שוק הנדל"ן העולמי מציג בתקופה האחרונה תמונה מורכבת. לאחר תקופה של עליות ריבית גלובליות שגרמו לתיקוני מחירים והאטה, נראה כי השלב החריף ביותר של ירידות המחירים בשווקים המרכזיים מאחורינו. עם זאת, המצב אינו אחיד.

ומה עם השוק הישראלי? הוא אינו חסין מפני ההשפעה הגלובלית ובכל זאת - הוא מתמודד עם אתגרים ייחודיים משלו. על אף האטה בעסקאות בשנה האחרונה, מחירי הדיור נותרו גבוהים באופן יחסי לשכר הממוצע.

אחת הבעיות בישראל היא חוסר איזון מתמשך בין היצע לביקוש, מה שמונע תיקון מחירים משמעותי גם בתקופות של ריבית גבוהה. מצד אחד, הביקוש נותר קשיח בשל גידול אוכלוסין מהיר ומחסור בקרקעות זמינות. מצד שני, קצב התחלות הבנייה אינו מספיק כדי לספק את הביקוש, מה שמשמר את רמות המחירים. המצב הכלכלי-ביטחוני גם הוא מוסיף אי-וודאות, כאשר אזורים מסוימים חווים האטה ואזורים אחרים נהנים מביקוש יציב. ח"כ לשעבר, עו"ד אילן ליבוביץ, הוא מומחה בהשקעות נדל"ן. שאלנו אותו על כך ששוק הנדל"ן הישראלי נתפס כ"קשיח" ופחות מגיב לשינויי ריבית והאם אנו רואים שינוי במגמה בשל ירידות המחירים.

ליבוביץ' כבר התראיין כאן בחודש יוני. הוא טען כי הוא לא מתרשם מהזינוק החד במניות הנדל"ן והבנייה. בפועל, הוא צדק. אחרי המלחמה עם איראן, ראינו שגם מניות הנדל"ן והבנייה אינן השקעה בטוחה.

"השוק בישראל שונה משווקים אחרים". דירות בבנייה (איציק יצחקי)

"השוק הישראלי אכן קשיח, אך זו תפיסה שיש לדייק", מסביר ליבוביץ. "הוא לא חסין מפני ריבית גבוהה, אך התגובה שלו שונה משווקים אחרים. במקום ירידות מחירים חדות, אנו רואים בעיקר קיפאון בעסקאות והאטה בעליות המחירים. המאפיינים הדמוגרפיים הייחודיים של ישראל, כמו גידול האוכלוסין המהיר והמחסור בהיצע, מונעים ירידת מחירים דרמטית. עם זאת, אם הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן, נראה ירידות נקודתיות באזורים פחות מבוקשים ובדירות יד שנייה, אך אני לא צופה 'התרסקות'. השוק פשוט נמצא בתהליך 'עיכול' של הנתונים החדשים".

לדברי ליבוביץ, יש להתייחס גם לתפקיד הבנקים והשפעתם על שוק הנדל"ן. "הבנקים", הוא מוסיף, "מונעים בגלל הסכמי הליווי מהיזמים להוריד מחירים, ובנק ישראל כבר הבין שהוא צריך לטפל בעניין".

והוא מטפל. הבעיה היא בשטח האפור - הבנק והקבלן מבינים אחד את השני, גם בשתיקה.
"ההסכמים בין הבנקים ליזמים יוצרים מכשול נוסף בפני ירידת מחירים. הסכמים אלה, שמגנים על הבנקים מפני סיכון, מגבילים את היזמים ומונעים מהם להגיב במהירות לתנאי השוק המשתנים. הריבית הגבוהה אמנם מייקרת את המשכנתאות ומקטינה את כושר הקנייה של הציבור, אך במקביל, הבנקים מצפים מהיזמים לשמור על רמה מסוימת של מחירים כדי להבטיח את פירעון ההלוואות. הדבר יוצר "קיפאון כפול" בשוק: מצד אחד, קונים מתקשים לרכוש נכסים; מצד שני, יזמים אינם יכולים להוזיל את המחירים כדי לעורר את הביקוש".

מהם האזורים בישראל שהכי פגיעים לתיקון מחירים, ומהם האזורים העמידים יותר?
"הפגיעות הגדולה ביותר נמצאת באזורי פריפריה ובפרויקטים חדשים ששיווקו במחירי שיא, בעיקר בבנייה יזמית. באזורים אלה, בהם הביקוש פחות קשיח, יש יותר סיכוי לראות ירידות מחירים. לעומת זאת, אזורים מרכזיים ומבוקשים כמו תל אביב, רמת גן או שכונות פרימיום בערים גדולות, הראו עמידות גבוהה יותר. הסיבה לכך היא שהביקוש בדירות אלו נובע גם ממשקיעים פרטיים וגם מביקוש למגורים באיכות גבוהה, וההיצע נותר מוגבל".

נושא הריבית קריטי. מה יקרה לשוק הנדל"ן הישראלי אם בנק ישראל יוריד את הריבית ב-29 בספטמבר או בנובמבר? 
"הורדת ריבית בהחלט תשפיע ותעורר את השוק, אך אני לא צופה חזרה מיידית לגאות של השנים הקודמות. הורדה מתונה של הריבית תוביל תחילה להתעוררות מחדש של הקונים ולהגדלת כמות העסקאות, שכן עלות המשכנתא תפחת. יחד עם זאת, בשל הבעיות המבניות של היצע מוגבל וקצב בנייה איטי, סביר שנראה בהדרגה עליות מחירים מחודשות, אך הן יהיו מתונות יותר מאשר בעבר, כל עוד לא יתבצע שינוי מבני דרמטי בתחום התכנון והבנייה".

מהי הבעיה המרכזית של שוק הנדל"ן בישראל?
"האצה מתמשכת של הביקוש מול איטיות כרונית של ההיצע. הגידול המהיר באוכלוסייה, יחד עם הביקוש הגובר למגורים מצד זוגות צעירים ועולים, לא מקבל מענה הולם מקצב התכנון והבנייה. הפתרונות חייבים להיות מערכתיים: ראשית, שיפור תהליכי התכנון והבנייה בישראל; שנית, שחרור קרקעות מדינה במהירות וביעילות, בעיקר באזורי ביקוש; ושלישית, תמריצים לבנייה להשכרה לטווח ארוך, כדי להרחיב את מגוון אפשרויות הדיור ולאפשר יציבות בשוק השכירות".

עוד ב-

מחירי השכירות בשיא - למה זה מסוכן ומתי הם יתחילו לרדת?

לכתבה המלאה

חלק מהמשקיעים הישראלים עוברים להשקיע באירופה, בלרנקה ובאתונה. למה? היכן שווה להשקיע באירופה?
"אירופה מציעה כיום הזדמנויות מעניינות, אך הן דורשות בחירה ממוקדת וחכמה. בעוד שבשווקים מסוימים כמו גרמניה, צרפת ואנגליה יש תיקוני מחירים, אזורים אחרים, בעיקר בדרום ומזרח אירופה, עדיין מציעים פוטנציאל. שווקים כמו פורטוגל, ספרד, וחלקים מפולין ומרומניה, חווים צמיחה כלכלית ומעבר של חברות בינלאומיות, מה שיוצר ביקוש. במקביל, הריבית באירופה עדיין משפיעה, ולכן הסיכון המרכזי הוא בחירה במיקום לא נכון, שבו יש יותר היצע מביקוש".