כמה אנשים בישראל לוקחים מימון של מעל 60% עבור המשכנתא שלהם? לפי נתוני בנק ישראל, מתברר שהנתון הזה נמצא בעלייה מתמדת. בחודש מאי השנה נשבר שיא חדש שלא ראינו כאן מאוגוסט 2022, השנה בה מספר העסקאות (ואיתן המחירים) זינק בשיעור גבוה מאוד. היקף המשכנתאות בחודש שעבר, שנלקחו בשיעור מימון של 75%-60% עמד על יותר מ-4.1 מיליארד שקל. ביחס לכל ההלוואות שנלקחו, 9.325 מיליארד שקל, מדובר בשיעור גבוה - כ-44%. בחודש שעבר הוא עמד על 45%. אמנם ההיקף היה נמוך יותר, אבל גם היקף ההלוואות הכללי היה נמוך בהרבה.

גם לפני שנה מספר נוטלי המשכנתאות בשיעור המימון הזה היה זהה, אלא שאז ההיקף היה נמוך יותר. כשמסתכלים על היקף ההלוואות מבינים את גודל הסיכון: נוספו עוד אלף לווים כאלה לשוק. מחירי הדירות עלו מאז ובהתאם לכך - גם גובה ההלוואה הממוצעת - ממיליון שקלים לפני שנה ל-1.06 מיליון שקל הפעם. בינואר השנה הנתון הזה עמד על 946 אלף שקל. כלומר, אפשר לראות שגובה ההלוואה עצמה מגיע לשיא.

אחד הנתונים שמתחבאים מאחורי הגרפים הוא כמות האנשים שרכשו דירות יוקרה, בין היתר תושבי החוץ שמתמקדים בירושלים. כיום, דירת יוקרה נחשבת לכזו שמחירה מעל 5 מיליון שקל (זה היה 4 מיליון שקל בעבר, אבל המחירים עלו וכך גם מדרגת המס של מס שבח). 1,343 עסקאות לדירות או בתי יוקרה נרשמו בחודש מאי, יותר מבכל חודש השנה. מהם, 369 דירות עם שיעור מימון של מעל 60% - כלומר, רק 27% מהאנשים שקונים בית יוקרה צריכים באמת שיעור מימון גבוה.

גם רכישת דירות זולות הפכה למשימה לאומית. דירות ברמלה (אילנית אשר)

לשאר יש 40% מהנכס לפחות, ואולי אפילו את רוב הכסף, כדי לרכוש נכס כזה. צריך לזכור שיש נכסים שעולים הרבה יותר מ-5 מיליון שקל, כך שכמות המיליונרים בישראל היא כנראה יותר גבוהה ממה שחשבתם. מלבד חודש דצמבר 2024, רגע לפני עליית המע"מ, לא היה עוד חודש כזה. כלומר, הוא השני בטיבו בהיסטוריה. הלכנו 15 שנה אחורה כדי למצוא נתונים דומים - ואין.

מחירי הנדל"ן העולים ויוקר המחיה בישראל לא מאפשר גם לרוכשי הדירות הזולות, 400-800 אלף שקל, לממן את הדירה ללא משכנתא. יתרה מכך, 66% מרוכשי הדירות האלה, שנמצאות בדרך כלל בשכונות ישנות בפריפריה, לוקחים הלוואה של יותר מ-60%. במאי 2023 ובמאי 2022 עמד הנתון על 59% ו-62% בהתאמה ובמאי 2021 על 55%. נכון, יש להכליל גם את המשקיעים בנתון הזה, כי הם רוכשים דירות כאלה במינוף גבוה מכיוון שיש בבעלותם כמה דירות, ועדיין - זה מראה כמה קשה לקנות דירה בישראל. כפי שאפשר ללמוד מנתוני החודש - העשירים לא זקוקים למימון גבוה ורוכשים דירות יוקרה במימון נמוך יחסית ואלה שרוכשים דירות זולות יותר, נדרשים למימון גבוה יותר. קצת קשה לנתח כל עסקה בפני עצמה, אבל המגמה עשויה ללמד על התרחבות הפערים בין המעמדות השונים בישראל.

אפשר להסתכל גם על נתוני הדירות שעולות 3-5 מיליון שקל ולהסיק משם נתונים מעניינים: בחודש שעבר נלקחו כמעט 2,500 הלוואות (משכנתאות) כאלה, ומלבד חודש דצמבר האחרון, אז הושגו נתוני שיא בשל המע"מ, לא היה נתון גבוה יותר ממרץ 2022. ההבדל הוא שאז היקף העסקאות עמד על יותר מ-13 מיליארד שקל, לעומת יותר מ-9 מיליארד שקל כעת.

הנתונים של בנק ישראל הם עצובים. הם מלמדים לא רק על התרחבות הפערים בין עשירים לעניים, אלא ממחישים באופן די ברור כי המחירים בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמדת. יכול מאוד להיות שחלק מהאנשים שרוכשים דירות יקרות צברו הון בעיקר בשל עליית הערך של הנכס שלהם, ועדיין - רכישה כל כך מאסיבית של דירות יוקרה לא אופיינית לתקופה הזאת. אפשר לראות כי באחוזים, מתוך סך היקף העסקאות באותו חודש, אחוז רוכשי דירות היוקרה בחודש מאי אף גבוה יותר מאשר אז. האם הנתון הזה צריך להדליק נורה אדומה אצל ראשי האוצר, שרוצים להוריד את מחירי הדיור ולא מצליחים? כנראה שכן. האם זה ישנה את נתוני המשכנתאות בחודשים הקרובים? לא בטוח.

עוד ב-

האם ישראל באמת בדרך למשבר סאב פריים במשכנתאות?

לכתבה המלאה