"שימו לב לדירה הזו, ירידה של 300 אלף שקל במחיר תוך פחות מחודשיים", צעק למצלמה מומחה הנדל"ן בטיקטוק (שכבר הזהרנו בעבר מניסיון להסתמך על חלקם). "ותראו את הדירה הזאת - ירידה של חצי מיליון שקל בארבעה חודשים - מחירי הנדל"ן צונחים", צעק מומחה אחר.

לאחרונה זה הפך לתופעה של ממש: מי שמגדירים את עצמם כמומחים, בין אם מדובר ביועצי משכנתא או במלווי משקיעים נדל"ן בראשית דרכם, מדווחים ברשתות החברתיות על ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן. הטריגר: ירידה של עשרות ומאות אלפי שקלים באזורים מסוימים, באמצעות בדיקה באתרי המודעות יד2 ומדלן.

ירידה של חצי מיליון שקל במחיר דירה שפורסמה ב-3.3 מיליון שקל היא משמעותית. המומחים מביאים עוד דוגמאות, של ירידות מחירים בגובה 20%-10% משווי הדירה וקוראים לכם להיזהר. השאלה הגדולה היא האם מדובר בתופעה אמיתית או בניסיון לגרום למחירי הדירות לרדת, ולמה "מומחי הנדל"ן" מאותתים על ירידת מחיר למרות שלכאורה הם משוועים לעלייה נוספת במחירי הדירות? לרוב, זה קורה בשל המשפך השיווקי. מומחה הנדל"ן מסביר בסיום הסרטון שהוא יודע לאתר נכסים כאלה ומנהל עבורכם משא ומתן (שיעלה לכם 40 אלף שקל, א"י).

ביקשנו מאתר יד2 לאתר לנו מספר נכסים שמחירם ירד באופן משמעותי בחודשים האחרונים, כדי להבין האם מדובר בהנחה אמיתית. כך למשל, מצאנו נכס ברחוב חיים ברלב בשכונת נווה סביון באור יהודה, שמחירו ירד ב-400 אלף שקל. הירידה הזו היא משמעותית מאוד. שבעה ימים קודם לכן הנכס שווק במחיר של 2.95 מיליון שקל ומדובר בירידה משמעותית. לפי מומחי הנדל"ן, לפי העסקה הזו מחירי האזור ירדו ב-13.5%, אבל האם זו האמת?

מה קורה למחירים באמת? דירות חדשות

בדקנו את מחירי הדירות באותו בניין, כדי להבין מה המחירים עבור דירה דומה, 3 חדרים בקומה 7. מצאנו כי השנה נמכרה דירה אחת בבניין. מדובר בדירת 4 חדרים בשטח דומה, במחיר של 2.6 מיליון שקל (חשוב להסתכל על שטח ולא על מספר חדרים, כי החלוקה הפנימית לא אמורה לשנות את המחיר ומותרת לרוב על פי חוק). לצורך ההשוואה ובשל מיעוט עסקאות, לקחנו גם דירות דומות אחרות באזור. המחיר נע סביב 25 אלף שקל. כלומר, המחיר הריאלי הוא 2.5 מיליון שקל ונראה שעל בסיס זה המוכר פרסם את המודעה החדשה.

ביקשנו מהאתר למצוא לנו דירות דומות, בהן אפשר לזהות ירידת מחיר מובהקת. לרוב, מי שעושה פעולות כאלה הם משקיעים, שרוצים לאתר נכסים במחיר רצפה ומוכרים לחוצים. הנה דוגמא נוספת: ברחוב יצחק שדה 8 בבת ים נמכרו לא מעט דירות בשנה האחרונה, מה שמהווה אינדיקציה טובה לירידת מחיר משמעותית באחת הדירות בבניין. דירת 4 חדרים, 121 מ"ר, מוצעת למכירה במחיר של 3.777 מיליון שקל. זו דירה גדולה, 121 מ"ר. ברוב העסקאות אותן מצאנו מחירי הדירות בבניין נעים בין 28-32 אלף שקל למ"ר. במקרה הנוכחי, מדובר במחיר של מעל 31 אלף שקל למ"ר. כלומר, למרות שבוצעה כאן הורדת מחיר משמעותית (הוצעה ב-3.97 מיליון שקל לפני חודש), אנחנו רואים כי הדירה מוצעת למכירה אפילו ברף הגבוה לעומת דירות אחרות בבניין.

מצאנו מקרים נוספים של דירות בתל אביב ובחולון. המחירים ירדו בין 100-200 אלף שקל, אבל כשהשוונו זאת למחיר השוק, כלומר לעסקאות אחרונות שנעשו בסביבה, גילינו שבמקרה הטוב, מדובר בירידה של עשרות אלפי שקלים בודדים. בחלק מהמקרים מדובר בקומות נמוכות יותר, כך שהשווי המתקבל ריאלי.

אין צורך להציג את כלל העסקאות כדי להבין את התמונה: מחירי ההיצע של הדירות, לפחות במרכז, הם לעתים מנופחים וגבוהים ב-10% לפחות, כדי להשאיר מקום למשא ומתן. פעמים רבות, תגלו שאדם שפרסם מודעה למכירה ב-4 מיליון שקל ואחרי שבועיים הוריד את המחיר ל-3.7 מיליון שקל, הבין שהמחיר שפרסם אינו ריאלי. לא מדובר בירידת מחירים, אלא בניסיון להתאים את עצמך לשוק. 

לצד זה, חשוב לציין: מדובר במחירי היצע, ואם בסופו של דבר יתברר כי המוכר יוריד 200 אלף שקל נוספים, יכול להיות שזה יוריד אותו הרבה מתחת לרף ואז יהיה מדובר בירידה של כ-10%-5%. יחד עם זאת, קשה להאמין שמתווך שפרסם את הנכס למכירה והוריד 200 אלף שקל, יוריד את המחיר פעם נוספת בסכום דומה בעת המכירה.

עוד ב-

עליית מחירי הדיור - מי באמת אשם במצב והאם בנק ישראל צודק?

לכתבה המלאה