"ביטול המע"מ על דירות חדשות בשיעור של 18% הוא הרעיון המפתה ביותר בשוק הדיור הנוכחי, שכן הוא מסוגל להפחית את מחיר הדירה כמעט בחמישית מבלי לדרוש מאף גורם בשוק לספוג הפסד". כך טוען עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ וחבר בוועדת הכלכלה לשעבר, מומחה בהשקעות נדל"ן בינלאומיות, בעקבות הכוונה של שרים בממשלה לנסות ולאשר הטבת ביטול המע"מ ברכישת דירות יד ראשונה למילואימניקים, ובעיקר לוחמים.

על הכוונה הזאת, של שרים בממשלה להחיות את תוכנית מע"מ אפס של לפיד מ-2014, אבל עם שינויים שיצליחו לעבור בממשלה, פורסם כאן השבוע. ח"כ לשעבר ליבוביץ טוען כי "השוק נמצא בקיפאון עמוק משום שהמחירים נדרשים לרדת בכ-20% כדי להחזיר את כושר הקנייה לציבור, אך 'רצפת הזכוכית' מונעת זאת. היתרון המרכזי של ביטול המע"מ טמון בכך שהוא עוקף את שנאת ההפסד של הקבלנים ואת המגבלות של הבנקים המגנים על הבטוחות שלהם לפי 'דו"ח אפס'".

"הקבלן שומר על המחיר הנקוב, הבנק שומר על יציבות הבטוחה, הרוכש משלם פחות, והמדינה היא זו שסופגת את הפער. זהו כלי בעל כוח פוליטי עצום בדיוק מכיוון שהוא מאפשר לעקוף את הפסיכולוגיה של השוק במקום להילחם בה, אך כאן גם טמונה הסכנה הגדולה שלו אם הוא מיושם כסיסמה בלבד", מסביר עו"ד ליבוביץ. 

ב-2014 זה לא עבר.
"ההיסטוריה מלמדת כי הנחה שאיש אינו חווה כהפסד היא גם הנחה נטולת משמעת עצמית. בשנת 2014, עצם ההכרזה על תוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד הניעה את השוק בכיוון ההפוך ויצרה את מה שהשמאי הממשלתי כינה 'אשליית מע"מ אפס'. הרוכשים דחו את הרכישות בהמתנה להטבה, שיעור המשקיעים זינק לכ-45%, וכשהתוכנית נגנזה בסופו של דבר, התיקון שבא בעקבותיה מחק כל סיכוי לירידת מחירים. מבקר המדינה הזהיר מראש מפני התוצאות הללו, והן מוכיחות את כלל הברזל של העשור האחרון: בכל פעם שנשפך פתרון פופוליסטי על רצפת הזכוכית, המחירים רק עולים והקבלנים עלולים לנכס את הטבת המס ישירות לכיסם".

היום זה יוכל לעבור?
"למרות כישלון העבר, קיים הבדל מהותי אחד בין שנת 2014 למציאות של היום, והוא נעוץ במצב ההיצע. בעוד שבעבר סבל השוק ממחסור חריף שבו כל הטבה רק ליבתה את הביקוש והקפיצה את המחירים, כיום התמונה הפוכה לחלוטין. כיום ישנן כ-84 אלף דירות תקועות 'על המדף' בתוך שוק שמצוי תחת הקפאה עמוקה. כלי מדיניות שמכוון לפנות מלאי קיים, במקום לדרבן ביקוש אל תוך מחסור פוגש דינמיקה שונה לחלוטין, ומהלך שהזיק לשוק רעב עשוי להוות מרפא לשוק חנוק".

מה יהיה שונה הפעם?
"כדי שהפעם המהלך יוביל לפתרון ולא לאסון, יש ללמוד מטעויות העבר ולתקן את הכשלונות של שנת 2014 באמצעות שלושה תנאים קשיחים המשולבים זה בזה ברצף התוכנית. ראשית, יש להחיל חובת גלגול אכיפה כך שההטבה תותנה במחיר חוזה המאושר מראש, תוך קביעת מנגנון השבה אם הדירה תימכר מעליו, כדי למנוע מהקבלן לשמור את הכסף אצלו. שנית, יש לכוון את ההטבה אך ורק אל המלאי הקיים ולא אל פרויקטים עתידיים, כדי לא לעורר ביקוש לדירות שטרם נבנו ולהעלות מחירים. שלישית, המהלך חייב להיות ממוקד ותחום בזמן במטרה למנוע את משחקי ההמתנה וגל המשקיעים שראינו בעבר".

ליבוביץ מסביר כי קיים מלכוד טכני נסתר ומסוכן ברמת החקיקה. לדבריו, "ההטבה חייבת להיות מנוסחת מבחינה משפטית כעסקה ב'שיעור אפס' ולא כעסקה 'פטורה'. בעסקה פטורה הקבלן אינו רשאי לקזז את מס התשומות על חומרי הבנייה, ולכן הוא סופג עלויות ועלול לסרב להוריד את מחיר הדירה. לעומת זאת, בעסקה בשיעור אפס הקבלן מקזז את מלוא התשומות והמדינה סופגת את הפער, בדומה למודל הקיים בבריטניה שבו דירה חדשה ממוסה בשיעור אפס. עם זאת, הדוגמה הבריטית מזכירה לנו שגם שיעור אפס שנמשך עשורים לא מונע משבר דיור חריף אם הוא לא מלווה בהיצע ובאכיפת גלגול ההטבה לצרכן, שכן ללא אלו ההטבה פשוט מתאדה בדרך אל הקרקע ואל שורת הרווח".

כמה זה יעלה?
"באשר לעלות המהלך לקופת המדינה, הנתונים המפתיעים מראים כי בשוק קפוא שבו כמעט ואין עסקאות, המדינה ממילא בקושי גובה מע"מ ממכירת דירות חדשות, כך שחלק ניכר מאובדן ההכנסות הוא תיאורטי בלבד. יחד עם זאת, על כל דירה שכן הייתה נמכרת ממילא בתקופה זו המדינה תפסיד את מלוא ה-18%, ולכן לא מדובר בארוחת חינם אלא בפוליסת ביטוח. עלות אובדן ההכנסות לטווח הקצר קטנה משמעותית מהמחיר הכלכלי של קריסת שוק הנדל"ן, המהווה את לב הסיכון הבנקאי במשק, במיוחד כאשר שוק שחוזר לפעילות מחזיר כספים למדינה דרך מיסי רכישה, שבח וארנונה".

עוד ב-

3 ערי המרכז שימשיכו להשתתף בדירה בהנחה

לכתבה המלאה

השאלה הגדולה: האם הלקוח יקבל את כל ההנחה?
"בדיוק. השאלה האמיתית אינה האם לבטל את המס, אלא מי יקבל את ה-18%. אם הכסף יגיע לרוכש, זו ההצלה היחידה שתעקוף את רצפת הזכוכית בלי לשבור אף אחד, אך אם הוא ייבלע בדרך, המדינה תשלם מכיסה את המחיר היקר ביותר עבור העלאת מחירי הדירות פעם נוספת. התוצאה אינה תלויה במס עצמו, אלא במשמעת שבה הוא ייושם".