משפט

חסר תקדים: זאת הפסיקה הדרמטית שתשנה את שוק השכרת הדירות

כלות בלובי, מסיבות ורעש - כך הפך בניין מגורים שקט במרכז תל אביב ל"תחנה מרכזית" של אורחים מתחלפים וקבוצות חוגגים, והסתיים בפסק דין שעשוי לשנות את כל שוק השכרת הדירות ובו נקבע מתי השכרת דירה הופכת לעסק המצריך רישיון עסק

דוד לוי | 9/5/2025 6:20 1

דירות להשכרה-אילוסטרציה (צילום shutterstock)

רחוב שלום עליכם 46 בתל אביב נראה מבחוץ כמו עוד בניין מגורים רגיל בצפון הישן של העיר. אך מאחורי החזית השקטה התנהלה מלחמה עיקשת בין שני צדדים של הבניין - דיירים רגילים שרצו לחיות בשקט, מול עסק תיירות שוקק שפעל ללא רישיון והפך את חיי השכנים לבלתי נסבלים.

בפסק דין שניתן לאחרונה, קבע השופט גיא הימן כי השכרה קצרת טווח של דירות מגורים לצרכי אירוח, נופש או אירועים מהווה שימוש עסקי-מסחרי בלתי חוקי ושפגע קשות בדיירים הקבועים. "הנתבעים פגעו בזכותם של התובעים להשתמש בדירותיהם ללא ההפרעות וללא הסיכונים", קבע השופט בפסק הדין.

הסיפור מתחיל בבניין בן שש קומות המורכב למעשה משני מבנים צמודים החולקים תשתיות משותפות. התובעים (באמצעות בני הזוג וחברה שבבעלותם) מחזיקים בשש דירות בצד הצפוני, בעוד שבצד הדרומי מחזיק הנתבע בשמונה דירות, כשבתו מתגוררת באחת מהן ומפעילה את היתר כ"מלון דירות".

הבעיה החלה כאשר התובעים גילו שהנתבעים מפעילים בדירותיהם עסק של השכרה קצרת טווח תחת השם "אמיליה טי אל וי". העסק פורסם ברשתות חברתיות ובאתרי הזמנות, והציע דירות לתיירים ולנופשים לתקופות קצרות, כולל לאירועים ולהתארגנות לחתונות.

התובע, העיד כי ראה במו עיניו "תחנה מרכזית" שמתנהלת בבניין: "אני ראיתי מוניות באות ומורידות, אנשים עם מזוודות, ראיתי את האנשים מתגודדים בלובי... אני ראיתי את הגברת המנקה עם עגלת המנקה שכולנו, מי שהיה בבית מלון, ראה בלובי".

השכנים סבלו ממטרדים קשים כתוצאה מהפעילות העסקית. אחת השכנות, שהתגוררה בבניין הסמוך, העידה כי "חיינו הפכו לסיוט מתמשך וסבלנו מחוסר שינה מתמשך שפגע בצורה בלתי נסבלת בכל אספקט של חיי".

השכנה תיארה איך "בסופי שבוע, כמעט כל שבוע חבורות של צעירים התארחו בדירות והרעישו כל הלילה עד שעות הבוקר ללא כל התחשבות בסביבתם". היא סיפרה על אירוע קיצוני אחד: "ב-5.9.2020 התלוננתי למשטרה פעמיים לאחר שבדירת הגן היתה קבוצה גדולה של בין 10-14 צעירים שחגגה כל הלילה בקולי קולות".

המצב היה כה בלתי נסבל עד שהשכנה ובן זוגה עזבו את דירתם בדצמבר 2020, לאחר שנואשו מהמצב וגילו ש"אף גורם לא מסייע". תמונת המצב האמיתית נחשפה כאשר התובעים בדקו את אתר האינטרנט של בית העסק. שם גילו שהמקום מפורסם כ"מלון דירות" ומבטיח שירותים מלונאיים לכל דבר.

האתר הציג את המקום כך: "אמיליה טי אל וי הוא מלון דירות חדש המארח נופשים ואנשים בנסיעות עסקים. המלון ממוקם באופן אידיאלי בלב תל אביב... בקרו בדירות שלנו ובסוויטות הפנטהאוז".

בין השירותים המוצעים: קבלה אנושית, שמירת כבודה, שירותי כביסה, מצעים מלונאיים, חניה, מכונת קפה, אינטרנט אלחוטי והסעה לשדה התעופה. האתר אף ציין "אצלינו באמיליה טי אל וי שומרים על איזון עדין בין תחושת הנוחות של בית ובין השירות של מלון ברמה הגבוהה ביותר".

