מחירי הנדל"ן נעצרו מאז המלחמה בשל כמה סיבות. ראשית, המלחמה. היא השפיעה מאוד על המחירים שהיו גם ככה במגמת ירידה קלה מאז תחילת הרפורמה המשפטית, שהגיעה עוד לפניה. באותה תקופה הריבית הייתה גבוהה. השילוב המשולש הזה יצר האטה בביקושים, אבל לקבלנים היו תוכניות אחרות - הם ניסו להגדיל את רמת הביקושים לדירות מתוך הנחה שהמדינה לא יודעת לטפל בצד ההיצע - כלומר, לבנות יותר.

ב-2024 ראינו עלייה במחירי הדירות. היא הגיעה בניגוד גמור לכל הציפיות של הכלכלנים והספקולנטים, אבל היא החביאה בתוכה שורה שאף אחד לא חשב עליה קודם: הקבלנים חילקו הטבות מימון לכל דורש והעסקה של רכישת דירה פתאום נראתה משתלמת יותר. כבר חשפנו בעבר את השקר הזה שהמדינה ניסתה לצייר, לפיו הטבות המימון גורמת לירידה במחירי הדיור.

גם מי שלא יכל לרכוש דירה והיה בעל הון עצמי של 10% בלבד, ובמקרים מסוימים של 7%, מצא את הדרך לרכישת דירה. מספר הביטולים גדל באופן טבעי (אך לא זינק) והטבות המימון שיחקו תפקיד ראשי בהצגה: מספר העסקאות עלה והביקושים הגיעו בעיקר לתוך הדירות החדשות.

במקביל, דירות יד שנייה חוו האטה. אנשים לא רצו דירות עם ממ"ד בתקופת המלחמה ומי שרכש זאת עשה עסקה טובה ביחס למחיר שלפני המלחמה: ראינו ירידות של 10% ויותר. זה משפיע מאוד על מחירי הדירות גם היום וסביר להניח שאם כל הדירות היו עם מיגון מתאים, המחירים לא היו יורדים.

ואז הגיע מרץ 2025. המפקח על הבנקים החליט להטיל מגבלה חדשה: לא עוד מבצעי מימון הוא אמר, אלא בהגבלה. הקבלנים הבינו שהמשחק הסתיים ויצרו ביקושים חדשים דרך סבסוד משכנתא. הם יצרו מסלול עוקף להגבלות של המפקח. ההטבות הללו לא באו לידי ביטוי במספרים גבוהים כי הריבית הייתה גבוהה. סביר להניח שבשוק אחר היינו רואים עלייה ולא ירידה קלה.

כך או כך, גם במשרד האוצר מודים שהירידה בהטבות המימון גדולה מהירידה במחירי הדיור. כלומר, היינו מצפים שלאור הירידה שמשמעותית בהטבות המימון, מסביבות 50% בדירות החדשות לאזור 25% ומטה, נראה גם צניחה במחירי הדיור. למה? כי ברגע שהקבלנים מפסיקים את הלוואות הקבלן, שהוגבלו בשעתו ל-10% בלבד, יש פחות ביקושים לדירות וההאטה בביקושים אמור ליצור ירידה משמעותית במחירי הדירות.

בפועל, גרף חדש שמפרסם האוצר מראה כי הטבות המימון ירדו בשיעור גבוה יותר לעומת מחירי הדיור. בעוד שבתחילת הדרך הטבות המימון היו ברמה גבוהה מאוד. הן הגיעו לנקודת הפיתול, ומאז מחירי הדיור ירדו בשיעור נמוך יותר.

הנה הגרף שפרסמה סגנית הכלכלן הראשית, גלית בן נאים, המראה את הירידה במחירי הדיור לעומת הירידה המשמעותית יותר בהטבות המימון. אפשר לראות כי בעת כניסת ההוראות החדשות של המפקח על הבנקים, הטבות המימון היו בשיאן, אבל צנחו משמעותית. למרות הירידה הזו, מחירי הדיור ירדו (באחוזים) בשיעור נמוך יותר - סביב 5% בשיא לעומת רמת השפל. כלומר מאז כניסתן של מגבלות בנק ישראל (בתחילת 2025) ועד היום, בעוד שהטבות המימון ירדו מכ-45% לכ-23% בלבד - כמעט בחצי.

הנה הגרף:

עוד ב-

מחירי הדירות בחריש יורדים - זה המחיר המפתיע לדירה

לכתבה המלאה

מה זה אומר? עדיין שום דבר משמעותי (לפחות בינתיים) על ההמשך, אבל זו עוד הוכחה לכך שהטבות המימון לא היו הגורם היחיד שהשפיע על מחירי הדיור. הריבית והמלחמה כנראה השפיעו יותר וראינו מה קרה למחירי הדיור בריבית אפסית - הם צמחו בשיעור של כ-30% בשנתיים וגם בשנת 2024, המחירים חזרו לעלות, כשגם בניכוי הטבות המימון נרשמה עלייה.