ההאטה בשוק הדירות בתל אביב הובילה לירידה גם במחירים. זאת עדיין לא צניחה, אבל 5% בחמישה חודשים זה נתון שבהחלט לא ראינו בשנים האחרונות. ההאטה בתל אביב מורגשת, גם משום שמדובר בדירות יקרות. הישראלי הממוצע לא יכול לקנות דירות ב-4-5 מיליון שקל. הוא מסתפק בדירות צנועות יותר ועובדה היא שהמחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על 2.2 מיליון שקל בלבד - שזה פחות ממחצית המחיר של דירה ממוצעת בישראל.

מה שקורה בתל אביב נובע, בין היתר, מיוקר המחיה. ההכנסה הפנויה של רוב הישראלים יורדת ולכן הם מתקשים לרכוש דירות יוקרה. תקרת הפטור ממס רכישה נעה כיום על 1.978 מיליון שקל וזה אומר שאם לא תרכשו דירה חדשה בפריפריה - יהיה לכם קשה להתחמק ממס.

למרות המספרים האלה, בדיקת ICE מראה שבחודש אוגוסט נעשו 45 עסקאות בתל אביב, מתוכם 38 דירות רגילות (לא כאלה שרשומות כמחסן או עסקאות חלקיות). בדקנו כמה מהן דירות קטנות, כמה דירות ממוצעות וכמה גדולות. בחודש מרץ השנה הוכחנו כי התל אביבים עוברים לדירות קטנות יותר, מה שעשוי להוריד את המחיר הממוצע לדירה בעיר - מה שאכן קרה מאז.

באותו חודש נמצא כי הדירות הפחות נפוצות הן דירות שמחירן נע בין 1-2 מיליון שקל (דירות קטנות וישנות, חלקן רשומות כמחסן) או דירות במחיר של 3-5 מיליון שקל. בדירות של 3-4 מיליון שקל נרשמו 13 עסקאות, בדירות של 4-5 מיליון שקל - 11 עסקאות. בדירות של 5 מיליון שקל ומעלה נרשמו 8 עסקאות.

דירות בתל אביב (פלאש 90/ מרים אלסטר)

פחות מחצי שנה אחרי, בדיוק באותם חודשים בהם נרשמה ירידה במחירים, חזרנו ובדקנו האם המגמה השתנתה. ובכן, הדירות הפחות נפוצות הן עדיין אלה שמחירן נע בין 1-2 מיליון שקל (דירות קטנות וישנות, חלקן רשומות כמחסן), אולם בדירות הגדולות יותר חל היפוך מגמה. לראשונה מזה חודשים, דווקא דירות היוקרה משחקות תפקיד חשוב. 

שימו לב למספרים: כמעט שליש מהדירות שנרכשו בתל אביב בחודש אוגוסט הן דירות יוקרה - מעל 5 מיליון שקלים. 12 עסקאות כאלה נמעשו. 8 עסקאות נעשו במחירים של 4-5 מיליון שקל, ועוד 10 עסקאות נעשו במחירים של 3-4 מיליון שקל. העסקאות הנפוצות ביותר בחודש מרץ היו כאלה שבין 2-3 מיליון שקל. הפעם, מצאנו רק 5 עסקאות כאלה, בעוד שבדירות שמתחת ל-2 מיליון שקל, התבצעו רק 3 עסקאות, לעומת 12 בחודש מרץ.

היפוך המגמה הזה מעניין, והוא מספר את הסיפור של תל אביב בחודשים האחרונים. ייתכן ורק בעלי אמצעים מעזים לעשות עסקאות של דירות יוקרה, במחירים כאלה של 5 מיליון שקל ומעלה. מי שאינו בעל אמצעים, כך מסתבר, יושב על הגדר. צריך לזכור שחודש אוגוסט אמור ליהנות מנתוני "עונתיות" - כלומר, מסורתית, אמורות להיות הרבה יותר עסקאות מאשר בחודש מרץ. מצד אחד ישנו היפוך מגמה, כלומר פחות דירות נרכשו גם בהשוואה לשנה קודם, אולם מצד שני, יותר אנשים רוכשים דירות יוקרה.

"אחרי שהובטח לציבור ירידות מחירים בחצי השנה האחרונה, מה שלא קרה לבסוף, הראשונים 'להישבר' הם אלה שיש להם כסף, שהחיים דוחקים בהם לעשות צעד, שהם מבינים שההנחות לא דרמטיות ואין עשרות אחוזי הנחה", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, "אחריהם יגיעו לצערי אלה שיגיע להם פחות כסף ולצערי הם ישלמו יותר ויכאב להם בכיס הרבה יותר".

על השאלה האם המחירים בתל אביב עלולים לעלות מעט אחרי הנתונים האלה אמר: "בעלי הממון חוזרים לשוק של תל אביב. אני חושב שהמגמה הזאת תימשך, אבל היא לא תהיה דרמטית מבחינת עליות מחירים, בגלל שההיצעים של הדירות הולכים לגדול משמעותית. יש הרבה סחורה בתל אביב, להרבה טעמים וקהלים. כשיש אופציות בשוק של קונים, יש הרבה אפשרויות".

עוד ב-

שמאי המקרקעין בפתרון יצירתי לשוק הדיור: "יש מחסור בדירות"

לכתבה המלאה