1. השבוע האחרון תיאר במדויק את האנומליה בשוק הדיור: מצד אחד, היקף הפיגורים במשכנתאות עולה לשיא, ומצד שני - ביקושי שיא לדירה הנחה, בעוד שמספר עסקאות הנדל"ן בירידה. אז מה אפשר ללמוד מהמצב הזה? האם שוק הדיור, שנמצא בהאטה בשנתיים האחרונות, באמת סובל מביקוש גבוה רק כשמדובר במחירים נמוכים? ואם זה נכון, מה לגבי הטענה שאנשים כבר לא מתעניינים בדירות? ואיך זה מסתדר עם שוק שתפקד היטב גם בחודש מרץ  - חודש שבו באף מדינה נורמלית לא היו עסקאות נדל"ן?

הסיפור בשוק הוא פשוט: הוא נמצא על הקו האפור. את הפיגורים בסך המשכנתאות אפשר להסביר באמצעות העלייה בהיקף המשכנתאות. כלומר, זה נכון שכמות הפיגורים גדלה, אבל גם מספר ההלוואות גדל. האם הוא גדל באותו אופן? לא, משום שהשינוי בהיקף ההלוואות אפילו גבוה יותר מהעלייה במספר המפגרים במשכנתאות. ועל כך יעיד היקף המפגרים במשכנתאות, שעדיין נמוך מ-0.7% - הנקודה בה בנק ישראל יחשב מסלול מחדש.

2. הביקושים לדירה בהנחה גבוהים משום שהציבור מבין שמשרד הבינוי והשיכון נותן לו הזדמנות אחרונה לקבל דירה בהנחה מופרזת. המטרה של דירה בהנחה הייתה להעניק לזוגות הצעירים הנחה לרכישת דירה, אבל במקום זה, המדינה החליטה לחלק צ'ק פתוח.

בחדרה, כך פרסמנו השבוע, מדובר בהנחה של 40% מהמחיר. זה קורה כי המדינה החליטה לבנות בשכונת עין הים בחדרה בניינים בקו הראשון למים. מחוסרי דיור כבר לא מקבלים דירות עמידר - הם מקבלים בוננזה - צ'ק פתוח מהמדינה בגובה של מיליון או מיליון וחצי שקל. פעם המיליונרים היו צריכים למלא טופס לוטו. היום הם צריכים לזכות בהגרלה.

שלא תבינו לא נכון. סבסוד בדיור הוא נכון, וצריך לפרגן למילואימניקים שהגנו על המדינה, אבל מכאן ועד הנחה שאינה מתכתבת עם החוקים שמשרד הבינוי והאוצר כתבו? איך יכול להיות שזוג אחד חסך במשך עשור ורוכש דירה בשוק החופשי במחיר של 3-3.5 מיליון שקל, עם הון עצמי של מיליון שקל, וזוג אחר זוכה בדירה בהנחה כמעט ללא הון עצמי? אם המדינה הייתה מעניקה הנחה של 25% או 500 אלף שקל, לפי הנמוך מביניהם, היה אפשר להבין - היא רוצה לפרגן לאלה שאין להם - אבל כשהיא מחלקת צ'ק שמן יותר היא גורמת לפערים גדולים בין מי שחסך כל החיים לבין מי שהיה לו קצת מזל.

השבוע שאלתי בכיר באחד ממשרדי הממשלה מדוע המדינה לא עורכת מבחן הכנסה לזוכים. "אין לזה סוף", הוא השיב לי. "זוג אחד מרוויח 14 אלף שקל ולהורים שלהם יש 4 דירות, ואחד מרוויח 30 אלף שקל, אבל הוא לא גומר את החודש. מה עדיף, זוג מסביון שלא עובד וחי על חשבון ההורים המיליונרים, או זוג מגדרה שעובד ומרוויח 20 אלף שקל בחודש? למי באמת צריך לעזור? לאלה שמוגדרים במערכת כמובטלים?".

אפשר להבין את ההנחה הזו, אבל מה עם הפערים בין אחוז ההנחה האמיתי לבין המחירים בפועל? "על זה אין לנו שליטה", הוא השיב. "אנחנו לגמרי סומכים על השמאי, ולפעמים הם זהירים בהערכות שלהם". זהירים בלשון המעטה, הוא מתכוון. 1.6 מיליון שקל לדירה על קו הים בחדרה מחזירה אותנו למחירי 2015. מי אמר ששוק הדיור לא חוזר לאחור?

3. המלחמה בין המבקר לבנק ישראל הגיעה השבוע לנקודת אל חזור והזכירה לנו את הציוצים של הפוליטיקאים בטוויטר - כל האמת בפנים, ובלי רחמים. לו הייתה מערכת בחירות לפנינו, ניחא, אבל מה פשר המלחמה בין שני הגופים האפורים האלה?

השבוע שמעתי את שני הצדדים, ויש צדק עם הטענות שלהם. במבקר המדינה טוענים כי הפיקוח על יועצי המשכנתאות היה צריך להיות הדוק יותר. זה נכון, כי לא יכול להיות שיועץ משכנתא יקבל חופשה במיקונוס ושוברים לחג תמורת העברת המשכנתא שלכם ממזרחי טפחות ולאומי לפועלים ודיסקונט, או להפך. מצד שני, הכוונה של המבקר נכונה, אבל הוא היה צריך להזכיר גם את המאמצים של הפיקוח על הבנקים בעניין מבצעי הקבלנים ויתרה מכך - את העובדה שרוב יועצי המשכנתאות הם אנשים ישרים ואמינים.

צריך לזכור כי ההחלטה של המפקח על הבנקים גרמה להאטה בשוק - היא צמצמה משמעותית את הלוואות הקבלן ומכאן הובילה להאטה במכירת דירות. אפשר לראות את המעבר ההדרגתי מרכישת דירות יד ראשונה לשנייה, ואת הצמצום ברכישת דירות מקבלן, בזכות המהלך הזה. מצד שני, הקבלנים מצאו טריקים חדשים כדי למשוך רוכשים לדירות: סבסוד משכנתא, נקודות בונוס בכרטיס הנוסע המתמיד או חופשה חלומית.

בסוף, כולם יפגשו במיקונוס.

עוד ב-

מנכ"ל מזרחי טפחות: "זה מה שיקרה בקרוב למחירי הדיור"

לכתבה המלאה