השוק

ריט1 שיערכה נדל"ן - תכיר ברווח של 280 מיליון שקל

ריט1 אומרת כי מחירי השכירות שנחתמו ברבעון השני של השנה היו גבוהים ומשקפים עלייה בשווי הנדל"ן שלה; יחד עם זאת הקרן הורידה את שערי ההיוון וזאת למרות שהריבית עולה והסיכון בענף ההייטק גדל משמעותית

ניצן כהן | 27/7/2022 6:40

ריט1 היא מקרנות הריט הראשונות בישראל. הקרן הודיעה שהחלה בתהליך של בדיקה מחודשת של שווי הנדל"ן שבבעלותה. במהלך הבדיקה שנערכת על ידי השמאים שלה הוחלט להעלות משמעותית את שווי הנדל"ן, עד כדי שהחברה תרשום רווחים של עד 280 מיליון שקל ברבעון השני של השנה כתוצאה מעליית הערך.

באופן עקרוני שיערוך נכסים ויצירת רווחים חשבונאיים גבוהים מידי היא דבר בעייתי. מעבר לכך הרי שהאינפלציה עולה, הריבית עולה, תשואות האג"ח עולות ובקיצור, רמת הסיכון הכלכלי עולה ולכן יש בעיה נוספת בתהליך השערוך של הנכסים.

לפני שנפתח בבעיות שיש במתדולוגיה של ריט1 כדאי לזכור שמרבית חוזי השכירות עליהם חותמת הקרן, צמודי מדד וזה נותן לה הגנה מפני תהליכים אינפלציונים.

אם כן, ריט1 החלה בתהליך של שערוך הנכסים שלה והגיעה למסקנה שבגלל שנרשמה עליית מחירים בחוזי השכירות החדשים שחתמה ברבעון השני, הרי שהמסקנה המתבקשת היא ששויי הנכסים עלה, וזה בעיקרו נכון. אם כן, איפה הבעיה?

הבעיה באופן עקרוני, מבלי להעיד דבר על התהליך שעוברת החברה במהלך הכנת הדוחות הכספיים, היא העובדה כי ככל הנראה השמאים שלה החליטו להוריד את שערי ההיוון של הנכסים וזה בעייתי כי הסיכון הכולל בכלכלה המקומית הולך ועולה.

פרוטפוליו הנכסים של ריט1 הוא משרדים (כמחצית מהנכסים שלה) שטחי מסחר (כרבע מהנכסים) והיתר נמצאים בשטחי לוגיסטיקה, חניונים ומרכזים סיעודיים.

באופן עקרוני כשהסיכון בכלכלה הולך ועולה וכשהחברה חשופה (באמצעות סיגמנט המשרדים שלה) למשבר ההולך ובא בתחומי ההייטק (הרי הם מפטרים עובדים וסביר להניח שאם מפטרים עובדים צריך לבצע התאמה של שטחי המשרד בהתאם) וכן הלאה, הרי שנכון היה לעלות את שערי ההיוון שכן, הסיכון עולה.

מעבר לכך היה מקובל לחשוב שבעת שתשואות האג"ח עולות הרי שיש לבצע התאמה גם לשערי ההיוון אבל לא זו המסקנה אליה הגיעו השמאים של החברה והחליטו להוריד את שערי ההיוון במקביל לעלייה במחירי השכירות כך שהרווחים שינבעו לה ברבעון אחד יגעו, כאמור, ברמת ה-280 מיליון שקל וזה ברבעון אחד, נזכיר.