בשבוע שעבר דיווחנו כאן כי היזמים ממשיכים למכור דירות במסלול הרגיל - 80/20, כלומר תשלום של 20% בחתימה והשאר - לא צמוד למדד, בעת מסירת הדירה. המבצע הזה אינו חדש. הוא היה כאן במשך שנים. ההבדל הגדול הוא ההיקף. לאורך השנים, כשמנהלי המכירות קיבלו הוראה לסגור כמה שיותר דירות ומהר כי הקבלן היה לחוץ או ממונף מדי, הם ידעו לזהות מיהם הלקוחות שזקוקים להטבת מימון והתאימו את מחיר הדירה להטבה. לאחרונה, התופעה הזאת התפשטה בגלל המצב בשוק והיקף העסקאות שבהן חלה הטבת מימון עלה. לפי הלמ"ס מדובר בפחות מ-15% ולפי האוצר ב-50%.

יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה, סיפר כאן בשבוע שעבר כי להערכתו, מחיר הדירה יושפע בכ-0.5% והוא יגולגל על הלקוח. כלומר, עבור דירה של 3 מיליון שקלים, תשלמו 15 אלף שקל יותר. השאלה היא איך אטרקצ'י הגיע לחישוב הזה - כלומר, אם הבנקים העלו את הריבית בצורה משמעותית ליזמים, מדוע מחיר הדירה יושפע בצורה מינורית?

לרוב, עלויות המימון של היזמים נעים בין 8%-7% (בתקופת ריבית נמוכה, הם היו מקבלים מימון ב-5%). ההערכה היא שכעת עלות המימון שלהם עלתה בלא יותר מאחוז. כך יוצא שבפרויקט בהיקף של 100 מיליון שקל מדובר בתוספת של כשלושה מיליון שקל בשלוש שנים. כזכור, המפקח החליט להעלות את דרישת הקצאת ההון ל־150% במקום 100% - מה שיגדיל את העלויות של הבנקים במקרה בו תינתן הלוואת קבלן.

המפקח החליט כי מדובר רק בפרויקטים מסוימים שבהם 40% מהתשלום לפחות יועבר בסיום. הקבלנים מצאו שיטות לעקוף את המסלול: תשלום של 39% בלבד בסיום הפרויקט, או לשלם את המשכנתא חודשיים לפני המסירה, כך שבפועל - הנזק ללקוח לא גדול והם יוכלו לקבל מחיר טוב יותר על הדירה.

עניין אחר נוסף עליו הרחבנו כאן לאחרונה הוא האפשרות שחלק מהיזמים יעברו מהבנקים למוסדות החוץ בנקאיים, שהוראות המפקח לא חלות עליהם. דני בריטמן, בכיר לשעבר בדיסקונט והיום מנכ"ל קבוצת בימניב, אמר ל-ice כי למימון החוץ-בנקאי יש מספר יתרונות, כי הוא מהיר וגמיש יותר, אולם הריביות בהלוואות כאלה, גבוהות יותר ויש פחות פיקוח. "זה לא מתאים לכל אחד, קל וחומר כשמדובר בהלוואה לטווח ארוך יחסית. מי שבוחן הלוואה כזו צריך לבדוק היטב את התנאים, להבין את ההחזר החודשי, ולא פחות חשוב – לוודא שמדובר בגוף רציני", אמר והוסיף: "אי לקיחת משכנתא מסיבות כאלה ואחרות והמרתה בהלוואה חוץ בנקאית יכולה להיות מהלך כלכלי לא חכם שעלול לייקר מאוד את ההלוואה ולהגביר את הסיכון של משקי בית רבים".

כל זה מוביל בחזרה לדברים של אטרקצ'י, שלדבריו החברות החזקות ימשיכו למכור במבצעי קבלן ואלה הקטנות והממונפות, יצטרכו להסתפק במודל הרגיל - הליניארי. השאלה היא מה זה יעשה לשוק הנדל"ן. בסוף, קיפאון במכירת דירות חדשות יכול לעורר את שוק היד השנייה, כשמשפרי הדיור לא יתקשו לרכוש דירה - הם ימכרו דירה בבעלותם ויקנו דירה חדשה או דירה אחרת מיד שנייה.

עוד ב-

הקבלן מציע לכם דירת 2 חדרים - האם זו מלכודת?

לכתבה המלאה

אחד היזמים הבכירים בישראל, ששוחח איתנו השבוע, אמר לי להערכתו "שיעור הרווחיות בפרויקט לא יקטן ברוב הפרויקטים בגלל הוראות המפקח. יכול להיות שנראה האטה בקצב מכירת הדירות, אבל כשזה יקרה הקבלנים יבנו פחות ועקומת הביקוש וההיצע לא תשתנה. התוצאה היא שמחירי הדירות לא יירדו, אלא יעלו, בשיעור ההפסד שנגרם ליזם בשל הטבות המימון. מדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים".