נדל"ן ותשתיות
"מחירי הדירות יירדו ב-20% בעשור" - האם עדיין ישתלם לקנות דירה?
בשנת 1997 החל משבר נדל"ן שהוריד את מחירי הדיור ב-20%. מה יקרה אם מחר נראה משבר כזה - האם עדיין כדאי למכור את הדירה היום? חלק מהתוצאות מפתיעות
בעשור שבין השנים 1997 עד 2007 הייתה ירידה חדה, יחסית, במחירי הדירות. רגע לפני הפריחה שהחלה ב-2008 וגרמה להכפלת מחירי הדירות בעשור, אפשר לראות כי מחירי הדירות אכן רשמו צניחה. הסטטיסטיקה הזאת גורמת לרבים להישען לאחור ולשאול: מה עשו אז שלא עושים היום, למה מחירי הדירות ירדו אז והיום הם לא יכולים לרדת? ואיפה היה האוצר במהלך השנים האחרונות, כשהבטיח לנו שמחירי הדירות יירדו בהדרגה ומאז 2020 אנחנו חווים עלייה דרמטית? במילים אחרות: בקרב הכלכלנים ישנם בודדים שעדיין סבורים שנראה ירידה של אחוזים בודדים בשנים הקרובות ויש מי שטוען ששחזור של העשור ההוא בהחלט אפשרי.
הירידה ההיא, באותן שנים, נבעה ממספר גורמים כלכליים, פוליטיים ואחרים. בתקופה מסוימת, היא אפילו חצתה את רף ה-20% ורבים מכרו את הדירות במחירי הפסד. במשך חלק מהתקופה, במיוחד בין 1997 ל-2003, היו כמה סיבות שהובילו לכך: ראשית, המצב הכלכלי: בסוף שנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000, הכלכלה הישראלית הייתה במשבר, עם גידול בשיעור האבטלה, ירידה בצמיחה הכלכלית, ושוק הנדל"ן סבל מעודף היצע של דירות לא ממומשות.
בנוסף, המשבר הפיננסי העולמי העיב. המשבר הכלכלי של 2000-2001, שגרם לאי-ודאות כלכלית ברחבי העולם, השפיע גם על שוק הנדל"ן הישראלי. בפן הביטחוני אפשר למנות את מלחמת לבנון השנייה (2006) והאינתיפאדה השנייה שגרמו לירידה בביקושים והססנות מצד משקיעים ורוכשי דירות פרטיים.
 (3).jpeg)
למכור זה בסדר, אבל כמה עולה האלטרדירות להשכרה באשקלון (אזורים ליבינג)
לכל זה אפשר היה להוסיף את ההיצע הגבוה של דירות – בניגוד למצב היום, שבו הביקוש גובר על ההיצע, בשנים אלה נבנו הרבה דירות, אך השוק לא היה מוכן לקלוט את כולן, דבר שתרם לירידה במחירים. דבר הוביל לדבר וחל אי-אמון בשוק הנדל"ן. הרוכשים והמשקיעים לא האמינו שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ולכן לא מיהרו לרכוש, דבר שגרם גם לירידה בביקושים ומשם - לירידה במחירים.
ב-2008, לעומת זאת, התחיל שינוי מובהק במגמת המחירים עם התחזקות הכלכלה, ירידה בשיעור האבטלה, ותחילת צמיחה מחודשת בשוק הנדל"ן, בעקבות שיפורים במצב הכלכלי ויותר ודאות.
ירידה כזאת, של 20%, בטווח הנראה לעין - נראית לא הגיונית. אבל נניח שזה אפשרי - האם אז אפשר לומר בוודאות שלא משתלם לקנות דירה? בדקנו. ב-2025, דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון שקל. נניח שבעוד 10 שנים, נקבל ירידה של 20%, כפי שקרה בין השנים 1997-2007. המשמעות היא פשוטה: מי שיקנה דירה במחיר הזה, היא תהיה שווה לו ב-2035 1.84 מיליון שקל. הנתון הזה נשמע לא הגיוני בהחלט, לאור הביקוש הגבוה בישראל. אבל אם נניח שזה יהיה המחיר, והיום זוג יחליט למכור את הדירה כדי "להרוויח" את הירידה הזאת, בגובה 460 אלף שקל, הוא יצטרך לשכור דירה.
