הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית העניקה לתמ"א 38 פרק צר יחסית בדו"ח סיכום השנה שלה - וטוב שכך. את הנתונים כדאי להסתיר: ב-20 השנים האחרונות, כלומר בין 2005-2024, הוגשו יותר מ-11 אלף בקשות להיתרי בנייה של תמ"א 38, הונפקו כ-6,300 היתרים אך בפועל אוכלסו כ-3,900 מבנים.

כשבוחנים מקרוב את המספרים האלה, קשה מאוד להבין למה תכנית תמ"א 38 לא גססה עוד קודם. מדובר בתכנית שמקדמת את צד ההיצע בישראל בצורה איטית ומסורבלת. הוועדות המקומיות לא פועלות מספיק מהר ולא מאשרות היתרים בקצב גבוה. יש כמובן יוצאים מן הכלל, כמו קריית מוצקין או קריית אתא, אבל כשמסתכלים על הנתונים בערים הגדולות, אלה שבונות הכי הרבה, מבינים שהתכנית לא רק נכשלה, אלא אולי גם הפריעה.

בחלוקה לשנים, מדובר ב-195 מבנים לשנה. מדובר בכ-4,100 דירות בשנה (רובן דירות תמורה לבעלי הקרקע, כך שהתוספת בפועל נמוכה בהרבה). התכנית הזאת הייתה אמורה לשנות את מפת הנדל"ן בישראל משתי סיבות עיקריות: הראשונה, היא הייתה אמורה לחזק מבנים ולהעניק תחושת ביטחון לדיירים. השנייה: היא הייתה אמורה להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל.

תמ"א 38 מתחלקת לשניים: תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה. במסלול זה: מחזקים את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, מוסיפים בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית ולעיתים גם חנייה לדירות הקיימות. בתמורה, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ויכול לבנות קומות נוספות עם דירות חדשות ולמכור אותן כדי לממן את החיזוק וההשבחה. כלומר: יש גם חיזוק וגם הוספת דירות חדשות. התכנית השנייה היא תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. במסלול זה, הורסים את הבניין הישן לחלוטין. בונים בניין חדש עם תקנים מודרניים כולל ממ"דים, מעלית, מרפסות ועוד.  מספר הדירות עולה משמעותית, כי הבניין החדש כולל גם את הדירות של הדיירים הקיימים וגם דירות חדשות ליזם (למכירה בשוק החופשי).

אז מה קרה בדרך? התכנית הראשונה, חיזוק הבניינים, עבדה באופן חלקי מאוד. נתוני המלחמה הוכיחו שישראל ממש לא חסינה בפני איום טילים. יישובים שלמים בצפון ובדרום הופקרו כי מישהו נרדם בשמירה. בצד ההיצע, הנתונים מביכים עוד יותר. מדובר בעשירית בלבד מהדירות שישראל בונה בכל שנה ואסור לשכוח - חלק מהדירות הן דירות תמורה ולא דירות תוספתיות.

מי ש"רקד" על נושא התמ"א הם בעיקר מתווכי הדירות. לא תמיד המתווך יודע. פעמים רבות הוא יכריז כי לבניין יש פוטנציאל לתמ"א 38, אבל בפועל - הבניין נבנה אחרי ינואר 1980 ולמרות שהוא נראה ישן ומוזנח, ואפילו מסוכן, הוא לא עומד בקריטריון המתאים. בנוסף, בתמ"א 38 המדינה מאפשרת תוספת של עד 2.5 קומות לבניין קיים (במסלול חיזוק) והרבה פעמים זה לא באמת משפר את צד ההיצע.

בשורה התחתונה, אף אחד לא באמת ייקח אחריות על המחדל שנקרא תמ"א 38, שנכשל כמעט בכל פרמטר. בדוח נראה שהרשות מקווה כי ההתחדשות הבניינית, שמגיעה כתחליף לתמ"א 38, תספק את המספרים הראויים. תמ"א 38 היא חלק מהתחדשות עירונית, כשפרויקטים לפינוי בינוי, שמיושמים במתחמים שלמים, הם הבשורה העיקרית.

מספרים נמוכים מדי. תמ"א 38 בחולון (shutterstock)

כפי שכבר ציינו כאן בעבר, בהחלטת ממשלה מפברואר 2017, הוגדרו היעדים ליצירת פתרונות דיור עד לשנת 2040. בין היתר נקבע בהחלטה יעד לבנייה של 1.5 מיליון יחידות דיור עד שנת 2040 כדי לספק את צורכי האוכלוסייה. על פי החלטת הממשלה, בשנים 2017-2020 נקבע ש-20% מסך יחידות הדיור יתווספו בתהליכי התחדשות עירונית, וב-2030 כ-35% מסך יחידות הדיור יהיו כאלה. ההתחדשות העירונית בכללותה מסוגלת להגיע למספרים האלה, אך אין ספק שמבחינת הגדלת ההיצע, תמ"א 38 לא ממש תרמה דבר.

עוד ב-

התחדשות עירונית בפריפריה? זו הסיבה שבגללה היזמים בורחים

לכתבה המלאה