מחירי הדיור בגוש דן יורדים. אם נכמת את זה לאחוזים, בתל אביב הירידה היא חדה יותר - אחוז לחודש במהלך חמשת החודשים האחרונים. המחירים לא צוללים, הם יורדים. תל אביב מיצתה את עצמה כשהמחירים עלו ב-30% בתחילת העשור ועכשיו היא מתקנת כלפי מטה בזכות צמצום הטבות הקבלנים ובחסות הריבית הגבוהה.

הקבלנים יוצאים במבצעים גדולים. הם מאפשרים לכם להיכנס לדירה חדשה היום ולשלם להם בעתיד ובמקרים אחרים - לקבל הנחה שנעה בגבולות 400 אלף שקל, גם אם מדובר בהטבה דרך שינויים בדירה. הקבלנים נהנים מזה בדרך אחרת. הם מקבלים כסף חי (דרך הלוואת קבלן, מיליון שקל בערך) - ועדיין, מבצעים כאלה לא הייתם רואים בעבר. בחלק מהפרויקטים מוותרים גם על הצמדה למדד, על תשלום לעורך הדין ונותנים עוד הטבות. באזורים הקרובים לתל אביב אנחנו רואים ירידות חדות, לעתים בגובה 250-350 אלף שקל בדירות יד שנייה.

לא תמיד הירידה היא אמיתית. לפעמים, זו הדרך של המוכר לומר: אני רוצה למכור - ומהר. בחלק מהמקומות בתל אביב, למשל, מצאנו שירידה של 300 אלף שקל היא מלאכותית. המוכר פרסם מחיר גבוה מדי ואחרי יומיים רץ לשנות את המודעה. הקונה חושב שמדובר בעסקה טובה - אבל הוא משלם מחיר שוק. לכן, ירידות בלוחות המודעות לא תמיד משקפות ירידות בפועל. לעתים המוכר יוריד לכם 250 אלף שקל ממחיר הדירה, אבל בפועל, זו ירידה של 50 אלף שקל - 3%-1% בלבד ממחיר הדירה.

צמצום הטבות הקבלנים הפכו את השוק. שלטי הטבות מימון (איציק יצחקי)

ובכל זאת, ירידות המחירים בלוחות המודעות הן לא משהו שראינו בתחילת העשור. בחלק מהמקרים הירידה היא משמעותית ואמיתית. כשאתם מגיעים לרכוש את הנכס, כדאי לשים לב לנכסים נוספים באזור ולבדוק את ההיתכנות הכלכלית. בדק בית הוא חובה ובדיקה מקיפה לגבי חריגות בנייה הכרחית כמעט בכל אזור, פרט לדירות חדשות כמובן.

חיפשנו בלוחות המודעות מספר עסקאות שנעשו לאחרונה בתל אביב והמרכז, באזורים שבהם חלק מהמשקיעים אוהבים להתמקד, כדי להבין האם הירידה היא אמיתית. הנה כמה דירות עם ירידות חדות (יחסית) במחיר:

ברחוב אופנהיימר בתל אביב, בנווה אביבים, מצאנו דירת 4.5 חדרים, 125 מ"ר, בקומה התשיעית במחיר של 5.85 מיליון שקל. מעקב מגלה שרק לפני כחודש המוכר דרש 6.19 מיליון שקל. כלומר, יש כאן ירידה של 340 אלף שקל. המחיר למ"ר הוא כמעט 47 אלף שקל.

בלב העיר, ברחוב רוטשילד, כ-200 מטר מהבימה, מצאנו דירה במחיר נמוך יחסית: 3.19 מיליון שקל. איך זה יכול להיות? פשוט, זו דירת 2.5 חדרים, 66 מ"ר. המחיר למ"ר עומד על כ-48 אלף שקל. עסקאות שנעשו בשנתיים האחרונות מלמדות שאין כמעט מחירים כאלה. היינו מצפים שהמחיר יעמוד על לפחות 54 אלף שקל למ"ר. זו ירידה אמיתית במחיר.

והנה ירידה של חצי מיליון שקל במחיר ההיצע: בשכונת עג'מי ביפו, מחיר הדירה ירד מ-5.05 מיליון שקל ל-4.55 מיליון שקל. מדובר ב-4 חדרים בקומה ה-3. הדירה גדולה מאוד, 125 מ"ר. המחיר למ"ר הוא קצת יותר מ-36 אלף שקל. 

בשכונת ביצרון המוכרת בתל אביב מצאנו צמוד קרקע במחיר ריאלי: 5.5 מיליון שקל. איך זה יכול להיות? מדובר ב-4 חדרים, אבל 100 מ"ר בנוי. המוכר הוריד 300 אלף שקל ביחס למחיר אותו דרש לפני 9 חודשים.

מצאנו עוד שתי דירות כאלה בבת ים ברחוב הצפירה מצאנו דירה 2.5 חדרים בקומה השנייה. זו דירת 60 מ"ר, אבל למה זה מעניין? כי המחיר אותו דורש המוכר עומד על 1.72 מיליון שקל, אחרי שדרש כ-2 מיליון שקל רק לפני כחודשיים. המחיר הוא פחות מ-30 אלף שקל למ"ר וחד משמעית, מדובר בעסקה מתחת למחיר השוק.

מצאנו פנינה מעניינת גם באזור יוספטל. בדרך בן גוריון בבת ים, קו 1 לים, קומה 1, דירת 4 חדרים גדולה של 106 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, 2 דקות מהרכבת הקלה במחיר של 3.29 מיליון שקל. ועדיין, הדירה פורסמה ב-3.65 מיליון שקל לפני 4 חודשים.

יש עוד דירות כאלה, אבל המסקנה המשותפת היא אחת. בחלק מהן המחיר ממש לא ריאלי, ומדובר במחיר גבוה יחסית שירד למחיר הריאלי. בחלק אחר, המחיר נמוך מעט ממחיר השוק, אבל עדיין, נראה שבמשא ומתן, לפחות בחלק מהמקרים, המחיר ימשיך לרדת. איך תדעו? פשוט. השוו לעשות אחרות בסביבה, או קבלו הערכת שווי משמאי מקרקעין. בתקופה הזו, אפשר לנצל את הלחץ של מוכרי "דירה בהמתנה" ככל שהם קרובים לחודשים שבהם אי מכירה תיחשב לאירוע מס.

עוד ב-

שוק הנדל"ן נכנס לסחרור? עשרות ביטולים לבקשות רכישת דירה

לכתבה המלאה