מבצעי המימון בענף הנדל"ן שברו לאחרונה שיאים חדשים: זה החל בהחלטה של היזמים, שעליה פורסם כאן לראשונה, לפתוח במבצעי סבסוד משכנתאות כך שאלה יעקפו את הוראות המפקח על הבנקים, המשיך בהחלטה להגדיל את גובה הסבסוד לריבית של 2.49% ואף ל-1.95% במקרים מסוימים, מה שמאפשר לרוכשים לשלם בכל חודש כ-2,000 שקל פחות במשכנתא. יחד עם זאת, לאחרונה היזמים ממירים את ההטבות האלה, כך שבמקום להשתתף בריבית הגבוהה, הם משלמים את המשכנתא במקום הלקוח.

באחד המקרים שבהם נתקלנו, בעיר אשדוד, החליטו היזמים תדהר ויובלים להעניק הטבה חריגה: תשלום משכנתא ל-5 השנים הראשונות על חשבון היזם. לכאורה, זו נראית כמו הטבה שלא ניתנה בעבר. הדבר הראשון שקופץ לראש כשמביטים בפרסומת הוא "החזר משכנתא ממוצע של 100 אלף שקל בשנה, כפול 5 שנים, שווה לחצי מיליון שקל". פנינו לאחת החברות כדי להבין האם המבצע הזה הוא אמיתי, שכן הוא משקף הנחה משמעותית מאוד, בשיעור דו-ספרתי. מתברר כי בחברות החליטו שההטבה תהיה מוגבלת ל-50% מהתמורה ל-30 שנה, בריבית קבועה ולא צמודה. 

דירת 5 חדרים, הגדולה בקטגוריה, עולה 3.39 מיליון שקל. לכאורה, זה נראה גבוה לדירה ממוצעת באשדוד, אבל את הבדיקה הזאת נשאיר לסוף. נניח שאדם רכש את הדירה הגדולה - זה אומר שההטבה מוגבלת לכ-1.7 מיליון שקל. אבל, ויש כאן אבל גדול - אף אחד לא מקבל מהבנק 100% מימון. במקרה שבו המימון יעמוד על 70%, גובה המשכנתא יעמוד על 2.373 מיליון שקל ומחציתה תעמוד על 1.18 מיליון שקל.

כעת, בואו נחשב מהו ההחזר החודשי הממוצע כיום למשכנתא בגובה הזה בריבית קבועה ולא צמודה, ל-30 שנה. כיום, הריבית עומדת סביב 4.9%. כלומר, מדובר בהטבה בגובה 6,290 שקל לחודש. צריך לזכור שההטבה היא ל-5 שנים בלבד, ולא ל-30 שנה. כלומר, ההנחה המתקבלת היא בגובה של כ-377 אלף שקל - הטבה של יותר מ-11%.

עכשיו, השאלה הגדולה היא האם המחיר מתאים לאזור ולפרויקט. לכן, בדקנו עסקאות בפרויקט עצמו, שנעשה לפני שהמבצע נכנס לתוקף. דירות 5 חדרים בקומות הנמוכות (נזכיר כי המחיר הוא החל מ...) נמכרו במחיר של 2.97-3.16 מיליון שקל (מצאנו 3 עסקאות כאלה). בקומות הגבוהות המחיר עומד על 3.3 מיליון שקל. כלומר, המחיר הנוכחי גבוה ב-250 אלף שקל בערך מהמחירים בשנה שעברה. מכיוון שברור שהמחיר לא עלה משמעותית בחודשים האחרונים, אפשר להניח שהיזם תמחר את המבצע הזה, כפי שקבלנים אחרים מתמחרים את המבצעים שלהם בתוך הטבות המימון. בחישוב כולל, להערכתנו, מדובר בהטבה ששווה כ-130 אלף שקל - פחות מ-4% ביחס למחירי הדירות שנמכרו עד כה.

כמה נקודות שחשוב להזכיר לסיום: היזם לא לוקח סיכונים ומגלם את ההנחה בתוך מסלול ריבית קבועה ולא צמודה. כך, הוא לא מושפע מעלייה במדד והריבית שאותה הוא ישלם ידועה מראש - כלומר, ההחזר שלו ידוע מראש. עוד נקודה חשובה: התשלום הוא ליניארי והכניסה לדירות היא בעוד מספר חודשים, כך שהקבלן יקבל כמעט את כל הכסף כבר עכשיו ואת השאר באכלוס, ובריבית של היום, הוא זה שווה לו לא מעט כסף.

עוד ב-

"גימיק? אנחנו?": אחרי הסערה בשדה דב, מנהל גינדי מדבר

לכתבה המלאה

בנוסף, עדיין חשוב להדגיש - עבור זוג שרוכש דירה ומתקשה לשלם את ההחזר החודשי בשנים האחרונות, יכול להיות שמדובר בצעד חכם. הם יודעים מראש מה ההחזר החודשי לחמש השנים הראשונות. עם זאת, לא מצאנו כי מדובר בהטבת מימון חריגה מאוד ביחס לשוק, אלא שווה למבצעים אחרים שהיזמים מעניקים. בסוף, היזמים מעניקים הנחות במסלולים שונים, אבל אף אחד מהם לא מעניק הנחה במספרים דו ספרתיים. תזכרו: כשההטבה גדולה, חלק ממנה מגולם בכסף שאתם משלמים.