שוק המשרדים נחלש מאוד בשנתיים האחרונות. ברבעון הראשון של 2023 התחלות הבנייה עמדו על כחצי מיליון מ"ר, וברבעון השני של 2025 היו רק כ-40 אלף מ"ר, שווה ערך בקושי למגדל משרדים בודד.

הנוסחה בשוק המשרדים פשוטה: ההיצע גבוה מהביקוש ולכן המחירים ירדו. לאחרונה, שוק המשרדים מתחיל להתאושש, אבל בעיקר באזורי ביקוש. בתל אביב עלה המחיר הממוצע מ-120 ל-120 שקל למ"ר בין החציון השני של 2024 לחציון הראשון של 2025. גם מחירי המשרדים בנתניה עלו. לפי קבוצת נתמ  (Natam Newmark) המחירים עולים בעיקר באזורים צמודי רכבת ובמשרדים מסוג CLASS A ולא ברמה נמוכה יותר.

"בלי קשר למלחמה המתמשכת ולמשבר ההיי טק, התאפיין שוק זה במגמה הולכת ונמשכת של עודף היצע לעומת ביקושים, המוערך על ידינו בלפחות 3 מיליון מ"ר", אומר שמאי המקרקעין ועורך הדין עידו שחם, מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית. "משבר ההיי טק העולמי, החל מימי הקורונה ב-2022, הקטין עוד יותר את רמת הביקושים, תוצאה ישירה במיוחד של חברות הייטק שצמצמו בהדרגה את שטחי המשרד, אותם שכרו".

לשחם יש הסבר נוסף למכה שקיבל שוק המשרדים: אפקט המלחמה המתמשכת, שצמצם עוד יותר את רמת הביקושים לנדל"ן משרדים. "תופעה זו אפיינה בתחילה את מתחמי המשרדים במעטפת החיצונית של גוש דן, דוגמת ראשון לציון, חולון, פתח תקוה ובני ברק, אולם בהדרגה חלחלה גם למתחמים היותר נחשקים בתל אביב, כולל אלה המתאפיינים בנגישות מעולה ובקרבה מיידית לצירי תחבורה ולתחנות רכבת, הכבדה והקלה".

"להפוך את מגדל המשרדים לדירות". משרד בלב שכונת מגורים (הייטק-אילוסטרציה AI)

מה יפתור את הבעיה?
"זה בדיוק הזמן להפוך את משבר שוק המשרדים להזדמנות נדירה להסבת רוב שטחי המשרדים המתוכננים לשנים הקרובות לנדל"ן למגורים. אין זה סוד שלעומת עודף היצע המשרדים, סובל שוק הנדל"ן למגורים ממחסור גובר והולך של היצע לעומת ביקושים, קל וחומר בלב ליבו של אזור הביקוש בגוש דן".

מה חסר בשוק המגורים? ההיצע גבוה, יש מלאי גדול של דירות לא מכורות.
"מחסור כבד במיוחד קיים בדירות קטנות וקומפקטיות המהוות כיום רק כ-15% בלבד מכלל הבנייה בשוק המגורים. מחסור זה בולט עוד יותר ב'מדינת תל אביב' בה מרוכז אחוז גבוה של רווקים-רווקות, משפחות חד הוריות, להט"בים, גרושים-גרושות וכן מצמצמי דיור מבוגרים שאינם זקוקים לדירות גדולות. הפתרון? הסבת חלק נכבד מאותם מגדלי משרדים המצויים כיום בשלב התכנוני, אולם עדיין בנייתם לא יצאה אל הפועל".

אתה רואה בכך הזדמנות להגדיל משמעותית את היצע הדיור?
"זאת הזדמנות - לא רק להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור, אלא גם לפלח אותו במדויק היכן שהמחסור בולט במיוחד, קרי בגוש דן ובפלח השוק של הדירות הקטנות והקומפקטיות. כמו כן העובדה שרוב שטחי המשרדים ממוקמים בסמיכות מירבית לצירי תחבורה וחלקם אף לתחנות רכבת, תצמצם באופן משמעותי את יוממות הנסיעה אל העבודה וחזרה ותהווה חסכון הן לכיס פרטי של רוכשי הדירות והן למשק".

עוד ב-

כמה עולה לשכור משרד בתל אביב? הנתונים המלאים נחשפים

לכתבה המלאה

זה יעבוד? עדיין צריכים משרדים.
"בחלק נכבד מהמקרים אפשר לפצל את מגדלי המשרדים לשימושים מעורבים, הן משרדים והן מגורים, זאת תוך כדי בניית מערכות נפרדות של לוביים, מעליות וההקפדה על הפרדה הרמטית בין המערכות המיועדות למגורים לבין אלה המיועדים למשרדים, זאת כפי שמקובל במדינות מפותחות רבות ברחבי העולם. מדבר בשוק המשרדים אמרנו? בואו נהפוך אותו להזדמנות שתשנה לחלוטין את פני שוק הדיור".