במהלך הימים האחרונים שמענו את בכירי מזרחי טפחות מדברים, בזה אחר זה, על מחירי הדיור בישראל. זה התחיל עם שיחה שקיים המנכ"ל משה לארי עם יועצי משכנתאות בכנס באילת. וממשיך עם מצגת שעברה לעובדי הבנק וליועצי משכנתאות. הקול האחיד הוא לא "הוראה מגבוה", אלא הערכות של ראשי המערכת הבנקאית לעליות מחירים. לבנקים למשכנתאות יש אינטרס שרמת המחירים תהיה גבוהה, אבל זינוק משמעותי הוא רע: לעתים זה גורם להאטה ארוכה בשוק וקצב המשכנתאות יורד. כרגע, האנומליה בשוק הדיור, מצד אחד האטה בעסקאות ומצד שני היקף משכנתאות גבוה, לא ממש עושה רושם על בכירי המערכת הבנקאית.

שבי שמר, מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק, אמרה בכנס בשבוע שעבר שאלו שחשבו שתהיה קריסה במחירי הדיור - התבדו. כעת מתברר על מה היא מבססת את דבריה. בסקירה שערכה שמר היא כותבת ש"שוק הנדל"ן לא קורא כותרות" והביאה סימוכין מכותרות שפורסמו בשנים האחרונות - ב-2016 נכתב שבועת הנדל"ן תתפוצץ ואנשים עוד יקפצו מהגג, ב-2018 הזהירו כי "ירידה חדה של 15% במחירי הדירות הפכה ריאלית", ב-2020 סגרו כי משבר הקורונה יוביל לירידת מחירי בטווח הקצר והבינוני וב-2023 חלק מהפרשנים חזו ירידה של 10% במחירי הדיור בשנה הקרובה. ב-2024, כזכור, הם עלו בעוד 7.7%.

בבנק ניתחו את המצב בערים השנות משנת 2017 ועד היום ובדקה מה קרה למחירי הדיור בערים הגדולות. בת"א נרשמה עלייה של 53% ובירושלים המחירים עלו ב-60%.

אחד הנושאים החשובים והמסקרנים שעלו לכותרות לאחרונה הוא עניין הדירות הלא מכורות. רבים חושבים ש-84 אלף דירות לא מכורות מייצג את מספר הדירות המוכנות שהקבלנים לא מוכרים, אבל האמת רחוקה משם. כיום יש כ-15-16 אלף דירות לא מכורות, כך על פי הערכת משרד הבינוי והשיכון, ובקרב הכלכלנים יש מי שטוען שהמספר נמוך בהרבה.

ניתוח שערכה שמר מגלה כמה דירות באמת נותרו במלאי בערים השונות ועד כמה מושפעים מחירי הדיור מכך. למשל, בתל אביב 12.4% מהמלאי לא מכור, בירושלים נרשמה עלייה של 2.4% במחירי הדיור בעוד ש-11.2% מהמלאי לא מכור. בחיפה המחירים עלו ב-3.1% כשרק 2,100 דירות טרם נמכרו - 2.4% בלבד מהמלאי בעיר. בכפולה מדובר ב-1.8% בלבד מהמלאי, בנהריה 1.3% בלבד, וגם בנתיבות, שם המחירים עלו ב-2.5%, מדובר במספר נמוך יחסית (1.3%). באשקלון המחירים עלו ב-2.1% למרות ש-4.5% מהמלאי לא מכור.

נזכיר כי המלאי הלא מכור כולל בתוכו אחוז גבוה מאוד של דירות שעדיין לא החלו להיבנות, או שטרם החל שיווק שלהן. כלומר, יכול להיות שיצא היתר, הדירות טרם יצאו לשיווק ועדיין מדובר בדירות לא מכורות. כשמסתכלים על המספרים בפריפריה, רואים שרוב הדירות מכורות.

מה שגורם להאטה המשמעותית הוא קצב המכירות בתל אביב. המחירים עדיין גבוהים, הקבלנים מתקשים למכור דירות, ולמרות שמדובר בעיר אחת עדיין - זו עיר מרכזית שמשפיעה הכי הרבה על מדד מחירי הדיור. בעפולה, נתיבות, חיפה ונהריה, למשל, מדובר במאות בודדות של דירות שמוכנות ולא מאוכלסות ולכן המחירים בפריפריה כמעט לא יורדים.

לאור המספרים הנמוכים בדירות הלא מכורות בפריפריה, אפשר לומר ששוק הנדל"ן מתחלק לשניים - מכירה מואצת של דירות בערים כמו נתיבות, לצד האטה משמעותית בתל אביב. השאלה היא מה יקרה בטווח הקצר-בינוני. בשבוע הבא תתקבל החלטת ריבית ואם הנגיד יוריד אותה שוב, חלק מהביקושים צפויים לחזור לשוק הדיור.

עוד ב-

מנהל המשכנתאות במזרחי מדבר לראשונה: זה מה שיקרה למחירי הנדל"ן

לכתבה המלאה