אחד הנתונים המכריעים, שקובעים את המחירים (ולא רק בשוק הנדל"ן), הוא היצע וביקוש. בשוק הנדל"ן, באזורים שבהם הביקוש גבוה מההיצע, המחירים עולים, אבל באזורים שבהם ההיצע גבוה יותר, המחירים יורדים. זו הסיבה לכך שמחירי הדירות נותרים גבוהים ברוב חלקי הארץ - מצד אחד, זה הטיפול הלקוי של המדינה בצד ההיצע ומצד שני - עקומת הביקוש נותרת קשיחה, לפחות בשנים האחרונות.

בעזרת מומחי יד 2, בחנו באמצעות נתוני היצע וביקוש לדירות (שנולדו מתוך פרסום מודעות באתר), מה קרה לשוק הנדל"ן באחד האזורים המעניינים בישראל - אזור השרון. על נתוני ההיצע אפשר ללמוד לפי כמות המודעות בכל אזור, ועל נתוני הביקוש לפי פעולה פיזית (לא רק פתיחת המודעה) שאדם עשה על מנת להתעניין בדירה (חיוג למספר הטלפון, או השארת הודעה למוכר, למשל).

הנתונים שעלו מבשרים על כך שהיצע הדירות בישראל קטן ב-2% בשנה החולפת ואילו הביקוש גדל ב-37%. כשמסתכלים על הנתונים האלה מבינים שהמחירים עדיין לא צפויים לרדת. לעומת זאת, באזור השרון ההיצע גדל ב-10% ואילו הביקוש נותר בשיעור דומה לממוצע בישראל - כ-37%. כלומר - למרות שבשרון מפרסמים יותר מודעות למכירה, הפער מהביקוש עדיין גבוה מאוד. כך יוצא שעל כל מודעה חדשה שפורסמה, יש יותר "קופצים".

מצד שני, בדקנו את המחיר הממוצע באותן מודעות. מלבד אזור דרום השרון, אין אזור אחר בסביבה שבו ההיצע גובר על הביקוש. באזור זה נרשמה ירידה של 2% במחירי הדיור בשנה החולפת. צריך לזכור שנתוני יד שתיים מודדים ממוצע למחירי הדירות באתר. כשהקבלנים מוכרים מאות דירות חדשות וזה השחקן המרכזי שגרם לעליית מחירים בשנה החולפת, ובהתעלם מפרויקטים של התחדשות עירונית, אפשר להבין למה נתוני הלמ"ס והאוצר מולידים עליות גבוהות יותר.

מצד שני, העיון במודעות הפרסום מספק לנו הצצה מעניינת למה שמתרחש בשוק הדירות, בעיקר כשמסתכלים על השורה התחתונה: כיצד ייתכן שכשהביקוש גבוה משמעותית מההיצע, המחירים נשארים כל כך סטטיים ואם הם עולים, הם עולים עד 3%? הסיבה לכך היא פשוטה: הביקוש לדירות גבוה, אבל לא תמיד זה בא לידי ביטוי בעסקה. פעם אחת בשל הריבית הגבוהה וחוסר היכולת של אנשים לעמוד בתשלומי משכנתא ובשוליים - קשיחות מצד המוכר. באזור צפון השרון, כלומר אזור פרדס חנה, חדרה והסביבה, המחירים עלו מ-2.53 ל-2.607 מיליון שקל. גם ברמת השרון וגם בהרצליה, כמו באזור הזה, השינוי בביקוש עובר את רף ה-40%. זה הרבה מאוד.

אחד הפערים בין נתוני המודעות לנתוני האוצר. התחדשות עירונית ברמת השרון (evolve media)

עוד ב-

איך נראית דירה לא מכורה בישראל ואיזה נתון מעוות מוכרים לנו?

לכתבה המלאה

מהנתונים עולה שהפתרון היחיד באזור הוא בנייה מאסיבית של אלפי דירות נוספות בכל שנה, מעבר לכמות הממוצעת באזור זה. נזכיר כי קצב התחלות הבנייה בישראל בירידה, כך שהמשימה הזאת לא תהיה פשוטה, בעיקר לנוכח קצב הוצאת ההיתרים שמקשה מאוד על הגדלת ההיצע.