דברי נגיד בנק ישראל לפני כשבועיים היו עלולים להתפרש כאיתות לבנקים המסחריים על ירידת ריבית קרובה. החלטת הריבית תתפרסם בעוד קצת יותר משבועיים, אבל בינתיים אפשר לזהות את המגמה אצל הבנקים, בכל הנוגע לתחרות על לבו של הצרכן: הריביות מתחילות לרדת, וזה עלול לתדלק ביקושים לדירות.

בתחילת השבוע אמורים להתפרסם הנתונים על פיגורים במשכנתאות, אבל ככל הידוע, הם לא אמורים להיות דרמטיים ביחס לחודשים האחרונים. היקף המשכנתאות, נתון שכבר פורסם לפני מספר ימים, מצביע כי ההיקף והביקוש למשכנתאות חדשות עדיין גבוה. זה קורה גם בגלל ירידת הריבית, שמובילה למחזורי משכנתאות.

ובכל זאת, מאז אמירת הנגיד אפשר לזהות כי הבנקים מורידים ריביות בהדרגה. אם הטבות המימון של הקבלנים לא מובילות להתפרצות ביקושים בשוק, יכול להיות שדווקא האיתות מצד הבנקים יתדלק אותם. בימים האחרונים חלה ירידה בתשואות האג"ח הממשלתיות, ככל הנראה על רקע דברי הנגיד, שמגיעים על רקע של יציבות ביטחונית (לפחות באופן יחסי). היירדה בתשואות האג"ח מחלחלת לשוק המשכנתאות משום שהיא מורידה את העוגנים. בחלק מהבנקים רואים כי בשני המסלולים, בריבית קבועה או משתנה, הריביות יורדות ובשיעור נאה של 0.3%-0.2%. תוסיפו לזה אפשרות לירידת ריבית בתחילת החודש הבא ותקבלו אפשרות להוזלה של מאות שקלים למשכנתא ממוצעת בתוך פחות מחצי שנה.

הריבית חשובה למסלול הפריים. כשהריבית יורדת, הפריים (שהוא ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%) יורד איתה. המסלול הזה משתנה בהתאם לשינוי בגובה הריבית וזה לא משנה מתי לקחתם את המשכנתא. בניגוד למסלול הזה, משכנתאות הקל"צ והמל"צ (קבועה ומשתנה לא צמודה), מסלולים פופולריים במיוחד, מושפעים מתשואות האג"ח הממשלתיות (שמשפיעות על העוגנים).

ההסבר הוא פשוט: כשנרשמות עליות בשוק האג"ח, התשואה יורדת וריבית העוגן של המשכנתאות שאותה הזכרנו קודם יורדת בהתאם. אם שני המסלולים אכן ימשיכו במגמת הירידה, הדבר עלול להוציא רוכשים פוטנצאליים מהבית, משום שהם מבינים שזו כנראה הריבית הטובה ביותר שיכלו לקבל בשלוש השנים האחרונות.

במזרחי טפחות, למשל, העוגנים הסופיים האחרונים מראים כי הריבית המשתנה הלא צמודה לשנתיים ספגה ירידה ל-3.35%, ולחמש שנים ל-3.43%. כעת, לאור פרסום עקום האפס המדדי שמשפיע על העוגן הבינלאומי, הצפי הוא לירידה נוספת בעוגנים, במסלולים של ריביות משתנות צמודות ולא צמודות. לפי דיווחים של יועצי המשכנתאות, ההערכה היא שבתחנת העוגן הקרובה נראה ירידות.

ההתלבטות של נוטלי המשכנתאות כעת היא באיזה מסלול לבחור: משתנה כל שנתיים או כל חמש שנים. השאלה הגדולה היא האם הלקוח, או יועץ המשכנתאות שלו, מעריכים שהעוגן יישאר גבוה או יירד בעוד שנתיים. כל ירידה כזו יכולה להיות מתורגמת להפרש של מאות עד אלפי שקלים בשנה. על פי ההערכות, הירידות האחרונות יובילו גם לגל מחזורים, שעשוי להשפיע על היקף המשכנתאות בחודשים הקרובים ואולי גם באופן פסיכולוגי על רוכשי הדירות שיושבים עדיין על הגדר.

עוד ב-

כנסו וגלו: מה גובה המשכנתא שהשכנים שלכם משלמים?

לכתבה המלאה

ההחלטה אם לרכוש דירה לא מושפעת מהחלטה אחת, אבל רצף של 4-5 הפחתות ריבית מסוף השנה האחרונה ועד סוף השנה הזו, יכול לגרום להתפרצות ביקושים בשוק הדיור ולחיסכון של מאות שקלים, ואולי אף יותר, אם מדובר במשכנתאות גבוהות.