במשרד האוצר מנסים כבר שנים לפעול לטובת הורדת מחירי הדיור. הם הטילו מס על משקיעי נדל"ן בסוף 2021 והצליחו לצמצם את משקלם בשוק. בהמשך, הנהיגו באוצר עוד רפורמות להורדת המחירים, אבל בשורה התחתונה, שני הגורמים שהשפיעו יותר מכל על עליית מחירים נוספת הם הריבית הגבוהה והטלת המגבלות של המפקח על הבנקים על דירות חדשות. הראשונה גרמה להדרת נוטלי המשכנתאות מהשוק וגרמה להם לשכב על הגדר, השנייה הובילה לעצירה ברכישת דירות חדשות, בשל תנאי מימון פחות נוחים.

ואם זה לא מספיק, לאחרונה החליט האוצר, שמדווח בחודשים האחרונים על האטה בשוק למרות שאינו הגורם המרכזי שאחראי לכך, להטיל מכה על שוק הדיור להשכרה ארוכת הטווח - שמדשדש ממילא. לפי ההצעה, המסלול שמעודד את המוסדיים והיזמים להיכנס לשוק הזה, הקפוא ממילא בשל הריבית הגבוהה, ייעצר.

את הדברים האלה אפשר ללמוד מטיוטת חוק ההסדרים לשנת 2026, שם מציע האוצר לשנות את הדרך שבה שווקו דירות עד היום ולפסול מכרזים שאינם עומדים במבחן הכלכלי - כפי שקורה עם מכרזים רבים.

עד סוף 2021, המדינה הייתה בטוחה שאם ידירו את המשקיעים ויכניסו את המוסדיים לשוק, אלה יבנו דירות בקצב גבוה ויגדילו את היצע הדיור להשכרה. כלומר, במקום שהמשקיעים ישתלטו על השוק, יהיו אלה החברות הגדולות. מה עשתה המדינה? עודדה את קרנות הריט ואת היזמים הפרטיים, דרך חוק לעידוד השקעות הון, להיכנס פנימה.

החלטה שעלולה להיזכר לדיראון עולם. דירות להשכרה בתל אביב (איציק יצחקי)

בנוסף, החברה הממשלתית דירה להשכיר פרסמה עוד מכרזים (דרך רמ"י כמובן) לדיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת. בפועל, כמה חודשים אחרי שהעלתה את המיסוי למשקיעים, הריבית החלה לעלות, היזמים ברחו והמוסדיים חשבו פעמיים אם להיכנס פנימה. בנוסף, המדינה החליטה ששכירות ארוכת טווח תהיה ל-20 שנה, ולא ל-5 שנים.

האוצר חשב, אבל בפועל - המספרים הוכיחו אחרת. לפי ההערכות, החברות מחזיקות כיום ב-35 אלף דירות בעוד שהמשקיעים מחזיקים ביותר מ-700 אלף דירות - פי 20. הבעיה היותר גדולה היא שדירות רבות נמצאות כיום בפריפריה (להוציא את תל אביב, שם כמעט מחצית מהדירות להשכרה), בשל תשואה גבוהה יותר למשקיעים. דווקא בימים האחרונים נרשמה נקודת אור, כשרמ"י החליטה לפרסם 30 מכרזים חדשים לדיור להשכרה ארוכת טווח, אלא שבדיקת ice מגלה שרק לשלושה מכרזים יצאה חוברת מכרז.

אז מה רוצה לעשות כעת האוצר? לפי ההצעה בחוק ההסדרים, שוק הדיור להשכרה נכשל. לא היינו צריכים את הטיוטה, כתבנו את זה כבר מזמן וברור שהמדינה לא מצליחה לייצר דירות להשקעה והחברה הממשלתית דירה להשכיר היא כישלון (ולא בהכרח באשמתה). לכן, האוצר מציע כי לפני שמשווקים קרקע לדיור להשכרה ארוכת טווח, השמאי הממשלתי יערוך בדיקת היתכנות כלכלית, כפי שעושים לפני שכל פרויקט יוצא לדרך. לפי הערכות מומחים בתחום, רוב המכרזים יבוטלו והיצע הדירות להשכרה יקטן עוד יותר. במקרה כזה, ישווקו חלק מהקרקעות לטובת השוק החופשי (למכירה) או במסגרת דירות בהנחה.

עוד ב-

דיור להשכרה בישראל נכשל בגדול - אבל יש גם נקודת אור

לכתבה המלאה

בפועל, מי שיפסיד מהמהלך הם שוכרי הדירות, משום שבעלי הדירות יראו את ההיצע המופחת בשוק ויעלו מחירים. במינהל התכנון מנסים לפתוח חזית נגד ההחלטה ובימים אלה מנסים לקדם הקלת מס ליזמים שיבנו פרויקטים כאלה ומנסה לקדם גם פרויקטים להשכרה בשוק החופשי. הבעיה הגדולה: מינהל התכנון מקדם כבר שנים היצע מוגבר, אבל יש מי שתוקע מקלות בגלגלים. עוד חזון למועד.