נתוני שוק ההתחדשות העירונית משנת 2024 לא מותירים מקום לספק: השוק הזה נמצא בעלייה, והמטרה היא שיהווה 40% מכלל הדירות החדשות שנבנות כבר בשנים הקרובות. בשנה החולפת ההתחדשות העירונית היוותה 28% מכלל היחידות המאושרות ו-30% מכלל התחלות הבנייה בשוק. כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 – היא במסגרת מתחם פינוי בינוי או בפרויקט תמ"א 38. וזה הרבה מאוד.

יש כאן עדיין הפסד שצריך להכיר בו: לצד עלייה מרשימה בהיתרי הבנייה, פרויקט תמ"א 38 נחל כישלון וממה שהיה אמור להפוך לתכנית שתשנה את מפת הנדל"ן, הפך לתוכנית שאמנם הגדילה את ההיצע, אבל במספרים נמוכים. בחלוקה לשנים, מדובר ב-195 מבנים לשנה - לא הרבה ביחס לעובדה שחשבנו שנראה יותר בתים ממוגנים בדרום ובצפון והמלחמה הוכיחה עד כמה הפוטנציאל היה גדול.

"הנתונים הברורים משנת 2024 מצביעים באופן חד משמעי על כך שהתחדשות עירונית הפכה למרכיב מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי, עם שיעור משמעותי של אישורי בנייה, התחלות בנייה ומכירות דירות. עם זאת, כדי למצות את מלוא הפוטנציאל של מגמה חיובית זו כפתרון משמעותי למשבר הדיור, המדינה חייבת לנקוט בצעדים אקטיביים וממוקדים לסיוע ליזמים – הכוח המניע העיקרי של פרויקטים אלו", אומר זיו אומיד, מנכ"ל קבוצת מרום, שמקדמת פרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית. לדבריו, הדרך משלב התכנון לביצוע בפועל עדיין רצופה מכשולים עבור היזמים.

מה מקשה על הרצת התוכניות?
"המדינה צריכה להכיר בכך שהיזמים נושאים בנטל הסיכון הכלכלי והבירוקרטי של הפרויקטים המורכבים האלו, ולכן צריך ליצור עבורם סביבה עסקית תומכת ויציבה יותר".

איך עושים את זה?
"צריך לפעול לקיצור משמעותי של הליכי התכנון והרישוי. חייבים להתוות מסלולים מהירים ויעילים יותר לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית. הקמת ועדות ייעודיות ברמה הארצית והמקומית, עם סמכויות ברורות ולוחות זמנים מחייבים, יכולה לקצר משמעותית את משך הטיפול בבקשות".

מה לגבי תקן חניה שמקשה לא פעם על התקדמות הפרויקט?
"בנוסף, יש לבחון מחדש את הדרישות הרגולטוריות השונות, כגון תקני חניה מיושנים או דרישות תכנון לא גמישות, המייקרות ומעכבות פרויקטים. התאמת הדרישות למאפייניה הייחודיים של התחדשות עירונית, תוך שמירה על איכות הבנייה ובטיחות התושבים, היא הכרחית. שינויים תכופים במדיניות ובתקנות יוצרים חוסר ודאות בקרב היזמים ומרתיעים אותם מפני השקעות ארוכות טווח. המדינה צריכה לגבש מדיניות ברורה ויציבה לטווח ארוך בתחום ההתחדשות העירונית".

אומיד מציין כי במקביל, יש לפעול למתן תמריצים כלכליים ומיסויים. "מתן מענקים או הלוואות בתנאים מועדפים ליזמים בשלבים הראשוניים של פרויקטים, כגון תכנון מפורט ופינוי דיירים, שיוכלו להקל על נטל המימון הראשוני ולעודד יזמים להיכנס לפרויקטים מורכבים יותר. ערבות מדינה יכולה להקל על קבלת מימון מגופים בנקאיים", הוא אומר. 

זיו אומיד, מנכ"ל קבוצת מרום (יחצ)

אתה מדבר על הקלות מס?
"צריך לבחון מתן הקלות מס משמעותיות ליזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית באזורים מסוימים כגון הפחתת מס שבח או מס רכישה, כדי להגדיל את כדאיות הפרויקטים ולעודד השקעות. המדינה יכולה לסייע במימון או סבסוד עלויות שדרוג תשתיות נדרשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כגון מערכות מים, ביוב, חשמל ותקשורת, שמהוות לעיתים נטל כבד על היזמים. היא צריכה להעניק לרשויות המקומיות כלים ותקציבים מתאימים כדי שיוכלו לנהל ולתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית באופן יעיל".

זה יכול לגרום למה שרבים מחכים לו - ירידת מחירים?
"המדינה יכולה להסיר חסמים משמעותיים, להגביר את כדאיות הפרויקטים עבור היזמים ולזרז את קצב ההתחדשות העירונית. כתוצאה מכך, יגדל היצע הדירות בשוק, ייתכן שיוביל לירידת מחירים בטווח הארוך, ויתרום לחיזוק הערים ולשיפור איכות החיים של התושבים. התמיכה ביזמים היא לא רק אינטרס של מגזר העסקי, אלא אינטרס לאומי שיש לו השפעה ישירה על עתיד שוק הדיור בישראל".

עוד ב-

מילואימניקים? רשימת היישובים שבהם תוכלו לקבל קרקע כמעט בחינם

לכתבה המלאה