נושא היטלי ההשבחה עולה לאחרונה לא מעט לכותרות. בשבוע שעבר התקבלה החלטה דרמטית של בית המשפט העליון, שתשפיע מהותית על בעלי הדירות (ובעיקר על הרשויות המקומיות) בתל אביב ובירושלים, אבל גם בערים נוספות. 

בית המשפט קבע כי בעת חישוב היטלי השבחה, צריך להתחשב בהשפעה של תמ"א 38 על עליית השווי. המשמעות היא שבמצב הישן שווי הדירה יגדל, הפער מול המצב החדש (אחרי תמ"א 38) יקטן ולכן היטל ההשבחה יהיה נמוך יותר והרשויות יפסידו מיליארדים.

אבל יש מי שחושב שהיטל ההשבחה הוא מיותר מלכתחילה ואין לגבות אותו מהאזרח. פרופ' אשר בלס, לשעבר כלכלן ראשי בבנק ישראל והכלכלן הראשי בוועידת כבל, בוגר הרווארד וכיום מרצה לכלכלה במכללת אשקלון, טוען כי "יש לבטל את היטל ההשבחה שכן הוא יוצר עיוותים וחסר הגיון כלכלי".

בלס כי יש מספר סיבות לביטול ההשבחה. בין היתר, הוא טוען כי היטל השבחה מוטל בעת הגשת התוכנית, לפני המפגש עם הכסף. מצב זה יוצר לדבריו עיוותים. הוא טוען כי ההיטל תורם לבזבוז משאבים. מפני ששיעור ההיטל גבוה, כדאי ליזם לפעול להפחתתו של ערך ההשבחה ולרשות המקומית קיים תמריץ הפוך, לפעול להעלאתו.

היטלי השבחה במיליארדים. תל אביב (פלאש 90/ מתניה טאוסיג)

בנוסף, לדבריו, באתרים שבהם ההשבחה בפועל נמוכה עלול גובה ההיטל להיות גבוה מערך ההשבחה. עוד הוא טוען כי לא ניתן לרבע את המעגל, כל עוד שיעורי המס גבוהים ומוטלים מראש, יימשכו העיוותים ובזבוז המשאבים. "מסיבות אלה ועוד מס היטל השבחה כמעט ולא קיים באף מדינה מערבית מפותחת", הוא מנמק.

חשוב להבהיר: מבחינת הרשויות מדובר במכה כלכלית לא קטנה, אבל יוצר גם ויכוח ארוך בין האזרחים לרשות, שלוועדה המקומית שלה יש אינטרס להבטיח היטל גבוה. הויכוח העיקרי הוא בעניין המצב הישן, ולא המצב החדש. שם מתקבלים לעתים חוות דעת שונות ולא פעם שמאי מכריע נאלץ לתת חוות דעת נוספת, לפני שהצדדים מגיעים לבית המשפט.

מה הבעיה בהטלת היטל השבחה? הרי בסוף, הרשויות צריכות להכניס כסף לקופה.
"היטל ההשבחה גורם לכך שמוטל מס של כ-70% על נדל"ן, והוא כמעט המס היחיד שמוטל מראש ולא בעת קבלת התמורה בפועל. מאחר שהוא נגבה כבר בשלב הגשת התוכנית ואישורה לפני שיש רווח ממשי, ולכן נוצרים עיוותים".

וזה מוביל למלחמה בין היזמים לרשויות. גם האזרחים נכנסים לתמונה.
"ההיטל מוביל לניצול לא יעיל של משאבים. שיעור המס הגבוה גורם ליזמים לנסות להפחית את ערך ההשבחה, בעוד לרשות המקומית יש תמריץ הפוך - להגדיל אותו. מכיוון שההשבחה מחושבת באופן תיאורטי בזמן הגשת התוכנית, ולא אחרי קבלת הרווח, מתעורר ויכוח ממושך בין שמאי היזם לשמאי הרשות באשר לגובה ההשבחה. גם הרשויות וגם היזמים משקיעים סכומי כסף גדולים בשמאים ובייעוץ משפטי בניסיון להשפיע על גובה ההיטל. הדיונים הארוכים הללו מעכבים את תהליך הבנייה ומעלים את העלויות. כמעט שאין מדינות מערביות מתקדמות שבהן קיים מס מסוג זה".

איפה נוצר עיוות?
"במקומות שבהם ההשבחה בפועל נמוכה, ייתכן שההיטל יהיה גבוה מערך ההשבחה עצמה. עיוותים כאלה, לצד האינטרסים הכלכליים של היזמים, יוצרים לחצים מתמשכים והובלה להליכים משפטיים לצורך שינוי ההגדרות או גובה המס".

איך פותרים את זה? הרי ברור שהרשויות לא יסכימו לבטל את היטל ההשבחה.
"הבעיה אינה ניתנת לפתרון פשוט: כל עוד שיעורי ההיטל גבוהים ונגבים מראש, יימשכו העיוותים והבזבוזים במשאבים. זה נכון שקיימים אינטרסים חזקים שלא לבטל את המס - העיריות החזקות שנהנות מכספים רבים שיכולים להשתמש בהם וכן השמאים שמתפרנסים מכך".

עוד ב-

סערה בענף הנדל"ן: "פסק הדין שמשנה הכל"

לכתבה המלאה

כזכור, בפסק דין שהתקבל בשבוע שעבר על פסק בית המשפט העליון, בעקבות עתירות שהגישו עיריות תל אביב וירושלים על החלטת המחוזי, בעניין שאלה חשובה: האם אפשר לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת חישוב היטל השבחה, בזמן שמוכרים דירה שעליה חלה תוכנית שהפכה את זכויות הבנייה מכוח תמ"א לזכות ודאית? זה בדיוק מה שקורה בתל אביב, באזור הרובעים. השורה התחתונה והחשובה: השופטים הכריעו כי אין לנטרל את השפעת התמ"א בחישוב "מצב קודם" לעומת "מצב חדש". לכן, היטל ההשבחה של הרשויות יפחת משמעותית. ההשלכות הן לא רק על תל אביב וירושלים, אלא על עיריות שונות ברחבי הארץ.