העיר תל אביב מושכת את מדד מחירי הדיור כלפי מטה. נכון, בחודשים האחרונים ניכר שיש תיקון קטן כלפי מעלה במחירי הדיור בעיר, ועדיין - התמונה הכוללת מצביעה על האטה במספר העסקאות והיא עדיין רחוקה משיאה. עיון בנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס מספר את הסיפור של העיר. במהלך השנה האחרונה חל שינוי משמעותי במספר הדירות שנבנות בעיר. כלומר, לא רק שהביקוש לדירות ירד - היצע הדירות גבוה.

באף אחת מהתקופות המקבילות בשלוש השנים האחרונות (ההשוואה היא לתקופה המקבילה, בין אפריל למרץ) מספר הדירות שנבנו לא הגיע לרף ה-6,000. השנה הוא חצה לראשונה את ה-7,000. בסך הכל, מדובר בזינוק של 23% בהתחלות הבנייה בעיר, וכל זה קורה כשחלק גדול מהקבלנים שמים את הרגל על הברקס ולא מושכים היתרים.

אם המספר הזה יגדל, זה ישפיע על המחירים בתל אביב בטווח הארוך. כשההיצע גדל בכל שנה והביקוש לדירות קשיח בשנתיים האחרונות, זה אומר שצפויה בעתיד ירידה נוספת במחירי הדירות באזור, אלא אם הריבית תרד משמעותית והביקושים יעלו בצורה חדה.

לעומת זאת, ירושלים מתנהגת הפוך - שם חלה ירידה של כ-25% בהתחלות הבנייה והביקוש הוא גבוה יחסית. זה מסביר מדוע המחירים בירושלים עדיין נותרו גבוהים. בקריית גת מדובר בתנופה אדירה - לפני שנה בנו שם 778 דירות, ובשנה האחרונה מעל 2,500. חלק מהדירות החלו להיבנות במסגרת דירה בהנחה, אבל זה לא משנה את התמונה הכוללת. המחירים בקריית גת הפכו להיות גבוהים ודירת 4 חדרים עולה מעל 2 מיליון שקל, ובכל זאת - אם ההיצע הנוכחי ימשיך לטפס המחירים עלולים לרדת.

הרצליה, יהוד וכפר סבא הן 3 הערים שבהן יש תנופת בנייה אדירה. יהוד וכפר סבא הן הערים שבהן החלו להיבנות השנה הכי הרבה דירות ביחס לשנה הקודמת, חלקן במסגרת דירה בהנחה. בניגוד למספר הדירות הלא מכורות, שמושפע מהיתרי בנייה, נתון התחלות הבנייה הוא עובדה - קרקע שעליה לא החלו לבנות לא נספרת.

לעומת זאת, במספר ערים נרשמה ירידה משמעותית בבניית דירות. מלבד ירושלים, שם המספר הוא קריטי משום שמדובר בעיר גדולה - באר יעקב, אופקים, רחובות, בית שמש, קריית ביאליק ובאר שבע הן דוגמא לערים שבהן ההיצע יורד משמעותית. באופקים מספר הדירות בבנייה מוגזם. מי שחולף על פני העיר יכול לראות עד כמה ההיצע הוא גבוה, והירידה היא טבעית ומתבקשת.

בקריית ביאליק ובבאר שבע, ערים שאינן בונות בקצב גבוה דירות בהנחה, ישנה ירידה משמעותית בבניית דירות. בקריית ביאליק בונים את נאות אפק, המחירים שם עלו בשנים האחרונות, והירידה היא טבעית. בבאר שבע הירידה היא גדולה לעומת השנתיים שקדמו וצניחה של ממש לעומת המצב לפני 3 שנים.

עוד ב-

שוכרי דירות בתל אביב ובכלל - אל תכעסו כשתקראו את זה

לכתבה המלאה

ולסיום - כדאי מאוד להשוות את הנתונים לאלה של שנה קודם - אין כמעט הבדל בין התחלות הבנייה בין אפריל 2024 למרץ 2025, לעומת התקופה הנוכחית. 76 אלף דירות נבנו בממוצע. נזכיר כי נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע בנוגע לנתוני גמר הבנייה מראים שישראל לא עומדת בקצב שבו היא צריכה לבנות - 65 אלף דירות בשנה. יכול להיות שמבחינת היתרים והתחלות בנייה נעמוד ביעדים, אבל בסוף השאלה היא כמה דירות הקבלנים סיימו לבנות.