גם כאן, אנחנו בגישה המקלה. נניח שמחירי השכירות יישארו בדיוק כפי שהם היום, ולא תהיה כל עלייה בשנים הקרובות (אנחנו מזכירים לכם שמחירי השכירות המשיכו לעלות גם כשהייתה ירידה מינורית במחירי הדירות ב-2023, זאת בשל הריבית הגבוהה). השכירות הממוצעת נכון לתחילת השנה עומדת על 4,717.7 שקל (כך על פי נתוני הלמ"ס). כעת, מבלי להוון את הכסף, נחשב מה העלות של השכירות במשך 10 שנים. התוצאה: כ-566 אלף שקלים. כלומר, אם זוג יחליט לשכור היום דירה למשך 10 שנים, בהנחה שמחירי השכירות לא יעלו ואינם צמודים למדד, הוא עדיין יפסיד כסף, לעומת זוג שרכש היום דירה חדשה וחווה ירידה משמעותית של 20%.
בדקנו את המצב גם בתל אביב. שם, בדירות היקרות, יש פער לטובת השכירות. מחיר דירה ממוצע עומד על 4.85 מיליון שקל. ירידה של 20% במחיר תגרום לו לרדת ל-3.88 מיליון שקל. כלומר, מי שימכור עכשיו "ירוויח" 970 אלף שקל - כמעט מיליון. זה נראה הרבה. וכמה עולה להשכיר דירה ממוצעת בתל אביב, ללא הצמדות ומדדים או עליית בשכר הדירה? 8,584 שקל לדירת 4 חדרים. במקרה כזה, שכר הדירה יעמוד על 1.03 מיליון שקל - כלומר, הפסד של כ-60 אלף שקל. אנחנו מזכירים: ההשוואה נערכת כשבצד אחד לקחנו בחשבון צניחה במחירי הדירות ובצד השני, מחירי השכירות אינם צמודים ולא יעלו.
במקביל לכל זה, ההערכות של היזמים והכלכלנים הן שנראה עלייה במחירי הדיור. יש מי שפסימי לגבי האפשרות הזאת ב-2025, אבל ככל שאנחנו מתקרבים למחצית השנייה, גם כלכלני מזרחי טפחות מבינים שהעלייה היא בלתי נמנעת.
עוד ב-
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(41):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
33.שוכרים בישראל = עניים (ל"ת)משה איגר 05/2025/04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
32.כתבה טובה שממחישה למה המחירים יעלו (ל"ת)אדיר מ. 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
31.מדהים האמת מי שמתלונן הם רק שוכרים שאכלו אותה (ל"ת)יריב 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
30.שמעו כתבה מופלאה ומדויקתחוכמת הנדלן 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0כל המגיבים בעלי אינטרססגור
-
29.פשעאפי 05/2025/03הגב לתגובה זו1 0זה פשע נגד הילדים והלוחמים וזוגות הצעירים דירה לצעירים זו צריכה להיות כמעת בחינם אך משעבדים את הצעירים לדירה זה פשע בלתי ניתפססגור
- טען עוד
-
28.הכתב לא מבין דבר בכלכלה איפה הריביות?רואה חשבון 05/2025/01הגב לתגובה זו2 0גיבוב של שטויות, תת רמהסגור
-
אתה טועה ואיפה הכסף שנזרק לשכירןת??? (ל"ת)יוחאי 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
