השוק
דווקא אחרי סימד וקוהאן: חברת ה-BVI שמגייסת 500 מיליון שקל בישראל
בדיוק בתקופה שבה שוק החוב מלקק את הפצעים מסימד ומקוהאן, מגיעה איגל פרופרטיז לגייס כ-500 מיליון שקל, אחרי הפקת לקחים ומנגנונים ששואפים להבטיח שלא יקרו בה פארסות דומות. אבל השאלה המתבקשת מופנית לכיוון אחר: איפה היו שומרי הסף עד עכשיו?
בזמן ששוק האג"ח הישראלי עדיין מתמודד עם ההדים של שתי פרשות סוערות של חברות המאוגדות באיי הבתולה(BVI), סימד וקוהאן, מגיעה חברת נדל"ן אמריקאית נוספת לגייס חוב בתל אביב.
איגל פרופרטיז (Eagle Properties) נערכת להנפקת סדרת אג"ח ראשונה, במטרה לגייס כ-500 מיליון שקל. אבל בניגוד לקודמותיה, היא מגיעה עם משהו שכדאי לשים אליו לב: חבילת מנגנוני הגנה שנועדה בדיוק למנוע את מה שקרה בסימד ובקוהאן. וזה מעלה שאלה לא נוחה על הרגולטור בישראל.
איגל פועלת כחלק מתאגיד הנדל"ן הבינלאומי RMC, ומתמקדת בהחזקה והשבחה ארוכת-טווח של נכסי משרדים מניבים בארה"ב. הפורטפוליו כולל 24 נכסי משרדים במדינות כמו אילינוי, אוהיו, טנסי, קנטקי, פלורידה, טקסס ואלבמה, המשתרעים על כ-9.1 מיליון רגל רבוע (כ-850 אלף מ"ר) ומוערכים בכ-903 מיליון דולר.
לפי החברה, כ-65% מהפורטפוליו הם נכסי Class A איכותיים. שיעור התפוסה הכולל עומד על כ-78%, וה-NOI לשנת 2025 הסתכם בכ-69 מיליון דולר.
לצורך ההנפקה גייסה החברה את שירותיו של שגריר ישראל לשעבר בארה"ב וסגן שר החוץ לשעבר, דני אילון, המחזיק כיום בחברת ייעוץ המתמחה בליווי חברות בינלאומיות לשוק ההון הישראלי. את החיתום מובילה אקסימוס קפיטל מקבוצת הבנק הבינלאומי.
החברה מתכננת לגייס כ-500 מיליון שקל בסדרת אג"ח ראשונה (סדרה א'), בדירוג A3.il, עם מח"מ של כ-3.5 שנים. תשלומי הקרן מובנים בצורה יוצאת דופן: 1% בכל אחת מהשנים 2027-2029, ותשלום בלון של 97% ביוני 2030.
ה-LTV המקסימלי נקבע ל-65%. ייעוד הכסף, כמו בחברות BVI קודמות, הוא מיחזור: פירעון הלוואות יקרות שנטלה החברה בעבר על נכסיה. במסגרת ההנפקה תשעבד החברה חלק מהנכסים לטובת מחזיקי האג"ח, ביניהם נכסים כמו Embassy Park באוהיו, המגדל בג'קסונוויל שבפלורידה, ו-Highland Landmark ו-Corridors באילינוי, ששוויָם המצרפי כ-263 מיליון דולר.
וכאן החלק המעניין. במצגת ובתשקיף פירטה החברה שני מנגנוני הגנה מרכזיים שנועדו למנוע בדיוק את סוג ההתנהלות שהתגלה בפרשות האחרונות.
הראשון, הגנת רישום הבטוחות: תמורת ההנפקה תועבר לחברה רק לאחר רישום מלא של כל הבטוחות והשעבודים הנדרשים. זה ישירות מכוון לפרשת סימד, שם התעורר החשש לשעבודים כפולים, וכן למקרה שבו כספי ההנפקה זרמו לפני שהבטוחות אובטחו כראוי.
