נראה שכל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מסכים בדבר אחד: מחירי הנדל"ן הולכים לכיוון אחד, השאלה הגדולה כמה קשה יהיה לקנות דירה בעוד 5 שנים. כדי להבין את שוק הנדל"ן צריך תמיד להסתכל 5 שנים קדימה, מהרגע שיוצא מכרז של רמ"י ועד שרוכשי הדירות מקבלים מפתחות עוברות להן 5 שנים ולכן אם אנחנו רוצים לדעת מה יקרה בשוק הנדל"ן בעוד 5 שנים מהיום, אנחנו צריכים להסתכל מה קורה היום במכרזים של רמ"י.

ארז רוזנבוך, יו"ר קרן הריט מגוריט רואה את שוק הנדל"ן מקרוב והוא נערך כבר היום למצב בעייתי מאוד, מצב שבו יהיה קשה עד בלתי אפשרי לקנות דירה באזורי הביקוש ולכן לא תהיה ברירה ומי שירצה לגור באזור המרכז יעבור לגור בשכירות, ואם שכירות אז כבר עדיף ארוכת טווח, כזו שתיתן וודאות, כמה שאפשר.

"למדינה יש עבודה מצוינת שעשתה והיא כללה ניתוח אסטרטגי של שוק הנדל"ן. אנחנו למעשה צריכים רק השנה 55 אלף דירות חדשות שיצאו לשוק כדי לעמוד בביקושים. בעבודה שנעשתה יש משפט מרכזי שצועק, והמשפט הזה אומר שבשנת 2035 יאזלו הקרקעות לבניה במרכז הארץ. אז המשמעות של הדברים היא שאם נרצה אז לקנות דירה במרכז, זו תהיה דירה של אדם שנפטר והיורשים יוציאו אותה לשוק.

"יכול להיות שאם יחזירו את תוכנית "פינוי-בינוי" לקצב מהיר הקצב בו יאזלו הקרקעות במרכז יהיה נמוך יותר, אבל הכיוון ברור. צריך להיות ברור, יש בישראל באזורים מסויימים עוד שטחים פתוחים אבל אף אחד לא מתכנן את הפיתוח שלהן והעלויות של הפיתוח הן עצומות".

תהליכים בעולם הנדל"ן קורים לאט, מתי מתחילים להרגיש את המחסור בקרקעות?
"לא נרגיש את זה מיד אלא מתישהו נראה שחסרות דירות בתל אביב, ואח"כ נראה את התופעה הזו זולגת לראשון לציון וכן הלאה".

תסביר.
"אנחנו לא מבינים מה זה אין. אני נותן כדוגמא את שנת 1991, אז שלחו אותנו לקנות מסקינג טייפ שבעולם רגיל עלה שקל אחד לגליל, במלחמת המפרץ המחיר עלה ל-10 שקל לגליל והייתה שמועה שיש מקומות שיש בהם. אני הלכתי למקום כזה, אני מגיע למקום הזה ורואה שנגמר הכל. אני ניגש למוכרת ואומר לה תמכרי לי, והיא אומרת שאין. אני מוציא שטר של 100 שקל ואומר/ רומז לה שאני מוכן לקנות כמה שהיא מוכנה למכור ב-100 שקל והיא אומרת לי שפוט אין לה. זו המשמעות של אין דירות לקניה. ככה זה נאמר בתוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל ואם הכל יסתדר ותהיה התחדשות עירונית זה יקרה ב-2040 ולא ב-2035".

איפה אנחנו עומדים נכון להיום?
"בטווח הקצר, אנחנו יודעים כמה דירות יצאו לשוק כי אנחנו יודעים כמה התחילו בניה בשנתיים האחרונות. אנחנו יודעים מה ייצא ב-2023. אנחנו יודעים כבר היום מה הצרכים ב-2023. אני רוצה שתבין את המצב, ב-2010 הצרכים שלנו היו 44 ל-אלף דירות בשנה, לא הצליחו לבנות אותם וחסרו דירות וזה גרם לעליית מחירים ממוצעת של 14% ואז התחילה המחאה החברתית וברוטשילד היו אוהלים".

"אז אתה שואל אותי איך תיראה 2023? מצד אחד הצורך, לפי הניתוח של  המדינה הוא של 55 אלף דירות. כאן צריך להוסיף פרמטר משמעותי. אם ניכנס לאתר הסוכנות היהודית ניראה שיש צפי לעלייה מוגברת מצפון אמריקה וצפון אירופה ומדברים על 250 אלף עולים ב-3 שנים. אנחנו רואים כבר היום שמספר תיקי העלייה שנפתחו גדול פי 8 ואנחנו מדברים על תחזית לעלייה של 80 אלף עולים בשנה.