27.שום דבר ממה שכתבתם פה לא נכוןאיש פשוט 05/2025/01הגב לתגובה זו3 0מחירי הדירות לא ירדו נומינלית, אלא ריאלית. אם בנאדם קנה דירה במיליון ש"ח, הוא פסיכולוגית לא היה מסוגל למכור אותה ב-800,000, אלא במיליון, פשוט השוק צמח ולכן ריאלית המחיר ירד. דבר שני, ב-2008 שום דבר לא התאוששות, אלא להפך, זה היה סופו של עידן ובסוף רוצה שנה התרחש משבר הסאב פריים הגדול. מה שקרה, הוא שהריבית צנחה לכמעט 0 ואנשים איבדו אמון בבורסה, אז החלו לקנות כמויות של דירות להשקעה וזה, יחד עם האטה מכוונת בבנייה באיזור המרכז, גרם לעלייה מטאורית במחירים.סגור
-
26.נתונים לא נכונים בלשון המעטהעמוס תמר 05/2025/01הגב לתגובה זו4 0אם אדם רכש דירה ב2.3 מ שח לקח משכנתא 1.8מ שח בריבית כ 5 % ישלם ב20 שנה ריבית כ 900 א שח בהערכה על 500 א הון עצמי יקבל ריבית נניח 3% בשנה ב20 שנה 300 א .סך הכל הפסד כ1.1 מ' שח את זה שכחת לציין מכאן אפשר להפחית את השכירות . מי שלא מבין במספרים שלא יטעה את הציבורסגור
-
25.כל עוד לא יבטלו קביעות ופנסיות תקציביות העליות תימשכנהאיש אחד 04/2025/30הגב לתגובה זו0 0השאלה רק באיזה קצבסגור
-
24.ומה עם המשכנתא?הדייקן 04/2025/30הגב לתגובה זו0 0הזוג הממוצע משלם משכנתא כולל ריבית מטורפת. המשכנתא הממוצעת כמיליון שקלים. זה אומר זבמשך 20 השנים זה אורך החיים הממוצע של המשכנתא הוא יוציאמעל שכירות את כל הריבחת שחסוך על המשכנתא והרווח על הקרן יישאר בידיו. מזל שהכתב איננומיועץ כלכליסגור
-
23.באיזה עולם פרשן כדורגל כותב כתבה על נדלן?איציק יצחקי חה 04/2025/30הגב לתגובה זו4 0מה נסגר שפרשן כדורגל חיי בסרט שהוא יכול לכתוב על נדלן, איזה מביךסגור
-
22.אם ירד המחיר למה השכירות תעלה? והרווח יכול להיות מושקעיצחק 04/2025/30הגב לתגובה זו1 0ולצבור ריבית דה ריביתסגור
-
21.שכירות על חשבון ההוןשכירות על חשבון ההון 04/2025/30הגב לתגובה זו2 0למה להציג כאילו הם ״ישלמו שכירות״ שישימו באג״ח שהמדינה תשלם להם את השכירות ובנתיים יחסכו את המשכורת. הרווח הוא הרבה יותר גדול ממה שאתם מתאריםסגור
-
20.בחלוםרפאל 04/2025/29הגב לתגובה זו0 0לרוב הציבור אין כסף וההתרסקות ברורהסגור
-
19.לצעירים אין כסף אין עבודה חזרו לגור עם ההוריםראלי 04/2025/29הגב לתגובה זו9 2משכנתא היא לא תחליף לכסף שאין אפשרות להשיג באופן קבוע בעבודה. מחירי הגיאות בפתח תקווה וגבעת שמואל יורדות כבר שנציים וחמשיכו לרדת ביתר שאת עם הזמן. זה חוק טבע כשאין כסף המחירים ירדו זו אינפלציה מזויפת שתתפרק בבת אחתסגור
-
מדויק (ל"ת)קובי סגל 04/2025/29הגב לתגובה זו1 1סגור
-
18.כיתה אכיתה ב 04/2025/29הגב לתגובה זו4 1מי זה הכותב? יש לו מושג בכלכלה? למה לא לקח בחשבון תשואה של 4% ללא סיכון על מחיר המכירה? משמע רווח של מעל מיליון ש"ח ב-10 שנים על קרן של 2,300,000 (נניח שלא היתה משכנתא). חישוב של ילד בכיתה א.סגור
-
17.חישוב של כתב שלא מבין כלום.שי 04/2025/29הגב לתגובה זו8 2משכנתא עם ריבית של 6%, הקונה יפסיד 1 מליוןסגור
-
