אחרי מספר חודשים של התייצבות, מחירי הדיור בתל אביב חוזרים לרדת. זה קורה כאשר מספר העסקאות בעיר נמצא בעלייה. מחירי הדיור לא תמיד נעים בהלימה אחת עם מספר העסקאות בשוק. לעתים מדובר במכירת פריסייל שדווקא מורידה את המחיר הממוצע.

ניתוח שערכנו על נתוני הלמ"ס מעלה ממצאים מעניינים בכל הנוגע לשינויים במחירי הדיור מהמחצית השנייה של 2024 ועד הרבעון הראשון של 2026. מבדיקה שערכנו עולה כי המחיר הממוצע לדירה בתל אביב ברבעון השני של 2024 עמד על 4.249 מיליון שקל. מחיר דירה ממוצעת בסוף הרבעון הראשון של 2026, כלומר אחרי פחות משנתיים, עמד על 4.594 מיליון שקל - עלייה של 8.1%. המחיר הממוצע בתל אביב ברבעון הראשון של 2026 הוא הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות. איך שלא תסובבו את זה, דירה ממוצעת בתל אביב עולה בין 4.1-4.5 מיליון שקל בשנים האחרונות.

אז מדוע יש דיווחים על ירידות מחירים? נסביר: בסוף 2025 עמד מחיר דירה ממוצעת בתל אביב על 4.158 מיליון שקל, אבל בסוף 2024 הוא עמד על 4.231 מיליון שקל. זו ירידה של 1.7%. איפה ראינו את הירידה המשמעותית במחירי הדיור בתל אביב? במעבר מהרבעון השני של 2025 לרבעון השלישי של אותה שנה. זוכרים מה קרה במעבר הזה, בחודש יוני? מלחמה מול איראן וטילים שנחתו בעיר וגרמו להרס רב.

לפי הנתונים שבידינו, המחיר הממוצע של דירה בתל אביב ירד ב-2.2% בערך בתוך שלושה חודשים. מאז, המחיר נותר כשהיה וקפץ שוב ברבעון הראשון של 2026. בקרוב יפורסמו נתוני הרבעון השני ויהיה מעניין לראות את השינוי במספרים. סביר להניח שנראה יותר עסקאות, ואז המחיר הממוצע דווקא יירד ולא יעלה, משום שבשלב שבו היה מיעוט עסקאות המחירים זינקו בשל ההשפעה של דירות היוקרה. אם נסכם, אז בין נתוני הרבעון השלישי של 2024 לרבעון השלישי של 2025, בשנה בלבד, הירידה במחירי הדיור הממוצעים בתל אביב הגיעה ל-3.3%.

כשמנתחים את השינוי במחירי הדיור, אפשר לראות כי מחירי הדירות הגדולות דווקא שמרו על התייצבות ואף עלו בשיעור מסוים, כשדווקא הדירות הקטנות רשמו ירידת מחירים. ייתכן ואחת הסיבות לכך היא שבממוצע, יותר דירות קטנות לא מכילות ממ"ד ושם נרשמה ירידה של עד 15% בשיא המלחמה, וכעת נרשמת ירידה של 10%-5% במחירים. מחירי הדירות ללא ממ"ד מורידים משמעותית את המחירים בתל אביב. את הירידה אפשר להרגיש גם במחירי הדירות החדשות, אבל היא קלה יותר לעומת הירידה בדירות לא ממוגנות - בעיקר מאז סבב המלחמה הראשון מול איראן.

נזכיר כי ישראל חוותה שני סבבים מול איראן שהשפיעו על מספר העסקאות. בשני הסבבים תל אביב הייתה שותפה מלאה וספגה מטחים לשטחה. הראשון הוא בסוף הרבעון השני של 2025, רבעון שלאחריו חלה ירידה במחירים, וגם ברבעון הראשון של 2026, אבל שם קרה דבר הפוך - נרשם תיקון במחירים כלפי מעלה (וראינו אותו בדיווחים הקודמים של הלמ"ס ברבעון הראשון) בעוד שמספר העסקאות ירד.

עוד ב-

מחירי הדיור יורדים בעיקר בתל אביב - הנה ההוכחה

לכתבה המלאה

איך זה יכול להיות? סביר להניח כי השוק התל אביבי התמקד בעסקאות יוקרה שהעלו את המחיר הממוצע. כלומר, עסקאות כמו בשדה דב, בדובנוב או בפרויקטי יוקרה בלב תל אביב, במקום עסקאות בדרום תל אביב. זה לא אומר שהמחירים בכל פרויקט עלו, אלא שהמחיר הממוצע לדירה עלה. חשוב לשים לב שמספר העסקאות ירד דרמטית, וזה אומר - מצד אחד, כשיש מספר נמוך של עסקאות יוקרה, המחיר הממוצע עולה ומהצד השני - הירידה בשוק היד השנייה, בעיקר בדירות לא ממוגנות - מחלחלת וגורמת לירידות מחירים. לפי נתוני חודש יוני, סביר להניח שהמספרים ישתנו שוב ברבעון השני.