חברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית פרסמה דוחות טובים ל-2024. חברת הבת של הכשרת היישוב הכניסה לפעילות שלה את המוסדיים. מנורה ומיטב ישקיעו לא מעט כסף בפרויקטים שלהם וזה מעניק לחברה רוח גבית לקראת ההמשך. החברה מוכרת דירות ב-8 מיליון שקל בכיכר המדינה בתל אביב, אבל גם בפחות מ-2.5 מיליון שקל ברמלה. הצפי לפרויקטים העתידיים מלמד שהחברה רוצה להרחיב פעילות ולהפוך לאחת החברות החשובות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. 

"עברנו תהליך אבולוציוני, מחברה שמתמודדת על מתחמים, לחברה שנמצאת בביצוע, כשבחלק מהמקרים אנחנו במסירה של מתחמים", אומר בראיון ל-ice מנכ"ל החברה, אלכס מריאש. "שוק ההון שעוקב אחרי החברה במשך שנים וראה את ההתפתחות, ורק אחרי שהוא ראה והבין שהיא מסוגלת לממש את ההתחייבויות הוא בחר להיכנס פנימה. המוסדיים מזהים פוטנציאל צמיחה עצום. יש לנו מלאי של 8,700 יחידות בשלבים של אישור - הם מבינים את הפוטנציאל הגלום".

לכמה דירות בבנייה אתם רוצים להגיע?
"החזון של החברה בשנים הקרובות הוא להגיע לצפי בנייה של מעל 1,000 יחידות דיור לשנה. המלאי המאושר של החברה, כשמנתחים אותו, בהתאם לדיווחים בדוחות, תומך באמירה הזו. רק בשבועות האחרונים אישרנו תוכנית של מעל 400 יחידות דיור בחולון ואת תוכנית העיצוב של הפרויקט ביבנה. החברה מצפה בשבועות הקרובים לאשר את היתר הבנייה בפרויקט הזה".

30% מכלל הבנייה היא בהתחדשות עירונית. אתה צופה שיעברו את רף ה-40% בשנים הקרובות?
"אני צופה שמתחמי התחדשות עירונית, יתפוס מקום הולך וגדל ביחס לכלל התחלות הבנייה. הסיבה הברורה היא שהרבה מאוד תוכניות באזורים שונים בארץ נמצאות בשלבי קידום, רואים את זה בהכשרה וגם בחברות מתחרות. ברגע שהם יבשילו, אנחנו נראה שמרכיב ההתחדשות העירונית יהיה גדול משמעותית. בהסתכלות רחבה, ומתוך ניתוח המגמות בשנים האחרונות, בתוך כעשור, היקף הפרויקטים בהתחדשות עירונית מכלל הפרויקטים יעבור את רף ה-50%".

יש יתרון גדול לחברת התחדשות עירונית: מרכיב הקרקע. הסיכון פחות גדול.
"עצם העובדה שמקור הבנייה של החברה הוא דרך קידום פרויקט של התחדשות ואישור תוכניות ולא דרך רכישת הקרקע, מקנה לחברה יציבות ומקטינה מאוד את הסיכון העסקי, אבל חשוב לזכור: בהתחדשות עירונית היזמים מחויבים להשקיע סכומים גבוהים כדי לקדם פרויקטים, סכומים משמעותיים רק בפן התכנוני והקנייני מול בעלי הקרקע ועורכי הדין שמייצגים אותם. המעטפה המקצועית יקרה. חברות שמקדמות פרויקטים ונכנסות לתוך התחום, חשוב ומתבקש שיהיו להן מקורות כספיים".

מה מצב הפועלים?
"ישנה מצוקה ברורה בארץ, בתחום הפועלים ובתחום הזמינות שלהם. אנחנו נערכים באמצעות מכרזי קבלנים עם התחייבויות של אותם קבלנים לאספקת פועלים שיוכלו לקדם פרויקטים באופן מהיר יחסית. החברה חתמה עם דניה ואל הר, חברת הבת של קרדן, על הסכמים לביצוע. במקביל, אנחנו בקשר עם תאגידים של עובדים זרים".

אתם עורכים מבצעי מימון. מה ההיקף?
"בחלק מהפרויקטים קידמנו מבצעי מימון, אבל אנחנו מבינים לעומק את המשמעות של מבצעי המימון, את ההשפעה שלהם על רווחיות הפרויקטים, הם גורמים לשחיקה משמעותית. לכן, החברה מנהלת בשכל את מבצעי השיווק. איננו נוקטים מדיניות גורפת של מבצעי מימון כדי לשווק דירות. נהפוך הוא, מעדיפים למתן כמה שיותר את המבצעים במסגרת הפרויקטים כדי לשמור על רווחיות גבוהה".

יכולתם גם להעלות מחיר.
"זה נכון, אבל מצד שני - צריך רוכש שישלם את המחיר הגבוה. אסור לשכוח שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית מאתגרת, בסביבה שבמסגרתה שוק היד השנייה לא מצליח לצאת מהמשבר שהוא נקלע אליו בתחילת המלחמה. להעלות מחיר זה לא פתרון קסם. יזמים פועלים למקסם מחירים והשיח מתנהל בחברה. יש גבול לכמה אנשים יכולים לשלם".

גובה ההנחה של מבצעי המימון עומד על 7%-6%, אבל אתם מקבלים "כסף חי", 50% בערך עכשיו, וזה מוסיף לכם עוד 3%-2%. זה אומר שהירידה היא מינורית.
"בהטבות המימון קיימות שתי בעיות: ראשית, העסקה לא צמודה מול הקבלן המבצע. השנייה: התזרים שהמכירות מייצרות נמוך. נכון שמדובר על 7%-6%, אבל דרך הלוואות הקבלן שהם בתנאי משכנתא, אתה מצליח להוזיל את נושא המימון. הוראות המפקח על הבנקים בא להגביל את הנושא. הלוואות הקבלן אכן סוגרות פער של 3%-2%".

עוד ב-

מילואימניקים? רשימת היישובים שבהם תוכלו לקבל קרקע כמעט בחינם

לכתבה המלאה

מה יהיו מחירי הדירות ב-2025 ו-2026?
"להערכתי, בשנת 2026 נראה המשך עלייה של מחירי הדיור בארץ. אם נלך ללב הכלכלה וניתוח תחום המגורים בארץ - רואים מחסור משמעותי מאוד בדירות. הצורך והרצון של אנשים הוא לשדרג את איכות הדירות. ב-2025, עם כל חוסר הוודאות, ואנחנו נמצאים במחצית השנה כמעט - אני לא רואה עלייה משמעותית. הזינוק יגיע ב-2026".