כתבה נהדרת חייב לציין בתור משקיעאפרים 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0זה החישוב של הגדולים באמתסגור
-
16.תעשו מיסוי רווח למי שיש לו 3 דירות ומעלה כמו עסקשלומי 04/2025/29הגב לתגובה זו2 2בחוק, תעשו מיסוי על קניית דירה שלישית ומעלה ביותר כסף, תגרמו לאנשים למכור את הדירות שלהם, כי מה שקורה, זה שהעשירים מתעשרים על גבי הציבור העני יותר, גם עולה לו הערך של הדירה וגם הוא משעבד את הקונה שאין לו כסף לקנות דירה, חייבים לשחרר את הדירות האלו לשוק ואז יירדו המחירים המצב כיום הוא גורם לעשירים להתערץשר על חשבון חסרי היכולתסגור
-
15.חישוב של כיתה א (ל"ת)חחח 04/2025/29הגב לתגובה זו4 1סגור
-
14.אתם צריכים להבין שיש שנתיים ירידה אז זה לא יימשך לנצחאבי 04/2025/29הגב לתגובה זו3 0ב2023 הייתה ירידה לפי הלמס וב2024-2025 הנתונים של הלמס לא חישבו את המימון של הקבלינם במבצעי 20-80 שמבטאים ירידה של כמה אחוזים טובים, ככה שלא באמת הייתה עליית מחירים של 7 אחוזים כמו שהם מפרסמים, אלא במקרה הטוב המחירים נשארו אותו דבר. ושלא לדבר על זה שהאינפלציה עלתה בשנתיים האחרונות באיזור ה8 אחוזים, אז ריאלית המחירים ירדו כבר ב10-15 אחוזים, אז זה לא הולך להימשך עוד הרבה, במיוחד כשהריבית בדרך לרדת (אלא אם טראמפ יכניס את העולם למיתון ולא נראה לי שהוא יגיע לזה)סגור
-
13.כתבה רצופה בטעויותנחום 04/2025/29הגב לתגובה זו8 1לא נלקח בחשבון את המשכנתא במידה ואין הון עצמי לרכוש את הדירה ואם כן היכולות להניב לפחות את הדמי שכירות בשוק ההון סבירה יותר וככה ישאו אחרי 10 שנים אותו סכום של כסף לפחותסגור
-
12.שכח את הסיבה העיקריתכלכלן 04/2025/29הגב לתגובה זו5 0הריבית כשהיא ירדה לרמה אפסית ונשארה שם הרבה שנים המחירים השתוללו. ריבית אפסית מייצרת בועות. כל השאר בלבולי מוחסגור
-
11.כתבה שטחיתred 04/2025/29הגב לתגובה זו4 0התעלמות מוחלטת מהאפשרות לרכוש דירה עם 10% הון עצמי.כולל למשקיעים.הבעיה היום לא ריביות זה ההון העצמי הנדרש. אנחנו במשחק אחר לגמריי.המחירים ירדו לדעתי.אנחנו רגע לפניי הסאב פריים הישראליסגור
-
שמענו אתכם ב2020 מאז המחירים עלו ב35% (ל"ת)נהוראי 05/2025/03הגב לתגובה זו0 0סגור
-
10.ואם ירדו 19% תתזמן??14 מוחרם? 04/2025/29הגב לתגובה זו1 0פרדס חנה הדירות בחיצ חצי חצי חינם!! שאנטי,ים דקה מחיפה ונתניה הלו? אתם ערים??? בואו לביקור. יש על מה לדבר!!!סגור
-
9.מה עם הריביות של המשכנתא....שמול 04/2025/29הגב לתגובה זו9 0???סגור
-
לקראת ירידה…צחי 04/2025/29הגב לתגובה זו0 0עוד חודשיים ירידה ראשונה של 0.25% ובהמשך עוד 2-3 ירידות כל כמה חודשים.סגור
-
8.חחחחחחחחיאיר 04/2025/29הגב לתגובה זו7 0גם אם יקרה הנס הגדול(והוא לא יקרה) -ירידה של 20 אחוזים בסך הכל תחזיר אותנו למחירים של שנתיים אחורה. האם זה עוזר למישהו?..סגור