השני, מנגנון אישור עסקאות: נדרשת חתימה כפולה על עסקאות מעל 250-500 אלף דולר, כשלפחות אחד החותמים חייב להיות בלתי-תלוי בבעל השליטה ובצדדים הקשורים. ומעבר לכך, עסקאות שחורגות מ-5 מיליון דולר יחייבו את אישורו וחתימתו של דירקטור תושב ישראל. בנוסף, החברה הודיעה שבכוונתה למנות דירקטוריון שרובו ישראלי.
אם ניזכר איך נראו הפרשות הקודמות, נבין למה זה קריטי. בסימד, האחים שאבסלס העבירו 34 מיליון דולר לחברות שבשליטתם בלי בקרה אפקטיבית. בקוהאן, בעל השליטה חתם על רכישת נכס בשיקגו ורק בדיעבד הביא אותה לאישור הדירקטוריון, ומשך כספי הנפקה לצרכיו הפרטיים בלי גילוי.
בשני המקרים, חתימה כפולה בלתי תלויה ודירקטור ישראלי עצמאי היו יכולים לעצור את זה מבעוד מועד. איגל מראה שהיא למדה מהטעויות של סימד וקוהאן.
וכאן מתעוררת השאלה. אם המנגנונים האלה כל כך בסיסיים והכרחיים, מדוע הם מגיעים כיוזמה וולונטרית של החברה המנפיקה, ולא כדרישה מחייבת של הרגולציה הישראלית?
חברות BVI מגיעות לגייס בישראל לרוב מפני שהן קטנות מכדי לגייס חוב בשוק האמריקאי בתנאים דומים. לרוב מדובר בחברות משפחתיות או חצי-משפחתיות, שבהן בעל השליטה רגיל לנהל את העסק כרכוש פרטי, ולא כחברה ציבורית מפוקחת עם ועדות ביקורת, דירקטוריון עצמאי וחובות גילוי.
קוהאן היא דוגמה לכך: בעל שליטה שחתם ראשית ואישר אחר כך, שערבב בין נכסי החברה לנכסיו הפרטיים. במקרים הקיצוניים, כמו סימד, ההתנהלות הזו כבר חצתה את הקו הפלילי, עם פתיחת חקירה פדרלית של משרד המשפטים האמריקאי נגד החברה ובעליה.
העובדה שדווקא החברה המנפיקה היא זו שצריכה להציע את ההגנות מלמדת על פער ברגולציה. כשכל מנפיקה בונה לעצמה חבילת בקרות שונה, המשקיע נדרש לקרוא תשקיפים בעיון כדי להבין אילו הגנות הוא מקבל בכל מקרה, ואיזה לא.
סטנדרט מחייב אחיד, למשל דרישה גורפת לדירקטור ישראלי עצמאי או למנגנון שחרור כספים כנגד רישום בטוחות בכל הנפקת BVI, היה חוסך את הצורך הזה ומעלה את רף ההגנה לכלל השוק. במצב הנוכחי, איגל אמנם עושה את הצעד הנכון, אבל היא עושה אותו מרצון, ומי שיבוא אחריה לא בהכרח יחזור עליו.
מצד שני, השורה התחתונה של פרשות BVI לא השתנתה, אלה חברות זרות שהפיקוח על התנהלות בעליהן מעבר לים מוגבל, ותשואת היתר שהן מציעות היא בדיוק הפיצוי על הסיכון הזה.
עוד ב-
המנגנונים של איגל מקטינים את הסיכון, אבל לא מבטלים אותו. כדאי לקרוא גם את האותיות הקטנות על ההגנות, ולזכור שטובה ואיכותית החברה ככל שתהיה - ההגנות הטובות ביותר תלויות בסופו של דבר ביושרה של מי שחותם על המסמכים.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