מעבר ללינה, הפכו הדירות גם למקום להתארגנות לקראת חתונות. בפרסומי האינסטגרם של העסק נכתב: "עונת החתונות כאן! המקום המושלם להתארגנות ביום החתונה שלך".

הדירות הוצעו כמקום שיש בו "כל מה שצריך להתארגנות כיפית וכמובן, חזרה ללילה קסום ורומנטי אחרי החתונה". באחד מהפרסומים אף הוצג זוג ש"שימח וריגש אותנו מהרגע הראשון שהגיע להתרשם מהדירה". בחקירתה בבית המשפט הודתה הנתבעת שאכן פרסמה "שאפשר לבוא להתארגן כלות" בדירות.

בפסק דינו המקיף קבע השופט הימן קווים ברורים להבחנה בין שימוש עסקי בדירות לבין מגורים רגילים. "ככל שמאפייני-השימוש בנכס קרובים למגורי-קבע ואינם 'שימוש ארעי, שאין אדם נזקק לו אלא לזמן מוגבל ולמטרה מיוחדת', תגבר הנטייה לסווגו לשימוש, שאיננו עסקי", קבע השופט.

לעומת זאת, קבע הימן, כאשר השימוש כולל מתן שירותים נלווים כמו תחזוקה שוטפת, ניקיון, החלפת מצעים או הסעות; כאשר התחלופה גבוהה ומדובר בהחזקה לתקופות קצרות; וכאשר השימוש מפורסם באתרי תיירות ואירוח - אלה סימנים מובהקים לשימוש עסקי-מסחרי הדורש היתרים מתאימים.

בפסק הדין מתח השופט ביקורת חריפה על התנהלות עיריית תל אביב. להפתעתו, העירייה טענה כי "במארג החוקי הקיים לא נראה כי קיימת אפשרות לאכוף שימוש כגון השכרת דירות לטווח קצר", וציינה "קשיי אכיפה משמעותיים".

השופט הימן לא הסתיר את תמיהתו: "עמדה זו מעוררת תמיהה. מלואו של הניתוח המשמש יסוד להכרעתי בפסק-דין זה אינו נשען, אלא, על הדין הקיים – דברי-חוק, צו, תוכניות ופסיקה".

הוא הוסיף בחריפות: "קריאת-עמדתה של העירייה עוררה חוסר-נוחות משום שהיא הזכירה אחיזה בשני קצות של מקל: זה המלין על התנהלות אסורה וזה אשר, מטעמיו-הוא, אינו פועל למניעתה".

השופט אף הפנה את העירייה לפסיקה קודמת: "עצימת עין מהפרת שלטון החוק בתחום אחד של הפעילות האנושית, סופה שתביא לזלזול בחוק גם בתחומי חיים אחרים".

פסק הדין קיבל את התביעה במלואה והוציא צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להשתמש בדירותיהם להשכרה קצרת טווח (פחות מחודש), לאירוח, נופש, בילוי, תיירות או קיום אירועים. הנתבעים גם חויבו בהוצאות משפט של 7,200 שקלים ושכר טרחת עורך דין בסך 94,500 שקלים.

פסק הדין עשוי להשפיע על שוק ההשכרה לטווח קצר בישראל בכלל ובתל אביב בפרט. הוא מבהיר כי השכרה קצרת טווח של יותר מארבע יחידות אירוח עם שירותים נלווים מחייבת רישיון עסק, וכי שימוש עסקי-מסחרי בדירות מגורים מחייב היתר מפורש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בפסק דינו סיכם השופט: "בזאת עוולו הנתבעים בתובעים – עוולת-הפרתה של חובה חקוקה. הם הפרו דינים, שנועדו להגן על התובעים, כבעלים של דירות למגורים וכמחזיקים באמצעותם של אחרים – שוכרים למגורים בתשלום".

עוד ב-

רכשו דירה וגילו שהמרפסת "התכווצה": מה החליט בית המשפט?

לכתבה המלאה

כזכור, בעבר דיווחנו על שופט שהורה לבעל דירה להחליף את הריצוף בביתו מסיבה מאוד מפתיעה. כמו כן, בעבר פרסמנו כי בית המשפט פסק פיצוי לאדם שהתגורר סמוך למסילת רכבת. כמו כן, פרסמנו אודות קשישה שהעניקה לעובדת שלה דירה ברמת אביב והתחרטה.