מי שעוקב באדיקות אחרי פרויקטים בעיר מסוימת, יכול לראות בוודאי שחלק מהיזמים סיימו את שלב הטבות המימון. מדובר בעיקר ביזמים שהפרויקט שלהם מוכן והם לא מכרו כמחצית או יותר מהדירות. בחלק מהפרויקטים שמצאנו, במרכז ובשרון למשל, היזמים רוצים לאכלס דירות ריקות ומציעים אכלוס קרוב עם תשלום של 70% מהכסף בעוד שנה. אבל אלה שנותנים הנחה אמיתית, בכסף, מתחילים להבין שמבצעי קבלנים לבד, ללא הנחה ממחיר מחירון - לא יגרמו להאצה של המכירות.

לאחרונה זה הפך לתופעה של ממש: נסיעה במרכז ובשרון, כמעט בכל כביש ראשי, תוביל אתכם למודעה דומה: הנחה של 250 אלף שקל (ובחלק מהמקרים היא נמוכה או גבוהה יותר) על דירות. השאלה הגדולה היא מה עומד מאחורי הנחה כזו. כשמדובר בהנחה של עד 250 אלף שקל, יכול להיות שחלק מהחברות מכוונות לפנטהאוזים ובדירות הרגילות ההנחה תגיע למחצית הסכום, כלומר 5%-3%. אלה הנחות רגילות לגמרי. לפעמים, היזמים אוהבים לתרגם את זה למספרים כדי שיהיה קל יותר לציבור להבין מה ההנחה שהוא מקבל. הנחה של 250 אלף שקל נשמעת כמו משהו ששווה לרוץ בשבילו למשרד המכירות.

בדקנו מספר פרויקטים שנותנים הנחה כזו. לקחנו פרויקט בפתח תקוה ובדקנו עסקאות אחרונות בפרויקט של דירות 4 חדרים. החברה מפרסמת כי דירה בקומה 2 תימכר, לאחר הנחה, במחיר של 3.68 מיליון שקל. 2 הדירות האחרונות בפרויקט נמכרו בקומה הראשונה. המחיר שלהן היה 3.53 ו-3.57 מיליון שקל. כלומר, גם אם מדובר בעלות נוספת עבור קומה (ההבדל בין קומה ראשונה לשנייה יכול להיות מהותי לפעמים, בגלל דירות גן או סיבות הקשורות לנוף, וגם מאחר שלקוחות רבים מעדיפים לא לגור בקומה ראשונה), הרי שבטח לא מדובר בהנחה משמעותית והמחיר למ"ר נשאר סביב 36,700 שקל.

במודעה לא מצוין עבור אילו דירות ההנחה ניתנה, אבל אפשר לשער שמדובר בדירות היקרות. הקבלנים יתנו לרוב הנחות קטנות על הדירות בקומות הראשונות והן יעלו ככל שהדירה יקרה יותר. אפשר להניח כי רבע מיליון שקל היא הנחה עבור הדירות היקרות בפרויקט, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.

בדקנו גם מבצעים אחרים. בתל אביב, למשל, מצאנו פרויקט שמעניק לכם ריבית משכנתא של 1.99%. זו ריבית אטרקטיבית מאוד ביחס לריביות שניתנות היום בבנקים (בין 5%-4%). הפרויקט לא מציע הנחה במחיר הדירה, אבל הוא מציע סבסוד. באותיות הקטנות תוכלו לקרוא שמדובר בהטבה ל-15 שנה.

מבירור עולה כי ברוב הפרויקטים הריבית המסובסדת היא על סכום של מיליון שקל. בהנחת ריבית ממוצעת של 4.46% כיום בבנקים, תשלמו 1.373 מיליון שקל ב-15 השנים הקרובות, כלומר החזר של 7,629 שקל. היזם מבטיח ריבית נמוכה יותר, 1.99%, כלומר החזר של 6,430 שקל בלבד בחודש - כ-1,200 שקל חיסכון. כמה זה יחסוך בפועל? הריבית תעמוד על 157 אלף שקל בתום 15 שנה. כלומר, מדובר בהנחה של מעל 200 אלף שקל. חשוב להדגיש כי אותם פרויקטים לא מציעים הנחה ממחיר המחירון. תוכלו לקבל הטבת מימון או הנחה מהמחיר. אם תשלמו את כל הכסף עכשיו, סביר להניח שההנחה תהיה גדולה יותר - אבל רוב הלקוחות לא משלמים את הכסף במועד החתימה.

איך שלא תתרגמו את ההנחות הכלולות, יחד עם הטבות המימון, ההנחה בפועל וסבסוד המשכנתא, ועם הפטורים ממדד, סביר להניח שהקבלנים הלחוצים יותר יכולים לתת הנחה של 150-250 אלף שקל לדירה. עם זאת, חשוב להדגיש: ההנחות האלה מגיעות לרוב על הדירות היקרות יותר ולא על הדירות בקומות הראשונות. 

בפרויקטים אחרים שבדקנו במרכז ניתנו הטבות מימון שמגלמות 5% ויותר מערך הדירה. לעומת מחיר המכירה, נמצא כי מדובר בהטבות שנעות בטווח הזה. בתל אביב ההנחה באחוזים זהה, ובשקלים היא גבוהה בהרבה כי הדירות יקרות יותר. סביר להניח שההנחות שתקבלו בתל אביב יהיו גבוהות בהרבה, בעיקר בתקופה הזו, לעומת ערים אחרות.

עוד ב-

הטבות המימון של הקבלנים בשפל - וזה מה שקורה למחירי הדיור

לכתבה המלאה

עוד דבר שחשוב לזכור: גם בעידן אחר, בו הריבית הייתה אפסית, סביר להניח שהיזם היה מפחית לכם 70-100 אלף שקל לדירה ממחיר המחירון כדי לסגור עסקה. זה אומר שבחלק מהפרויקטים ההנחה הגלומה לעומת המחיר האמיתי יכולה להגיע ל-100 אלף שקל נוספים. זה יכול להיות שובר שוויון עבור זוגות רבים, אבל חשוב לשים לב גם לאותיות הקטנות.