מספר העסקאות בשוק הנדל"ן בתל אביב יורד בצורה משמעותית. עד כמה משמעותית? ירידה של 51% במרץ עד מאי לעומת שלושת החודשים הקודמים. אלה נתונים שאמורים להצביע על ירידה משמעותית במחירים, אבל כפי שהבהרנו כאן, המחירים בתל אביב יורדים באחוזים בודדים בלבד. 

המבצעים של הקבלנים, גבוהים ככל שיהיו, גם אלה שמעניקים לכם הנחה של 150 אלף שקל, אינם מבשרים על צניחה במחירים מכמה סיבות: ראשית: דירה ממוצעת בתל אביב מקבלן עולה סביב 4 מיליון שקל (כולל לא מעט דירות קטנות) - והנחה של 150 אלף שקל משקפת ירידה מינורית במחיר של קצת יותר מ-3%. זו אפילו ירידה קטנה יותר ממה שאנחנו רואים בשוק בפועל.

בניגוד לטענות של אנשי נדל"ן רבים, הסיבה האמיתית למיעוט העסקאות לא נעוצה במספר הדירות הלא מכורות, אלא במחירי הדירות הגבוהים בעיר. זוג ממוצע שחסך מיליון שקל, לא יכול לקנות דירה ב-4 מיליון שקל, כי הריביות בשיא. מה הוא כן יכול לעשות? לרכוש דירה בפריפריה ולשלם משכנתא של 6,000-7,000 שקל בחודש. כשהריבית תרד, יהיו הזדמנויות לטווח הקצר, כי הביקושים יתעוררו וזה עלול לגרום לעליית מחיר שתתקזז עם הירידה בשיעור הריבית.

צריך לזכור שהעלייה של הדירות הלא מכורות בתל אביב לא מצביעה על שינוי משמעותי. חלק קטן מהדירות מוכנות לאכלוס. סיור קצר בדרום תל אביב מעלה כי חלק גדול מהדירות המוכנות שלא נרכשות נמצאות באזורים "קשים" יחסית (מבחינה סוציו-אקונומית כמובן). מבלי לפגוע בחלק מהחברות - סיבוב קצר באזור הזה יספיק כדי לגלות את האמת - לצד חלק מהשלטים למכירת מאות דירות ריקות נמצאים דרי רחוב (במקרה הטוב) ונרקומנים (במקרה הרע) שלא מאפשרים לקבלנים למכור גם במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.

דירות בדרום תל אביב (אילוסטרציה, צילום: איציק יצחקי)

461 דירות בלבד נמכרו בין החודשים מרץ למאי - זהו נתון נמוך מאוד, גם ביחס לעונתיות. בחודשים דצמבר עד פברואר נמכרה כמות כפולה של דירות. החשש של היזמים הוא מנתוני יוני עד אוגוסט. לא רק שלא היו פחות עסקאות ביוני, אלא ששיעורן היו נמוך היסטורית. נתוני יולי ואוגוסט עלולים לתקן את הרושם הזה, בשל העונתיות. זו העונה החזקה בשנה ובה מתפרסמים הנתונים הטובים ביותר של מכירות. התחושה היא שהנתונים יהיו נמוכים עוד יותר משנים קודמות, גם בשל המלחמה ביוני.

לאחרונה נתקלנו במבצעים חדשים. לא עוד מבצעי מימון, אלא הורדה בפועל של המחיר יחד עם פטור מהצמדה למדד. חלק מהאנשים חוששים לחתום על חוזים ביולי בשל הקפיצה הגדולה הצפויה בחודש אוגוסט במדד תשומות הבנייה.

הפתרון של הקבלנים בתל אביב ובכלל הוא מתן פטור מהחודשיים הקרובים של מדד תשומות הבנייה. כלומר, הם מודעים לזינוק אבל מוותרים עליו. בפועל, לפי התחזיות, זו הנחה של כ-50 אלף שקל לדירה בתל אביב. יכול להיות שהקבלן יתמחר את ההנחה הזאת ויכול להיות שלא, אבל גם אם לא - זו עדיין ירידה חד ספרתית.

השיח המרכזי בנוגע לירידת המחירים בתל אביב מגיע משדה דב, עם המבצע של גינדי. לאחרונה ראינו שלט חדש שמבשר על המחירים בדירות בקומות העליונות והמחיר התעדכן ל-65 אלף שקל למ"ר. בחודש שעבר חשפנו כאן לראשונה את המחירון של גינדי והסברנו כי המחיר הממוצע עמד על 55 אלף שקל.

יחד עם זאת, בצירוף המדד (שמונה שנים קדימה), והתוספות הנדרשות בחלק מהדירות על מחסן וחניה, מגיעים למחיר גבוה בהרבה. אחים חג'ג' שיווקה לאחרונה את הפרויקט שלה בפריסייל - החל מ-71 אלף שקל, כשמטרה היא שהמחיר הממוצע יעמוד על 90 אלף שקל למ"ר, כשחלק מהדירות בקומות הגבוהות חוצות את רף ה-100 אלף שקל למ"ר. בחלק מהפרויקטים המחיר יקר יותר, את ההטבות שמקבלים, בנוסף לפטור ממדד, הקו הראשון לים, המחסן והחניה - מקזזים חלק ניכר מההטבות בפרויקטים אחרים.

לצד המבצעים וירידת המחירים, באזור 4%-3% בחלק מהפרויקטים, זיהינו גם ניסיון של חלק מהחברות למשוך לקוחות באמצעים אחרים. כך למשל, חברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס הציעה לדיירים בשלושה פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב, מערכת בית חכם שמגיבה בזמן אמת להתראות פיקוד העורף ומאפשרת לדיירים לתכנת מראש את הבית לפעולה מיידית במצב חירום.

צריך לזכור את השורה התחתונה והיא שהמחירים בתל אביב גבוהים ואינם עלו בשנים האחרונות בהלימה אחת עם השכר הממוצע. כשהפערים מתרחבים קשה מאוד לקנות דירות.

עוד ב-

המכה שמחכה לרוכשי הדירות החדשות בחודש הבא

לכתבה המלאה