הזכייה של קבוצת אשטרום במכרז דיור להשכרה ארוכת טווח בשיכון הרופאים בתל השומר שברמת גן, אינה דבר של מה בכך. מדובר בפרויקט גדול, כמעט 1,200 יחידות דיור. בימים שבהם הריבית גבוהה, הכדאיות הכלכלית של מכרזי דיור להשכרה הולכת ופוחתת. משהו קרה לאחרונה. זו בוודאי לא רק הפחתת הריבית, אלא יותר הציפייה להפחתות נוספות בשילוב של סיום המלחמה.

לאחרונה פרסמנו כאן כי רמ"י החליטה לפרסם כ-30 מכרזים עד סוף השנה לדיור להשכרה ארוכת טווח. לא כולם ייצאו לפועל, אבל ההחלטה הזאת לא מגיעה סתם. ברמ"י רוצים להגדיל מעט את המספרים עד סוף השנה אבל מעבר לכך - הם מזהים שינוי אווירה בשוק.

"מאחר ואנחנו יזמים של דיור להשכרה, הרווח היזמי הוא מאוד מכובד. יש כאן ארבעה מגזרים: 600 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח לסגל הרפואי בהנחה של 30% על השוק; יש 399 דירות במגזר שאנחנו מכירים של דיור ל-20 שנה, 25% זכאי משרד השיכון - עד כאן 999 דירות; עוד 190 דירות למכר מיידית ועוד 23 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה. אז זה מגה פרויקט ואשפר להתבטא בו בכל הסינרגיות של הקבוצה, גם במסחר ותעסוקה, דירות למכר ודיור להשכרה ארוכת טווח", אומר בראיון ל-ice מספר שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה.

בחלק מאותן סינרגיות, מאוד משתלם כלכלית. באחרות, פחות.
"אם אני לוקח בחשבון את הכל, הערך של הדיור של הסגל הוא ערכי קרקע מאוד נמוכים, אחר כך עולים לערכי קרקע מאוד גבוהים בדיור שלנו, ואחר כך ערכי קרקע מאוד גבוהים במכר. ואז מגיעים המשרדים. אותם אנחנו יועדים לכמת בערכי קרקע סבירים בשוק של היום".
 

שוק הדיור להשכרה פחות משתלם היום. הכסף מגיע מההצמדה למדד?
"אם אתה קונה דירה בתל אביב או בתל השומר, יש תשואה של עד 3%. כיזם, כשאני קונה קרקע במחירים מסוימים, שיכולים לגרום לי אחרי היזמות, להגיע לרמות של 6%-5.5% תשואה צמודה. שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בנוי לשחקנים גדולים שרואים את הטווח הארוך. פרויקט כזה לוקח זמן להקים, כמו דיור רגיל. אבל במקום למכור, יש לך חובה להשכיר אותן ל-20 שנה, השכירות נמוכה, כלומר התזרים נמוך, ולכן מספר השחקנים פוחת, במיוחד כשהריבית עולה, אבל מאחר ואנחנו שחקנים ארוכי טווח ומחר ואנחנו מבינים את הערך המדהים שיש לדבר הזה - שזה המגזר הכי חסר סיכון בעולם".

פרויקט 396 יחידות דיור של החברה בירושלים (ליאור פתאל)

הביקוש גבוה.
"הביקוש הוא קשיח, התנאים לדיירים נהדרים, אין לנו חובות שכר דירה. התפעול קל. כל דירה שאתה מוציא לשוק, יש עליה 5 קופצים. אני משווק פרויקט בנווה איילון באור יהודה. בשיווק שקט לחלוטין, גמרתי תוך חודש וחצי לשווק חצי פרויקט. יש לנו שם 176 דירות, נקבל טופס 4 החודש".

זה מראה כמה הפוטנציאל גבוה. 
"אין על זה ויכוח".

איך אתה מסתכל על שוק הנדל"ן בכלל? הפוליטיקאים מתחילים להתערב. מצד אחד מזהירים אותנו מירידות ומצד שני אפשר לחוש בהתעוררות מסוים, למרות שהנתונים של החודש האחרון טרם פורסמו.
"אני מאמין שהביקוש כל כך קשיח, בשנה וחצי האחרונות הייתה עצירה של הדבר הזה. אין לי ספק שהביקוש ישתחרר, וזה יקרה די מהר. אם 2-3 הפחתות ריבית, מאוד ברור שהמגמה עומדת להתהפך".

שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה (רמי זרנגר)

מה עם שדה דב? 
"לא ניגשנו. אנחנו מתמקדים באזורי ביקוש ובאזורים שהם לא בעין הסערה ממש. יש לנו פרויקט בדרום תל אביב, יש לנו אחד בחיפה ואחד בירושלים. יש לנו 4 פרויקטים חוץ מתל השומר, כולל בני ברק בשכונה החרדית. יש לנו גם את באר יעקב ואור יהודה. אנחנו נמצאים במקומות שבהן בונים 150 יחידות דיור לפחות. באזורי ביקוש טובים, בלי תחרות צפופה מדי".

עוד ב-

יזם מכר 200 דירות בישראל ביום - ומשרד האוצר מזהיר מקריסה

לכתבה המלאה