קבוצת מבנה, אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, פרסמה את תוצאותיה לרבעון השני של 2026, ובהן זינוק של כ-15% בתזרים המזומנים התפעולי (AFFO) לכ-178 מיליון שקל, לצד עלייה של כ-10% ב-NOI לכ-239 מיליון שקל.

במקביל העלתה החברה, שבראשה עומד היו"ר טל פורר ובניהול המנכ"ל עוזי לוי, את תחזית ה-AFFO שלה לשנת 2026 לטווח של 660-680 מיליון שקל. אלא שבאותו דוח עצמו הרווח הנקי דווקא צנח בכ-42% לכ-122 מיליון שקל בלבד.

הפער בין תזרים שמזנק לרווח שצונח נראה מבלבל, אבל ההסבר טכני בעיקרו. הרווח הנקי של חברת נדל"ן מניב מושפע מאוד משערוכי נכסים, כלומר משינויים בשווי ההוגן של הבניינים בספרים, שאינם מייצגים כסף שנכנס בפועל לקופה.

ברבעון המקביל אשתקד רשמה מבנה עליית שווי נדל"ן חריגה של כ-255 מיליון שקל, בעוד שהרבעון הנוכחי הסתפק בעלייה מתונה של כ-83 מיליון שקל. ההפרש הזה הוא שמסביר כמעט את כל הירידה ברווח.

לכן דווקא ה-NOI וה-AFFO הם המדדים שמספרים את הסיפור בצורה מדויקת יותר. שניהם משקפים את ההכנסה השוטפת מהשכרת הנכסים בניכוי הוצאות, והם עלו בחדות. חלק ניכר מהעלייה נובע מפעולות שהחברה נוקטת כבר תקופה לצמצום הוצאות התפעול, שמתחילות להיראות בשורה התחתונה של התזרים.

מעבר לניהול השוטף, המנוע המרכזי לצמיחה הוא אכלוס פרויקט הדגל 'מבנה הסוללים' בתל אביב, שני מגדלי משרדים בשטח כולל של כ-68 אלף מ"ר שהחל להתאכלס באפריל.

באכלוס מלא צפוי הפרויקט להניב NOI שנתי בטווח של 109-115 מיליון שקל, וברבעון הנוכחי כבר נרשמה ממנו תרומה ראשונית של כ-14 מיליון שקל, סכום שיגדל ברבעונים הבאים. שיעור השיווק עומד כיום על כ-73%, ובחברה מנהלים משא ומתן על יתרת השטחים. במקביל החלה מבנה גם באכלוס שני בנייני מגורים בפרויקט, עם כ-360 יחידות דיור שצפויות לתרום רווח גולמי שטרם הוכר של כ-110 מיליון שקל.

לחלק גדול מהציבור יש חשיפה למבנה גם בלי לדעת. אג"ח החברה, מהגדולות והסחירות בשוק, מוחזקות בהיקפים משמעותיים בקרנות הפנסיה, בקופות הגמל ובקרנות ההשתלמות של הציבור, כך שהיציבות התזרימית של החברה נוגעת ישירות לחיסכון ארוך הטווח של מיליוני ישראלים. בנוסף החברה היא חלק ממדד הנדל"ן בבורסה וממדד ת"א 90.

ההון העצמי המאוחד עלה לכ-8.92 מיליארד שקל לאחר חלוקת דיבידנד של כ-175 מיליון שקל מתחילת השנה, לצד קופת מזומנים של כ-1.8 מיליארד שקל וחוב פיננסי נטו של כ-7.8 מיליארד שקל. בסיס נזילות והון כזה הוא מה שמאפשר לחברה להמשיך לממן ייזום בלי להעמיס סיכון.

לצד המספרים החזקים יש גם סימן אזהרה קטן: שיעור התפוסה בנכסים בישראל ירד לכ-93.2%, לעומת כ-94.2% בסוף 2025. ירידה מתונה, אך בשוק המשרדים הישראלי, שסופג בשנים האחרונות היצע חדש רב, זו נקודה שראוי לעקוב אחריה. מנגד, צבר הייזום של החברה עמוק במיוחד, ובלטו בו פרויקטים חדשים כמו 'מגדלי מבנה יגאל אלון' בתל אביב, המתוכננים לכ-125 אלף מ"ר משרדים ומסחר ו-400 יחידות דיור.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן, מסר: "אנו מציגים תוצאות חזקות לרבעון השני של 2026, הכוללות גידול דו ספרתי במדדים התפעוליים, כאשר השיפור נובע משילוב של השכרת שטחים חדשים, עלייה ריאלית בדמי השכירות, תחילת איכלוס של פרויקט הסוללים וכן  התייעלות תפעולית משמעותית ברמת הקבוצה. תוצאות אלה מבטאות את עוצמת הפורטפוליו שלנו ואת המהלכים שביצענו להצפת ערך ואנו ממשיכים לחזק את איכות תיק הנכסים ואת היכולות של הקבוצה לייצר צמיחה אורגנית. כל אלה באים לידי ביטוי בצמיחה של 5% ב-NOI מנכסים זהים לעומת תקופה מקבילה. 

ברבעון השני התחלנו להכיר בתרומה ראשונית של 'מבנה הסוללים' בתל אביב, שהחל להתאכלס בחודשים האחרונים, ועיקר תרומתו תקבל ביטוי ברבעונים הבאים. כמו כן, בחודש האחרון, לאחר תאריך המאזן, ובהמשך לפעילות השבחה משמעותית, התחלנו לאכלס שוכרים חדשים במרכז 'מבנה בר-און' בראשון לציון עם שוכרים איכותיים כמו ג'מבו והמרכז זוכה להצלחה גדולה והופך לאבן שואבת לכל תושבי הסביבה. בהתאם לביצועים בפועל ולצפי הפעילות קדימה, אנו מעלים את תחזית ה- AFFOמנכסים מניבים לשנת 2026 לטווח של 660–680 מיליון שקל. במקביל, לקבוצה צבר משמעותי של פרויקטים בשלבי ייזום שונים, המהווה בסיס איתן להמשך מגמת הצמיחה והצפת ערך. 

עוד ב-

דוד פורר במהלך ענק: קונה מניות מבנה ב-50 מיליון שקל

לכתבה המלאה

אנו ממשיכים להתמקד בניהול יעיל של תיק הנכסים הקיים, בהשלמת הפרויקטים שבביצוע ובקידום מושכל של עתודות הייזום שלנו ולצידם את פעילות האנרגיה הסינרגטית לתחומי הנדל"ן בהם אנו פעילים. התוצאות ברבעון והעלאת התחזית משקפות את החוסן של פעילות הליבה ואת היכולת של מבנה לייצר תזרים וצמיחה מתוך בסיס נכסים איכותי, תוך שמירה על משמעת תפעולית ופיננסית".