מכרזי דיור להשכרה בישראל הם כישלון גדול. חברת דירה להשכיר הממשלתית אינה אשמה בכך: המדינה לא נותנת לה לעבוד ואם זה לא מספיק - באה הריבית הגבוהה והצליחה לטרפד מכרזים כאלה. היזמים מבינים שבשוק של 6%-5% ריבית, אין להם טעם להסתכן שפרויקט שמניב להם את מחצית התשואה.

בשנה האחרונה חלה ירידה במספר היזמים שניגשים למכרזים כאלה, אבל היו כאלה שצפו פני עתיד והחליטו ללכת על מכרזים כאלה מתוך הנחה שהריבית תתקרר בחודשים הקרובים וההשקעה בפרויקטים כאלה תהיה אטרקטיבית יותר. ראינו את זה במכרזים שהסתיימו בהצלחה בשכונת המשתלה, אבל גם בשדה דב, בבני עי"ש ובמגדל העמק.

דוגמא טובה לכך אפשר למצוא מהמכרז בסוף השבוע, שם חברת רייסדור זכתה בקרקע שמיועדת לבנייה של 265 יחידות דיור ברובע הבינלאומי בלוד - אחת השכונות הצומחות באזור המרכז.

בניין למגורים בשכונה (למצולם אין קשר למוזכר בכתבה. צילום: ניצני מבשרת)

בדירה להשכיר מבינים שהמכרזים הקרובים של דיור להשכרה ארוכת טווח עשויים להחיות מעט את הענף, זאת אחרי שהמדינה ניסתה לקשור להם את הידיים. 2,870 יחידות דיור שווקו במכרזי "דירה להשכיר" בעיר לוד - אבל זה בכלל לא הסיפור. מה שמסתתר מאחורי המספרים האלה הוא גובה ההצעה של יקי רייסנר. הקבלן המצליח הגיש על הקרקע הצעה נמוכה יחסית (רוב הדירות, אנחנו מזכירים, הם להשכרה בתשואה נמוכה יחסית לריבית כיום ב-20 שנה).
  
איך זה נוגע לרייסדור? החברה זכתה בכמה מכרזי שכירות ארוכת טווח לאחרונה, כולל בראש העין. הפעם, במכרז בלוד, היא הייתה היחידה שניגשה למכרז. מחיר המינימום עמד על 19.4 מיליון שקל, כשמחיר השומה עמד על כ-42 מיליון שקל. החברה הגישה הצעה מעט מעל מחיר המינימום, 19.5 מיליון שקל (הוצאות הפיתוח גבוהות, כ-42 מיליון שקל), ולכאורה אפשר לתהות - האם המחיר לא נמוך מדי? האם הוא כזה שיוריד את מחירי הדירות לשוק החופשי (72 מאותן דירות) באזור? (25-27 אלף שקל לדירות הקטנות והרגילות, אפשר להגיע ל-22 אלף שקל בדירות המרווחות של 5 חדרים).

ובכן, חזרנו לדצמבר 2022, שם רייסדור זכתה במכרז להשכרה ארוכת טווח בשכונת פסגות אפק בראש העין - אולי השכונה הכי צומחת באזור באותה תקופה. לכאורה, מדובר בתקופה של העלאת ריבית, אבל היא הייתה נמוכה יותר מאשר היום (3.25% בלבד) ובנוסף - המצב הביטחוני היה שונה לחלוטין. מחיר הקרקע אז עמד על 18.8 מיליון שקל (הוצאות פיתוח - כ-57.5 מיליון שקל), אבל אנחנו בוחנים את המחיר לקרקע ליחידות דיור, אז היה מדובר ב-314 אלף שקל (כולל פיתוח). במכרז הנוכחי מדובר על 258 אלף שקל, אבל אנחנו רוצים להשוות תפוחים לתפוחים.

בדקנו מה קרה במכרזים הקודמים באזור לוד, ובפרט בשכונת הרובע הבינלאומי. ב-2022 נערכו שני מכרזים, כשמחירי הקרקע כולל פיתוח עמדו על 727 (דונה זכתה) ו-880 אלף שקל (ריט זכתה). אם ניקח את המחיר הנמוך מבין השניים, אז מדובר על ירידה של 65% במחיר ליחידת דיור. יחד עם זאת, עלויות המימון גבוהות מאוד וכך גם עלויות הבנייה.

כפי שאפשר לראות, אחד הגורמים המכריעים הוא נושא עלויות הפיתוח. אם המדינה הייתה יכולה להוריד את עלויות הפיתוח, סביר להניח שיותר יזמים היו ניגשים למכרזים. בשל העלויות הגבוהות, לא בטוח שזה אפשרי ולפחות בשלב הזה, גם ירידה של עשרות אחוזים במחיר הקרקע ליחידת דיור, לא מבטיחה שמחירי הדיור באותו אזור יירדו. חוץ מזה, אתם בוודאי מכירים את מחירי הדירות באזור המרכז. למה שהמחיר ברובע הבינלאומי או בשכונת בן שמן יירד, כשאין לכם אלטרנטיבות טובות יותר? איפה עוד מוכרים במרכז דירות מרווחות ב-22 אלף שקל למ"ר?

עוד ב-

תנו לאנשי דירה להשכיר לעבוד - או שתשלחו את כולם הביתה

לכתבה המלאה

ואם בשכירות עסקינן, הרי שהיזמים רוכשים את הקרקע בריבית גבוהה מאוד. אין להם אפשרות לעשות "הטבות מימון" ולמשוך רוכשים, וכך לקבל כסף זול, כי מדובר בפרויקט שרובו להשכרה. מה הם עושים? רוכשים קרקע במחיר נמוך - כזה שמפצה על העלייה בשיעור הריבית. אחרי הכל, האלטרנטיבה שלהם, לשים את הכסף בבנק או לגלגל אותו לעסקה אחרת, הרבה יותר טובה.