השנתיים של תחילת העשור, בין 2021-2022, היו אולי השנתיים הטובות ביותר של שוק הנדל"ן מזה שנים רבות. המחירים עלו ב-30%, הקבלנים הרוויחו והיקף המשכנתאות עלה. בכל אחת מהשנתיים האלה, היקף המשכנתאות נע סביב 116-117 מיליארד שקל. אלה נתונים גבוהים מאוד שמראים עד כמה הציבור היה צמא לדירות בתקופה ההיא.

בשנים 2023 ו-2024 הגיעה ההאטה. היקף המשכנתאות ב-2023, בצל הרפורמה המשפטית והמלחמה, ירד ל-71 מיליארד שקל. ב-2024 הוא עמד על 93 מיליארד שקל - התאוששות שעדיין רחוקה משנות השיא. כולם ציפו ששנת 2025 תהיה שנה שבה שוק המשכנתאות יתמוטט ובכל זאת, הבנקים הרוויחו יפה: ההיקפים גדלו בחזרה לאזור 106 מיליארד שקל - וזה כבר מתחיל להזכיר וקרוב מאוד לנתוני שנות השיא של הנדל"ן.

האנומליה שנוצרה בשוק, בין היקף המשכנתאות הגדול להאטה ברכישת דירות, לא נוצרה לחינם. יש לה סיבות רבות ואחת מהן כבר הזכרנו כאן בעבר - מחזורי משכנתא. הריבית התחילה לרדת, אנשים ממחזרים משכנתא ולוקחים הלוואות חדשות.

בשנת 2020 עמדה המשכנתא הממוצעת על פחות מ-800 אלף שקל, כיום המשכנתא הממוצעת עומדת על יותר מ-1.04 מיליון שקל. המשכנתאות האלו כוללות גם את מחיר למשתכן, ולכן סביר שזוג צעיר שרוכש היום דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל לוקח משכנתא גבוהה יותר, כי לרובם אין יותר ממיליון שקל בחשבון הבנק.

ההחזר הממוצע של המשכנתא מהשכר עומד כיום על 30%. יש בנקים רבים שמאשרים היום החזר של 40% מגובה השכר, אך זה קורה בעיקר במשכורות הגבוהות. מי שמרוויח 10,000 שקל נטו בחודש, לא יוכל להחזיר 4,000 שקל בחודש. מי שמרוויח 40,000 שקל נטו, סביר להניח שיוכל לעמוד במשכנתא של 16 אלף שקל.

אז מהן הסיבות לעלייה המשמעותית בהיקף המשכנתאות לצד ההאטה בשוק הדירות? מלבד נושא המחזורים, סיבה נוספת היא העלייה במשקל הדירות שנמכרות על הנייר. לפני 5 שנים 36% מהדירות היו כאלה, וכיום 63% מהדירות החדשות הן כאלה. הפער הוא עצום. הקבלנים החלו למכור דירות על הנייר, מלוות במבצעים. לעתים הם מעניקים פטור ממדד או הלוואת קבלן וזה מאפשר לרוכשי הדירות, שיש להם הון עצמי נמוך, לרכוש דירה בתקווה לחסוך כסף עד הכניסה לדירה, בעוד שנתיים, שלוש או אפילו ארבע שנים.

בנוסף, משך זמן הבנייה התארך, מ-25.6 חודשים, ל-27.8 חודשים. כשמשך הבנייה מתארך, זה אומר שההיצע היחסי קטן. כשההיצע נמוך יותר מחירי הדיור עולים וזה משפיע על היקף המשכנתאות ועל השוק כולו.

גם עליית שווי הנכסים, בכחצי מיליון שקל בחמש שנים, תרמה לכך. המשכנתא הממוצעת גדלה ולכן ההיקף הכללי גדל. בנוסף, נרשמה יציבות בעסקאות של דירות יד שנייה.

עוד ב-

פיגורים במשכנתאות וחופשות במיקונוס: על האבסורד בשוק הדיור

לכתבה המלאה