מגדלי דה וינצ'י בתל אביב ספגו מהלומה במהלך המלחמה. הטילים האיראנים פגעו במגדלי היוקרה והנזק היה גדול - בעיקר בקומות התחתונות. המגדלים מיועדים להשכרה לטווח ארוך, והמדינה הייתה אמורה להעביר חלק מהדירות למשרד הבינוי והשיכון, כדי להגדיל את היצע הדיור ולאפשר לזוגות צעירים להיכנס לדירה במיקום נהדר בתל אביב ובמחיר שפוי.

בימים האחרונים המדינה הוציאה מכרז והורידה את המחיר של 40 הדירות שהיא מציעה - במקום כ-100 מיליון שקל, היא דורשת רק 43 מיליון שקל, לפני מע"מ. כלומר, מדובר בכמיליון שקל לדירה ללא מע"מ, וכ-1.268 מיליון שקל כולל מע"מ. השאלה הגדולה: האם היזמים יקפצו על ה"מציאה"?

הטילים קלקלו מעט את התוכניות הגדולות שהייתה למדינה לגבי המגדל. כפי שכבר פרסמנו כאן בחודש יולי, אחרי המלחמה מול איראן, חלק מבעלי הדירות במגדל הפנוי, שלא נפגע, ניצלו את המצב ודרשו על ידרות 3 חדרים סכום שיא של 18 אלף שקל, ללא חניה. השוכרים הפוטנציאליים טענו כי בעלי הדירות מעלים מחירים ומנצלים את המצב ואת המענק של המדינה. כזכור, חלק מהמפונים התגוררו במגדל דה וינצ'י הצפוני שנפגע, כשחלק מדיירי המגדל הדרומי פונו.

אז מדוע הקבלנים מתלבטים ולמה המדינה הורידה את המחיר. ובכן, עלות שיקום מגדלי דה וינצ'י, כך מעריכים מומחים, נעה סביב 350 עד 400 מיליון שקל. כלומר, 10-12 אלף שקל למ"ר. כלומר, לשפץ דירה ממוצעת של 100 מ"ר שנפגעה יעלה ליזם כ-1-1.2 מיליון שקל, וזאת בנוסף לסכום שישלם על הדירה עצמה - כמיליון שקל נוספים ללא מע"מ. ההערכה היא שבקומות התחתונות, שם הדירות נמכרו - הנזק גדול יותר. תוסיפו לזה את לכך יש להוסיף תוספת עבור עלויות בנייה שלא נלקחו בחשבון (תוספת סיכון) ואת הרווח היזמי. על פי בדיקה שנערכה, הריסת הבניין ובנייתו מחדש אינה משתלמת ותעלה כפול - מעל 700 מיליון שקל. כמו כן, לקבלן יש עלויות נוספות לתיקון השלד. מכאן, שעלות התיקון שתחול על מס רכוש היא מינורית ביחס להשקעה שהדירות זקוקות לה.

נראה כי העובדה שהמדינה הורידה את המחיר במרכז עדיין לא עושה רושם גדול על היזמים. הם מסבירים כי מדובר בסיכון, מאחר ומדובר בהערכות בלבד ולא ידוע האם הם ייאלצו להוציא עוד עשרות מיליוני שקלים מהכיס. בנוסף, המדינה לא מאפשרת להיכנס לחלק מהדירות והקבלנים יוכלו לעשות הערכה סופית רק בדיעבד. "סטיית התקן בפרויקטים כזה תהיה גבוה והרווח היזמי יצטרך להיות גבוה - בהתאם לסיכון. לא בטוח שהדירות יימכרו בפחות ממחיר השוק".

בדקנו את מחיר הדירות המוצעות על ידי פרטיים. הממוצע נע בין 64-69 אלף שקל למ"ר. ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר למ"ר נמוך יותר. צריך לזכור שמדובר במחיר היצע, אבל מחיר השוק, כך לפי דירות שנמכרו בעבר בפרויקט, דומה ומשקף גם את שווי הדירות באזור. להערכתנו, דירות 4 חדרים, 91 מ"ר, יימכרו סביב 5.7 מיליון שקל - מעט נמוך יותר מהרף, וזהו בשל האירועים האחרונים שעלולים להוביל למימוש מהיר.

עוד ב-

מה גרם למדינה לחתוך עשרות מיליונים במחיר דירות היוקרה?

לכתבה המלאה

אז איפה הכוכבית ולמה היזמים לא ממהרים ועטים על הפרויקט? ובכן, לפי תנאי המכרז הדירות יושכרו בדמי שכירות נמוכים יחסית - עד 10,000 שקל. כמו כן, הדיירים ישלמו דמי ניהול שנעים סביב 1,200 שקל בחודש. לגבי התשואה, בהנחה שדירה ממוצעת נמכרת ב-5.7 מיליון שקל - מדובר בתשואה של 2.1%. הריבית היום גבוהה, כך שהיזמים מבינים שיש להם אלטרנטיבה טובה יותר. כשהריבית תרד, תהיה היתכנות גבוהה יותר, אבל זה לא יקרה בטווח הנראה לעין. מי בכל זאת ייגש למכרז? יזם שמאמין שמחירי הדירות באזור יעלו ושהעלויות הכרוכות בשיפוץ הנכסים תואמות להערכות המוקדמות.