נדל"ן ותשתיות

שוכרי דירות בתל אביב ובכלל - אל תכעסו כשתקראו את זה

עיריית תל אביב יצאה בעוד קמפיין כדי לסייע למורים וגננות בשכר דירה. כשבוחנים את התוכניות לעומת המציאות, מבינים שהכישלון הוא עצום. וגם: שקר הדירות הלא מכורות שוב חוזר - הפעם לטובת הקבלנים | טור שישי

איציק יצחקי | 19/6/2026 15:37 1 עקבו אחרינו בגוגל

1. סיפור הדירות הלא מכורות בישראל מזכיר לי מעט את ההתנהלות של הרשתות הקמעונאיות בנוגע לשער הדולר בחודשים האחרונים. כששער הדולר בשפל, הרשתות הקמעונאיות לא מורידות מחירים ומוצאות סיבה להעלות אותם. כששער הדולר עולה בחזרה, מחירי המזון עולים כי הייבוא שלהם התייקר.

כבר עסקנו כאן רבות בשקר שנקרא הדירות הלא מכורות בישראל - דירות שרובן לא בנויות, שחלקן יהיו מוכנות בעוד 4 שנים. ומשום מה, לאורך כל החודשים האחרונים הייתה סברה שמספר הדירות הלא מכורות הוא פקטור מרכזי שקובע את מחירי הדיור. כשמספרן עלה מ-84 אלף ל-86 אלף, שמענו את המומחים מדברים על כך שהמחירים בדרך להתרסקות. עכשיו, כשהלמ"ס מפרסמת שמספרן ירד ל-84 אלף, טוענים שמדובר במימוש אופציות על דירות בשדה דב.

מימוש אופציות הוא מונח מכובס למכירת דירות בפועל. בעבר, הספקולנטים טענו כי אסור להאמין לנתוני הקבלנים בנוגע לאופציות על דירות שנרכשו בשדה דב, משום שמדובר בסך הכל ברישום מוקדם לדירות ולכן המספרים שהם מפרסמים לא רלוונטיים. שנה חלפה, האופציות מומשו, אותם ספקולנטים טעו בתחזית שלהם - ועכשיו הלמ"ס מדווחת שפחות דירות נותרו למכירה לעומת החודשים הקודמים.

לומר שהשוק נמצא במגמת עלייה זה שקר. עדיין קשה למכור דירות בישראל ובניגוד ל-2021-2022, הקבלנים זקוקים למבצעי המימון ולהטבות כדי למכור. וזה עדיין לא סותר את הנקודה המרכזית שעולה מניתוח הנתונים: כשהשוק בדרך למטה, מנפחים לכם את הנתונים כדי שתחשבו ששוק הדיור בקריסה. כשהנתונים בדרך למעלה, מסבירים שמדובר בתיקון חד פעמי. והכל בחסות שנת הבחירות.

דירות ריקות בתל אביב (איציק יצחקי)

2. מורים וגננות, מזל טוב. עיריית תל אביב פתחה תכנית חדשה עם שכירות במחיר מוזל. התכנית הזאת מיועדת רק לכם, והיא מתאפשרת בזכות העובדה שההחלטה על התכנית התקבלה לפני שהמדינה החליטה, לפני מספר שנים, שלא ניתן להקצות דירות לסקטור מסוים. המדינה קראה לזה אפליה, בעירייה קוראים לזה הטבה.

הסיפור הזה מזכיר לי נשכחות - את אותה תכנית שהושקה לפני יותר מארבע שנים, אז הכריז ראש העירייה הוותיק רון חולדאי על אלפי יחידות דיור להשכרה שבדרך. העירייה החליטה גם כי קרקעות פרטיות שיואשרו לבנייה רוויה, יצטרכו להיות שותפות למהלך של הקצאה לטובת שכירות לטווח ארוך. רוצים לשמוע מה קרה מאז? קצת יותר מ-200 דירות הקצתה העירייה. וכעת, היא מקצה תוכנית למורים וגננות, כאילו ששאר הסקטורים לא צריכים לקבל הטבה כדי לגור בעיר הכי יקרה בישראל.

המהלך של עיריית תל אביב רק מרחיב את הפערים בין הסקטורים. לפי נתוני הלמ"ס מהשבוע, מחדשי חוזים משלמים 6.8% יותר בממוצע. בתל אביב, זה פער של 470 שקל בין מה שהשוכרים שילמו בשנה שעברה לבין מה שהם משלמים עכשיו. עלייה של 470 שקל בחודש בהחזר המשכנתא, למשל, שוות ערך למאה אלף שקל שלקחתם כהלוואה.

השאלה היא איפה הייתה עיריית תל אביב עד עכשיו בארבע השנים האחרונות? נכון, היו לנו 84 דירות שהוגרלו ב-2019. היו עוד 80 דירות שהוגרלו גם ב-2023, אבל הן טיפה בים לעומת הביקוש המטורף לדירות באזור.

ויש גם מילה טובה לומר: השכירות ארוכת הטווח באזור שדה דב - פרויקטים כמו אלו של פרשקובסקי ושיכון ובינוי. בכלל, יש כמה פרויקטים בהקמה לשכירות ארוכת טווח במתחם, אבל עד שהם יהיו מוכנים יחלפו עוד מספר שנים. הוועדה המקומית אמנם קידמה, אבל מי שאחראים לכך הם גם מינהל התכנון ורמ"י, ששיווקו את המכרזים בהצלחה.

כיום, אין שום סיבה כלכלית הגיונית לגור בשכירות בתל אביב. האבסורד הוא שיש שוכרים בתל אביב שעדיין טוענים ששכירות יותר משתלמת מרכישת דירה (ואנחנו לא מדברים על אותם שוכרים שאין להם את ההון העצמי לרכישת דירה). אם אותם שוכרים היו רוכשים דירה בתחילת 2022, עת החליט חולדאי להשיק את התכנית, סביר שהיו רושמים תשואה של 25% על הנכס (בקיזוז הריביות שהיו משלמים, אבל מדובר בסכומים קטנים בהרבה לעומת הרווח) - ולא משלמים לבעליו דמי שכירות שנתיים בגובה 3% ממחיר הנכס.

חוץ מזה, באחוזים - הסיכוי לזכות בהגרלות של עיריית תל אביב הוא בערך כמו הסיכוי לזכות בדירה בהנחה. אלפי מתמודדים על 80 דירות. השאר משלמים מחיר מופרז.

מישהו אמר בועה?

3. קראתי השבוע בשקיקה את נתוני התחלות הבנייה לרבעון הראשון. נוח להסתכל על נתוני השנה האחרונה ולדבר על זינוק, אבל בפועל, כשיורדים למיקרו, אפשר לראות מדוע מחירי הדיור נשארים גבוהים: התחלות הבנייה ירדו ב-15% ברבעון האחרון, ונתוני גמר הבנייה מעידים על כך שהקצב עומד על פחות מהיעד - 65 אלף דירות בשנה.

אם הקצב הנוכחי יימשך, מי שינצח הם הקבלנים. נכון, יש האטה במכירות, אבל מסתבר שהם יודעים לשים את הרגל על הברקס שצריך. הביקוש נמוך בגלל הריבית הגבוהה. ההיצע קטן פתאום. לא במקרה. זהו מהלך מתוכנן, ויעידו על כך 3,000 היתרים שהם לא מושכים בתל אביב. בקרוב הריבית תרד, והשאלה הגדולה היא איפה תעבור נקודת שווי המשקל בגרף הביקוש וההיצע.