1. לפני מספר חודשים, בטור שפרסמתי כאן תחת הכותרת "שלא תגידו שלא הזהרנו: המתיחות בין אנשי שוק ההון לנדל"ן בדרך לפיצוץ", הזהרתי מפני מלחמה שעומדת להתפתח בין אנשי שוק ההון לבין הקבלנים, זאת בעקבות החלטה של אנשי שוק ההון להיכנס לאולפנים "בכל הכוח" ולשנות את תודעת הציבור בנוגע לרכישת דירה. הקמפיין הזה הצליח: מספר בכירים בשוק ההון, או כאלה שקשורים לחברות האלה, ישבו באולפנים, טפטפו לנו בלי הרף שמחירי הדיור בקריסה, שהירידות מגיעות ל-20% ויגיעו גם ל-50%, והזהירו שלא כדאי לקנות דירה בתקופה הזו. הקריסה עדיין לא הגיעה, אבל שינוי התודעה התחיל לחלחל.

האופציה הטובה יותר שהציעו היא, כמובן, השקעה בשוק ההון. כלומר, הם ממליצים לכם לקחת את הכסף שלכם, רגע לפני שהוא קורס, ולשים אותו בידיים שלהם. "גזרו ושמרו", כתבנו בטור ההוא, "אם המצב הנוכחי ימשיך, הקרב בין אנשי שוק ההון לענקי הנדל"ן יילך וחריף - ועלול להגיע לנקודת קצה". וזה בדיוק מה שקרה מאז אוגוסט ובמהלך 3 החודשים שחלפו מאז. בשלושת המדדים האחרונים, מחירי הדיור ירדו ב-0.4%. ומה קרה בשוק ההון?

ת"א 35 ירד ב-7.1%
מדד ת"א 90 ירד ב-8.7%
ת"א נדל"ן ירד ב-9.8%
מדד הבנקים ירד ב-2.6%
ת"א בנייה ירד ב-11.3%
ולקינוח - ירידה של 3.5% במדד הביטוח וצלילה של מעל 27% במדד המניות הביטחוניות, עליהם המליצו חכמי שוק ההון.

סביר להניח שמאז הקריאה באולפנים להשקיע את הכסף בבורסה, התיק שלכם ירד בשיעור חד ספרתי גבוה, או בשיעור דו ספרתי נמוך. בניגוד לאמירות לפיהן מחירי הדיור ירדו ב-20% ב-4 שנים, נזכרתי השבוע שבדיקה מגלה שתחת הממשלה הנוכחית המחירים דווקא עלו ב-3.7%. כלומר, אם בחודש אוגוסט הקשבתם לעצתם של אנשי שוק ההון לרוץ לבורסה בתל אביב ושמתם 2.4 מיליון שקל, או אפילו כמה מאות אלפי שקלים, מחיר של דירה ממוצעת, יכול להיות שתצטרכו לקחת הלוואה חדשה כדי לממן את ההפסד, או להשאיר את הכסף ולחכות עד יעבור זעם.

השאלה הגדולה: מי ערב לכסף שאותו הפסידו המשקיעים ששמעו לעצת המומחים ושמו מיליונים בבתי ההשקעות? תנו לנו לנחש, יש כאן גם מרוויחים - והם עשו קופה יפה מדמי הניהול שגבו מכם.

מעניין אם נשמע מהם התנצלות, או לכל הפחות - גילוי נאות.

2. הדברים שאמר השבוע מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, תפסו אותי לא מוכן. מורגנשטרן הוא בעל אחד התפקידים הבכירים במדינה בשוק הנדל"ן. הוא נחשב לאדם חד, חכם ויוזם. ואולי בכלל זה קשה לי להבין מה הוא לא מבין במתמטיקה של השוק הזה.

למורגנשטרן יש שתי טענות מרכזיות. הראשונה: הוא קורא ליזמים להציע מחירים נמוכים במכרזי רמ"י. כלומר: הוא פונה ליזמים ומבקש מהם להגיש הצעות נמוכות על הקרקע, כדי שבעתיד הם יוכלו למכור דירות במחיר נמוך יותר. מצד שני, הוא טוען שיש כשל בשוק השכירות.

