מה קרה לשכר הדירה בצפון ובדרום בחמש השנים האחרונות ומה צפוי בהמשך? דוח חדש, שבחן את נתוני שכר הדירה השנתיים הממוצעים ואת היצעי דירות שכורות במספר ערים בולטות בין השנים 2020-2024 וגם בחודש מרץ 2025, מעלה ממצאים מעניינים במיוחד. במסגרת הבדיקה שערכה עבורנו חברת דיפרנט, נסקרו כ-180 אלף מודעות של דירות להשכרה שפורסמו מידי שנה באתרים יד 2, הומלס, מדלן, קומו, הפלטפורמות החברתיות השונות: קבוצות הפייסבוק ומרקטפלייס בפייסבוק.

לפני שנתמקד באזורים ספציפיים, כמה נקודות עיקריות עולות מהבדיקה: הגרף של ממוצעי שכר הדירה נמצא במגמת עלייה ואילו הגרף של היצעי דירות להשכרה נמצא בתנועה מתמדת של עליות וירידות מתונות. הנקודה הגבוהה ביותר בהיצעי הדירות, נרשמה ברבעון השני של שנת 2024 עם 49,183 דירות פנויות להשכרה ואפשר להבין למה: בשיא המלחמה, הצפון ננטש ולא היה מי שיתגורר בדירות להשכרה.

הנקודה הנמוכה ביותר היתה ברבעון ראשון לשנת 2020, תחילת הקורונה, עם היצע של  26,520 דירות להשכרה. שכ"ד ממוצע ארצי הגבוה ביותר נרשם ברבעון השני של שנת 2024 - 5,133 שקל. שכ"ד ממוצע ארצי הנמוך ביותר נרשם ברבעון רביעי של 2020 - 4,051 שקל. כלומר, ההבדל עומד על 26.7%. כעת, כאמור, בחנו את השינויים שקרו לשכר הדירה בצפון ב-5 השנים האחרונות.

לפני שנפרט מה קרה בכל עיר, הנה הגרף שמתאר את התמורות בשכר הדירה בין 2020-2024:

אז מה קורה באזור הצפון? נתחיל בחיפה - שכר הדירה קפץ ב-18% בין השנים 2020 ל-2024 מ-3,041 שקל ל- 3,589 שקל. ההיצע עלה ב-11% מ-8,647 דירות ל-9,602 דירות להשכרה. בחודש מרץ 2025 שכ"ד ממוצע בעיר עמד על 3,604 שקל.

את העיר מאכלסים סטודנטים, תשבי הצפון שהגיעו לעבוד בה ושוכרים דירה במקום לחזור כל לילה לישוב שלהם וגם תושבי המעגל השלישי לתל אביב שבחרו להגר לעיר גדולה עם שירותים משמעותיים לתושב, השוכנת ליד הים שהנגישות אליה וממנה גבוהה מאוד בזכות מערך רכבת משוכלל.

מה המצב בקריית אתא? בשנים אלו ראינו משקיעים רבים שמעדיפים לקנות דירה בעיר ולקבל תשואה גבוהה יחסית ולכן השכ"ד עלה משמעותית בדירות הגדולות בעיר. שכ"ד קפץ ב – 23% בין השנים 2020 ל-2024 מ 2,853 שקל ל-3,502 שקל. היצע הדירות השכורות קפץ ב 12% מ 1,358 ל- 1,520 דירות בשנת 2024. בחודש מרץ 2025, שכ"ד עמד על 3,730 שקל.

מאותן סיבות שבגללן שכר הדירה בקריית אתא עלה, גם בקריית ביאליק השכר דירה קפץ ב-28% מ-3010 שקל ל-3,856 שקל. ההיצע ירד ב-6% מ-1456 בשנת 2020 ל-1366 בשנת 2024. שכ"ד ממוצע בחודש מרץ 2025 עמד על 4,225 שקל. "אנו יודעים כי במהלך שנה וחצי של מלחמת חרבות ברזל, מפונים רבים העדיפו לעבור להתגורר בעיר ולכן העיר היתה כמעט בתפוסה מלאה של דירות שכורות", מצאו בחברה.

יש דירות רפאים, אבל גם זינוק בשכר הדירה. חריש (פלאש 90/ יוסי אלוני)

המשכנו לטבריה, עיר שהמשקיעים נוטשים לאחרונה, שנפרדה מהמפונים ושבה למספרים שראינו לפני המלחמה. אם במהלך המלחמה כל הדירות בכל הגדלים היו פופולריות, הרי שעכשיו הדירות חזרו לשרת לא רק את תושבי העיר, אלא את התיירים רבים שמגיעים במסגרת תיירות פנים ושוכרים בשכירות משנה את הדירות. שכר הדירה קפץ ב 45% מ-2,389 שקל בשנת 2020 ל-3,455 שקל בשנת 2024. מלאי הדירות להשכרה גם הוא קפץ ב-19% מ-966 דירות ל 1,150 דירות בשנת 2024. שכ"ד ממוצע בעיר עמד על 3,427 שקל בחודש מרץ 2025.

עיר מסקרנת במיוחד היא חריש - עיר חדשה שכל הדירות בה חדשות עם בנייה חדשה, אך היא מכילה לא מעט דירות רפאים. חברות הבנייה לא ממהרות להיכנס אליה ואפילו מכרז של מחיר מטרה נכשל השנה. מלאי הדירות בה גבוהה מאוד במיוחד בשנים אלו כשהעיר מתאכלסת. ניתן למצוא דירות מרווחות וגדולות ומצד שני זולות יחסית ולכן מגיעים אליה בעיקר שכבות אוכלוסין ברמות בינוני-נמוך מאזור הצפון כולו.

שכר הדירה עולה בה בהדרגה. הוא קפץ בין 2020 ל-2024 ב-42%, מ-2,749 שקל ל- 3,904 שקל. היצע הדירות להשכרה בעיר עלה ב-8% בין השנים מ-959 דירות ל-1,034 דירות. בחודש מרץ 2025 שכ"ד ממוצע עמד על 4,147 שקל.

שכר הדירה קפץ ב-18%. חיפה (פלאש 90/ מתניה טאוסיג)

עוד ב-

תשאלו את אייל ברקוביץ': השכונה שבה מחירי הדירות קפצו פי 2

לכתבה המלאה

"אחרי שלושה משברים גדולים במדינה, המצב הכלכלי של הרבה תושבים אינו קל. רבים חזרו ממילואים ומנסים להרים את הראש מעל המים וכל מה שאנשים מבקשים כעת זה לחיות בעיר שקרובה למשפחה, למוקדי התעסוקה, עיר שמספקת להם שקט ולגור בדירה משפחתית", אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בדיפרנט. "לכן נמצא שערים בדרום, בצפון ובמעגלים השני-שלישי לתל אביב מתאכלסות מאוד בקלות כי אנשים רוצים להישאר באזור שנולדו וגדלו בו. מגמה נוספת היא שערי המרכז כמו תל אביב ושכנותיה כבר לא נראות נוצצות ומושכות אלא יקרות משמעותית יחסית לאזורים אחרים וניתן להחליף אותה בערים אחרות המספקות את אותו שירות לאזרח אבל בזול יותר. לישראלים חשובה איכות החיים, והיא נמדדת ביותר מ'רק המרחק מלב תל אביב'".