"עכשיו, בוא ניקח את הרף הנמוך של 60 אלף עולים בשנה אל מול תכנון מקורי לעלייה של 30 אלף עולים בשנה. בישראל גרים 3.4 אנשים בדירה וזה אומר ביקוש ל-9,000 דירות נוספות. עכשיו נראה מה ההיצע. ב-2020 התחילו לבנות 50 אלף דירות, אנחנו צריכים להוריד מהמספר הזה סדר גודל 5% שהן דירות שלא יסתיימו בזמן וכדומה, אז יש 48 אלף דירות וזה יוצר חוסר של 16 אלף דירות וזה יותר מפי 1.5 ממה שהיה ב-2010. זו קטסטרופה של ממש.

"תזכור, בשנת 2010 המחסור היה מסור וראינו מה קרה. אנחנו צריכים להסתכל על שנת 2025 לראות אם המחסור הולך להצטמצם ואני רואה שקרקע שהמנהל משווק ב-2020 תהיה דירה ב-2025. מה קרה ב-2020? המנהל שיווק 14 אלף דירות לעומת 2017 ששיווק 48 אלף. הקרקעות שהוא שיווק יהיו דירות ב-2025 ולזה צריך להוסיף דירות של התחדשות עירונית שאף אחד לא יודע כמה יהיו, אבל נגיד 10,000 דירות של התחדשות עירונית ואנחנו מדברים על מחסור של 35 אלף דירות שזה פי 3 ממה שהיה ב-2010. ולכן אני אומר שהמחאה הבאה תהיה המחאה של 2010 על סטרואידים".

איפה אתה נכנס לתמונה?
"אם אנחנו רואים את המצב נכון או קרוב לנכון, אנשים יצטרכו לגור בשכירות וכאן אני נכנס לתמונה. אנחנו קונים היום דירות באזורי ביקוש כדי להשכיר אותם לטווחים ארוכים. נכון להיום החוק מחייב אותי לקנות לפחות 20 דירות במתחם. עד עכשיו קנינו 1,620 דירות כ-500 כבר קיבלנו ויש לנו 29 פרויקטים באזורי ביקוש לשכירות שזה הפרמטר הראשון שלנו. יש לנו דירות בתל אביב, ירושלים, פתח תקוה, הרצליה, חולון, באר יעקב, אשדוד ואשקלון. קנינו באפקה בפרויקט כיתן 28 דירות יש לנו בהדר יוסף 21, יש לנו 50 דירות בנווה שרת, במידטאון יש לנו 34 דירות ויש לנו ביפו פרויקט בבניה 117 דירות".

שכר הדירה שאתם גובים מפוקח
"אנחנו משכירים את רוב הדירות בשוק החופשי, וחלק קטן עם ייחודיות של שכ"ד מפוקח. אבל אני רוצה שתבין שהשכירות אצלנו היא שונה משכירות רגילה. לנו יש מחויבות תחזוקתית עם בעלי מקצוע כי השירות הוא של חברה ברמה גבוהה, דבר שני שאנחנו נותנים לשוכרים זה חוזים ארוכי טווח של 5 שנים, כשהשוכר מתחייב לשנה ואחר כך אתה יכול לצאת מתי שאתה רוצה עם הודעה של 3 חודשים. שכר הדירה הוא קבוע מראש וכולל העלאה של 5% בשנה השלישית ואח"כ העלאה של 2% והכל צמוד למדד.

"כך שלמעשה אתה נכנס לדירה עם 5 שנים של וודאות גם במישור של שכר הדירה וגם במישור של מקום המגורים. בתום ה-5 שנים יש זכות להאריך בעוד 5 שנים בהתאם למחיר השוק ואז יש לך 10 שנים בתנאי שוק".

למעשה ניתוח הבסיס שלך מדבר על התפתחות שוק של שכירות שלא ראינו כמוהו.
"תבין, כשהילדים שלנו יבואו לקנות דירה ותעלה 6 מיליון שקל, לא יהיה איפה לגור ומה יעשו? האופציה תהיה לעבור לגור בשכירות בגדרה-חדרה או לעבור לערים מרוחקות יותר. במנהטן או ברלין כמה אנשים גרים בבעלות? כמעט כולם בשכירות. אם אתה בשכירות מוסדית העלות שלך והיכולת התחזוקתית שלך גבוהה יותר ושם אני נמצא".