בימים האחרונים נסגר מכרז של רמ"י, לרכישת שטחים לבניית צמודי קרקע בדרום. הרשות שיווקה בשכונת אפיקי הנחל שבאופקים 178 מגרשים שעליהם אפשר לבנות 262 יחידות דיור. לרוב במכרזי רמ"י, לשטחים שבהם אפשר לבנות דו משפחתי ניגשים שני אנשים יחד, בדרך כלל קרובים זה לזה, על מנת שיהיה אפשר לבנות את הבית יחד ולהתגורר במקום, או במקרים אחרים - להמתין כמה שנים ולמכור אותו ברווח.

על השוק השחור שמתפתח במכרזי רמ"י כבר כתבנו כאן בעבר - יש אנשים שניגשים למכרזים לרכישת קרקע לבניית צמוד קרקע, אבל בפועל, הם מעכבים את הבנייה ואת הבית הם מעבירים למישהו אחר תמורת רווח. עורכי הדין עורכים הסכם כזה שספק אם רמ"י יכולה לעלות עליו. הצד הקונה מבטיח לבנות, הצד המוכר מבטיח להעביר את הקרקע בתום התקופה בה הדבר אפשרי לפי החוק, כשיש בחוזה התניות ואפשרות לפיצוי. שני הצדדים יודעים שאם ינסו להתחמק מההסכם, הדבר יגיע לידי רמ"י והיא תוכל לשלול מהם את הקרקע. לכן, זו עסקה טובה לשני הצדדים.

לצד המקרים האלה, יש גם מי שבא לבנות את ביתו בדרום. בחלק מהמקרים אלה אנשים שיש בבעלותם כבר דירה אחת. הם נדחקים לשוליים במכרזים האלה, ולרוב אם יש זוכים כאלה - הם בודדים. המכרזים של רמ"י נותנים עדיפות ברורה לחיילי מילואים ולמחוסרי דיור. אם אתה מילואימניק חסר דיור - יש לך סיכוי גבוה מאוד לזכות בהגרלה. אם אתה רק מחוסר דיור או רק מילואימניק, יש לך סיכוי סביר ואם אתה בעל דירה, כאמור, הסיכוי נמוך מאוד.

הבתים היחידים שראו לאחרונה - ההריסות בעזה. גיבורי המילואים (פלאש 90/ אורן כהן)

המכרז באופקים (שחתמה לאחרונה על הסכם גג שיוסיף לה כ-17 אלף דירות) יוצר דרך טובה לאנשים להגיע לבית צמוד קרקע. נכון, מדובר בדרום, בפריפריה, אבל כשיש חוסר בקרקעות, זו דרך נוחה וטובה להגיע לחלום. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הקרקעות ירדו בשנתיים האחרונות, אבל צריך לזכור: הנתונים האלה כוללים זכיה במכרזים ושם פעמים רבות הם משקפים הנחה משמעותית. כשמספר השיווקים של רמ"י הולך ועולה ומספר הקרקעות הפרטיות שמחליפות ידיים יורד - יכול להיות שהנתון הזה אפילו צריך להחמיא למי שרכש קרקע לפני שנתיים.

ועכשיו, לבדיקה: כדי להפוך את העסק לפשוט יותר, אפשר לומר כי רוב הקרקעות ששווקו לבניית צמוד קרקע יחיד, כלומר חד משפחתי, הם בגודל של כחצי דונם, או לפחות קרוב לשטח הזה. קרקעות לבניית דו משפחתי משווקות בשטח של דונם. עלות הפיתוח לקרקע לבניית וילה אחת עומדת על 400-450 אלף שקל (לשתי וילות תשלמו פי שניים) והמחיר של הקרקע אחרי הנחה עומד על 250-350 אלף שקל.

כלומר, סביר להניח כי עבור בנייה של צמוד קרקע תשלמו 700-800 אלף שקל. בנוסף, מחוסרי דיור שילמו עבור הקרקע סביב הרף התחתון של 250 אלף שקל, חיילי מילואים שילמו בממוצע 200 אלף שקל וחיילי מילואים חסרי דיור שילמו סביב 150 אלף שקל על הקרקע. כלומר, חיילי מילואים שילמו כ-600 אלף שקל עבור קרקע כולל פיתוח, בעוד שמחוסר דיור (אין כמעט זוכים בעלי דירה) שילם בסך הכל 100 אלף שקל יותר. ההנחה לחיילי מילואים היא משמעותית, אבל אסור לשכוח שגם שאר המשתתפים בהגרלה מקבלים הנחה.

מתפתחת. אופקים ממעוף הציפור (איציק קריספל)

בדקנו גם את מחירי צמודי הקרקע בשכונה בה נערך השיווק. אפיקי הנחל היא שכונה חדשה (הנה ראיון עם היזם שייקה נפחא שבונה שם מגורים בשילוב מסחר וממליץ להשקיע דווקא בחנויות בשכונה), שהמחירים בה נמצאים בעליה. דירת 3 חדרים עולה היום סביב 1.38 מיליון שקל (מחירי דירת 5 חדרים - סביב 1.72-1.75 מיליון שקל), כשרק לפני 3-4 שנים ראינו שיווקים של דירות קטנות באופקים בפחות ממיליון שקל.

לגבי צמודי הקרקע - מצאנו מגוון של צמודי קרקע למכירה באופקים, אבל התמקדנו בעיקר בצמודי קרקע חדשים, בשטח של כחצי דונם עם שטח בנוי של כ-180 מטר לפחות, זאת במטרה להתאים את הנתונים לזכויות הבנייה בפרויקט. המחירים, לא תאמינו, נעים בין 3.1-3.5 מיליון שקל. מצאנו וילות במחיר גבוה יותר, אבל הן כוללות בריכה או שהשטח הבנוי גדול יותר.

עוד ב-

הפתעה: מה קרה למחירי הדיור בעוטף עזה מאז המלחמה?

לכתבה המלאה

אם ניקח חיילי מילואים ממוצע, שיכול לקנות את השטח במחיר של 600 אלף שקל, ונוסיף לו את עלות הבנייה לבית ממוצע של 190 מ"ר, להערכתנו מדובר במחיר שינוע סביב 2.7 מיליון שקל, לא כולל הוצאות נלוות. לעומת זאת, אדם שבבעלותו נכס וירכוש את השטח תמורת 750 אלף שקל (לכל היותר), יוכל לגמור את הבנייה בסכום של 2.85 מיליון שקל. כמובן, החישוב הוא לפי רמת גמר טובה (עלות בנייה לפי 11 אלף שקל למ"ר). האם זה שווה את כאב הראש? לחיילי מילואים, הזכייה היא מתנה, אבל גם משקיעים יוכלו לעשות "סיבוב" של כמה מאות אלפי שקלים, מה גם שיש צפי לעליית מחירים בעוד כמה שנים, בטח כשהשכונה תשלים את הפיתוח שלה.