לגבי שיטת המכרזים, עלות הקרקע היא רכיב מרכזי במחיר הדירה. אם מחר מחירי הקרקעות יירדו, מחירי הדירות יירדו בהתאם. אבל יש כמה דברים שמורגנשטרן שכח:

א. המשרד שהוא מנהל אחרי בין היתר על שוק הדיור. אם מחירי הזכייה גבוהים ב-15% מהמחיר האמיתי של הקרקע, ויש ביקוש גבוה לדירות, איך יכול להיות שמהמשרד שלו וממשרד האוצר יוצאים קולות לפיהם אין ביקושים לדירות ומחירי הקרקעות ירדו? אם הוא טוען שהמדינה לא מחפשת להרוויח מהקרקעות, מדוע הוא לא דואג שמחירי המינימום במכרז יירדו, שהוצאות הפיתוח יהיו נמוכות? אל תתבלבלו. המדינה מוכרת ליזמים קרקעות במחיר גבוה ומטילה עליהם הוצאות פיתוח שמגיעות לעשרות, ולפעמים למספרים בני תשע ספרות.

ב. באזורים כמו תל אביב, מרכיב הקרקע יכול להוות 60% ממחיר הדירה. בערי המרכז והטבעת השנייה לתל אביב, עד 50%. מה מורגנשטרן שכח? שגם אם עלות הקרקע תרד ב-10%, הקבלנים צריכים להתמודד עם מחירי הסחורות שעלו ב-30%, ואפילו יותר, בשנתיים האחרונות. ונניח שמרכיב עלויות הבנייה הוא נמוך יותר, עדיין - זה משאיר את הרווח של הקבלן ברמות של 12% בחלק מהפרויקטים - פחות מהתקן המקובל. "אז שהיזמים ירוויחו 10%, הם מרוויחים מספיק", בוודאי תאמרו. ואנחנו רק שאלה: האם מישהו מכיר בנק בישראל שיאפשר ליזם להגיש לו דוח שאומר שהרווח הוא חד ספרתי, ובידיעה שמחר קורונה, מלחמה או כל אירוע אחר שמתרחש כמעט בכל שנה בישראל וברציפות מאז 2019 יתרחש?

ג. מורגנשטרן יודע שיש רק שתי אופציות לקורת גג: הראשונה היא שכירות והשנייה היא רכישת דירה. הטענה השנייה היא לכשל בשוק השכירות, וחבריו טוענים שדירה להשכיר לא עשתה שינוי גדול בשוק. ומכאן, מהיכן מגיעה הציפייה שמחירי הדיור יירדו? מורגנשטרן לא פוסל ישיבה בממשלת השינוי. וכשזה יקרה, מעניין האם נשמע את חברי מפלגת יהדות התורה, שאיתה הוא מזוהה כאיש חסידות גור, מעביר ביקורת על שר האוצר סמוטריץ' וחבורתו - שבתקופתו מחירי הדיור ירדו רק בגלל הריבית הגבוהה והמלחמה, ולא בשל תכנית סדורה.

3. מתחת לרדאר, ומבלי שיצאה הודעה רשמית בעניין, השבוע פרסמנו כי נפתח מכרז חדש לדירה בהנחה עבור משפרי דיור. קצת קשה לי להבין את המושג "משפרי דיור" כשמדובר בערים כמו בית שאן ודימונה. כלומר, למה שאדם שיש לו דירה ימכור אותו כדי לעבור לפריפריה? שאלו אותי.

ובכן, במכרז הקרוב יש גם דירות בחיפה. 800-900 אלף שקל על דירה בחיפה זה מחיר פשוט מגוחך - ומי שעיניו בראשו צריך לגשת למכרז הזה, גם אם הוא גר ביישובי הסביבה. מדובר ברווח משמעותי, של מעל מיליון שקל לדירה, ולא ברור מדוע בעיר האורות חריש מוכרים דירות ב-1.6 מיליון שקל, בזמן שאלו בדיוק המחירים אותו מציעים היזמים בשוק החופשי היום. כל זה, כמובן, עדיין לא סותר את המסר המרכזי שצריך לצאת מהתוכנית הזו: דירה בהנחה צריכה להיסגר, משום שהיא מזיקה לשוק הדיור. 

עוד ב-

מנכ"ל משרד השיכון נגד הקבלנים: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת"

לכתבה המלאה

אגב, גם מי שאין ברשותו יכולת לרכוש דירה ראשונה, כדאי לו לגשת למכרזים בבית שאן ובדימונה, לשלם 400-600 אלף שקל לדירה ולחכות. הוא יוכל, בסבירות גבוהה, לעשות קופה יפה כשהדירה תהיה מוכנה. זה או זה, או לשים את הכסף במדד הנדל"ן. מה אתם הייתם עושים בתקופה הזו?