-
7.אם יש זמן נכון, אז בדיוק עכשיו100 04/2025/29הגב לתגובה זו5 2שאנשים יתאפקו שנה, יש המון דירות לשכירות (אלפים שעזבו וזרים שנטשו), פשוט לא לקנות, והכל יורד. כמו השקעה לטווח מסויים, בטוח תהיה ירידה של 100 עד 200 אלף בשנה. פשוט לעצור.סגור
-
6.קטעים איתך, כאילו זוג צעיר מכניס יד לכיס ומוציאגוצ'ה 04/2025/29הגב לתגובה זו6 02.3 מיליון במזומן. במקרה הטוב מבקש 1.5 מליון משכנתא אז תעשה לי בבקשה חישוב מחדש של הרבית דה רבית לשני הכיוונים. ותעדכן כמה הוא הפסיד. הון עצמי של מיליון שח בפקמ רגיל מכסה את השכירות. משמע הבנק משלם למשקיע את דמי השכירות. הכסף נשחק באינפלציה? השכר ברוב המקרים צמוד למדד ולכן עולה איתו. תבחר מה לעשות עם הכסף. עד עליית הריבית אנשים היו פוערים פה לנוכח ריבית 5% תשואה.סגור
-
השמאל מהגר לאירופה,פה,פה!!14 מוחרם? 04/2025/29הגב לתגובה זו0 0תשמור על כמה דירות כדי שתוכל לחזור ,זנב בין 4 הרגליים, בגל האנטישמיות הקרוב!!!סגור
-
אנטישמיות יש לנו כבר פהאדר 04/2025/30הגב לתגובה זו0 0מצד השלטון. פעם קראו לנו יהודים אחר כך יהודונים עכשיו סמול והגביר הוא אותו הגבירסגור
-
5.לא לקחת בחשבון תשואה אלטרנטיביתאיתן 04/2025/28הגב לתגובה זו5 1עד לרכישת הדירה ב-20% פחות.סגור
-
4.כתבה של חמוריםמלבושיםסמיון 04/2025/28הגב לתגובה זו3 0כתבה של טיפש מי שיש לו 2 מיליון, מקבל 90 אלף בשנה איתם הוא ישכיר דירה וההון ישאר אצלו בכיס אונלחלופין ישלם שכירות כמו משכנתא וישאר עם העודף בכיס. מה שבטוח שמי שיש לו דירה משלם כסף והמשכנתא בעינה, מה שגורם לשחיקת הון. בעשור מי שממונף 75 אחוז ימחק את ההון שלוסגור
-
3.אשרי המאמין (ל"ת)אריה 04/2025/28הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.שכחת לקחת את התשואה על 4.85 מיליון ש"ח שמושקעים באפיקיםתשואה 04/2025/28הגב לתגובה זו10 0אחרים. פיקדון של 3.5% יתן בשנה 169,750 ש"ח. בעשור 1,690,750 ש"ח. כמובן שבריבית דריבית, הרבה יות, אבל נניח שהסכום יימשך כל שנה במלואו.סגור
-
1.איזה כתבה פשטנית ומוטעיתיוסף 04/2025/28הגב לתגובה זו18 1כמעט אף אחד לא קונה דירה במימון עצמי מלא ולכן צריך להשוות משכנתא מול מחיר שכירות. אם יש הון עצמי מספיק אז מכירת הדירה מאפשרת לקבל הכנסה ממכשיר סולידי שוות ערך למחיר השכירות. לקחת נתון תלוש של ההפרש במחיר הדירה ולהשוות למחיר שכירות בלי לבדוק אלטרנטיבה לכסף זה לא מקצועי. כתב פק"מ בלטה.סגור
-
כתבה ברמת גן ילדיםאכן כך 04/2025/29הגב לתגובה זו5 0המשכנתא עולה וביוקר, ובהון העצמי אפשר לעשות תשואה סולידית. משכנתא של שני מיליון ש׳ עולה בערך 6% לשנה (כמובן, לא כולל קרן), ובעשור זה 1.2 מיליון. עוד מיליון הון עצמי עושה 5% סולידי לשנה, זה עוד 600 א׳. אז זו העלות האמיתית, ועוד ההפסד על מחיר הדירה, 600 א׳. בעשור זה 2.4 מ׳.סגור
