נדל"ן ותשתיות

אפס התחדשות עירונית: העיר החרדית כובשת את צמרת הבנייה בישראל

רשימת הערים שמובילות את שוק ההתחדשות העירונית כמעט לא השתנתה בשנה האחרונה, אבל ניתוח נתוני הלמ"ס מגלה הפתעה בכל הקשור לערים המובילות בבנייה ללא התחדשות עירונית

איציק יצחקי | 30/9/2026 6:17 עקבו אחרינו בגוגל

מניות הבנייה-אילוסטרציה AI (צילום shutterstock)

המספרים של הערים המובילות בבנייה במסגרת התחדשות עירונית לא השתנו כמעט בשנה האחרונה. את הטבלה, במחצית הראשונה של 2026, ממשיכות להוביל הערים תל אביב, פתח תקווה, בת ים, ירושלים ונתניה.

לאחרונה פרסמנו את רשימת הערים שהובילו במימוש פרויקטים כאלה בשנים 2024-2025 הן תל אביב, פתח תקוה, ירושלים, בת ים ואשדוד. אשדוד נכללה בטבלה ההיא, נתניה לא. באותה כתבה ציינו לטובה את גבעתיים. כאשר בוחנים את שיעור הבנייה בהתחדשות עירונית מסך התחלות הבנייה בעיר היא בולטת במיוחד: 92.3% מהתחלות הבנייה (706 יח"ד) בה הן בהתחדשות עירונית - בניגוד גמור לערים פריפריאליות מסוימות.

השאלה הגדולה היא מה קורה כשיוצאים מחוץ למעגל ההתחדשות העירונית - האם אותן ערים נחשבות לכאלו שבונות הכי הרבה? שימו לב למספרים: באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466, אולם באף אחת מהן לא נרשמה התחלת בנייה במסגרת פינוי-בינוי, תמ״א 38/2 או תמ״א 38/1. מכאן, אפשר להבין בבירור: עיר שמקדמת התחדשות עירונית בונה כנראה פחות דירות רגילות.

לפי ניתוח שנערך על ידי אתר מגדילים, בבית שמש נרשמו 340 התחלות בנייה ללא התחדשות עירונית, בקריית מלאכי 214, באילת 208 ובשוהם 197.

הנה הטבלה המלאה של הערים שבונות הכי הרבה ללא התחדשות עירונית:

אופקים ונתיבות ממשיכות לגדול, וזה נתון מפתיע משום שראינו גידול גם ב-2024 וב-2025. ההיקפים כבר אינם כפי שראינו בשיא, ואולי זה חלק מהמדיניות של הרשות, שלא מגדילה את אחוז הבנייה בהתחדשות עירונית.

צריך לזכור דבר חשוב בהקשר הזה והוא שאותן ערים לא תמיד יכולות לדאוג לכך שההתחדשות העירונית תואץ בהן. הסיבה לכך היא המכפיל. כאשר מדובר בקרקע בפריפריה, יזם לא יתחיל פרויקט אם הוא לא יודע שהמכפיל יהיה גבוה מאוד, משום שאין לו כדאיות כלכלית לפרויקט.

למה זה קורה? מחירי הקרקע בפריפריה זולים יחסית. עלויות הבנייה בפריפריה ובמרכז כמעט זהות בפרויקט דומה. לכן, אם היזם רוצה להרוויח, הוא צריך לקבל על כל דירה שהוא הורס - יותר דירות לבנייה. כשזכויות הבנייה נמוכות, הוא מחליט לסגת מהפרויקט וזו הסיבה לטבלה שאתם רואים כאן למעלה - באותם ישובים פריפריאליים אין בנייה בהתחדשות עירונית.

עוד ב-

מכה לחברת ההתחדשות העירונית: נמחקה תביעת ענק נגד רוכש דירה

לכתבה המלאה

שימו לב שהערים שלא בונות התחדשות עירונית הן ערים, לפחות רובן, שמכילות ציבור מסורתי יותר. כך קורה בשכונות החדשות בבית שמש, באלעד, בטבריה, בנתיבות ובאופקים. באלעד ובבית שמש רוב הציבור בשכונות אלה הוא חרדי.