שוק הדיור שוב נמצא תחת סימן שאלה. שתי הפחתות ריבית בצירוף התחזית לשתי הפחתות נוספות, יצרו ציפייה אצל היזמים שמשהו עומד להשתנות בשוק. מצד שני, היצע הדיור גדל וזה נתון שחשוב לשים לב אליו.

את התוצאה של ההיצע שבדרך וגם את הביקושים הגבוהים של היזמים אפשר לראות דרך תוצאות מכרזי רמ"י: היזמים הציעו מחירים גבוהים משווי השוק, בעיקר במרכז. יכול להיות שזו תוצאה של הקפאת חלק מהמכרזים, שהשתחררו בבת אחת לפני סוף השנה. היזמים, שעדיין צריכים קרקעות, עטו על השלל והסכימו לשלם מחירים גבוהים. השאלה הגדולה היא כיצד הורדות הריבית, יחד עם סיום (זמני בלבד, אין לדעת איך יתפתח המצב מול איראן, וזו נקודה חשובה) של המלחמה, אמורים להשפיע אם בכלל, על שוק המגורים.

"לרוב, יש השפעה של הפחתות ריבית על שוק הנדל"ן, כי זה תחום שמטבעו קשור בד בבד לריבית. בעיקר המינוף של חברות הנדל"ן ושל משקי הבית, אבל יש שני דברים שצריכים לדעת", אומר אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי בבית ההשקעות מיטב. לדבריו, "הראשון הוא הנגישות. היכולת לקנות דירה מצד משקי בית. המצב השתנה בחמש השנים האחרונות, במיוחד בגלל מה שקרה ב-2020-2022. לפי נתוני מכון אלרוב, שמפרסם את המדד שלו לרכישת דירה מדי רבעון, יש שני נתונים חשובים: החזר משכנתא לדירה טיפוסית של 4 חדרים וההון העצמי שצריך. החזר המשכנתא עלה ב-40% וההון העצמי בכ-50%. זה כנראה הוציא מטווח היכולת וההשגה לרכישת דירה חלק מהרוכשים".

"פעם, הקבלנים היו עוצרים ולא בונים". דירות בבנייה (איציק יצחקי)

ועדיין, שני שליש מהישראלים גרים בדירה בבעלותם.
"לפי הנתונים, 70% ממשקי הבית לא יכולים לקנות היום דירה. כמובן שיש עזרה מהורים, סבים וסבתות, אז אולי המספרים נמוכים יותר. אבל בגדול, זה הוציא המון אנשים מהמעגל. מה יקרה בעתיד? או שהמחירים יירדו, או שהשכר יעלה, ותהיה נקודת שיווק משקל, או שיהיה משבר והמחירים יקרסו - אבל זה לא יקרה".

ומה העניין השני?
"עניין המשקיעים. הריבית ירדה, אז עכשיו אפשר יהיה לקנות דירה במשכנתא זולה יותר. הרבה משקיעי נדל"ן פנו לשוק ההון, הוא עשה ב-3 השנים האלה דבר ששוק הנדל"ן לא חלם לעשות. זו השקעה נזילה, שבלחיצת כפתור אפשר לקנות ולמכור, עם עלויות חיכוך נמוכות. בנדל"ן יש עורך דין, תיווך ועוד. בשוק ההון אין. אדם שהתרגל לרווחים בשוק ההון, יהיה לו קשה לקנות דירה עכשיו. ויש עוד דבר: אם אני מסתכל על מדינות אחרות, יש כאלה שמורידות ריבית בהדרגה ומה קרה למחירי הנדל"ן? המגמות לא התהפכו. בחלק מהמדינות המחירים עולים, אבל בקצב הולך ופוחת. בחלק ירידה, ובחלק עלייה מתונה. למעט ספרד, ששם היה זינוק במחירי הנדל"ן, ברוב המדינות לא היה שינוי בעקבות הורדת הריבית. גם במדינות אחרות יש נגישות בעייתית ואלטרנטיבה - שוק ההון".

מה יקרה ב-2026?
"יש לנו אוכלוסייה צומחת וצריך לבחון מה יקרה בטווח הארוך, אבל אם נסתכל על 2026, אני חושב שהשוק יתיישר בהדרגה. קשה לי לראות זינוק במחירי הדיור והתנפלות על דירות, אבל אולי כן תהיה עלייה חד ספרתית או לכל הפחות עצירה בירידה. אולי נראה עוד כמה אחוזים בודדים של ירידות לפני התייצבות. להערכתי, במחצית השנייה של 2026, נראה שינוי. המחירים יתייצבו".

אבל יש עוד נתון, לא פחות חשוב: לרוכשי דירה ראשונה אין מס רווח הון כמו בשוק ההון. העלויות שם מטורפות: 25% על הרווח.
"אם אתה קונה דירה מיד שנייה, יש לך את ההוצאות החד פעמיות. ברור שלרוכשי דירה ראשונה התנאים יותר טובים. אם הם מתכוונים לגור בדירה, זה משהו אחר. עלויות חיכוך הן בעיקר למשקיעים. השאלה היא האם אחרי שתי הפחתות ריבית, אנשים יחזרו לשוק ויקנו. התשובה: חלק כן. אבל יש גם חלק שלא יכול. אם צריך מיליון שקל כדי לקנות דירה השאלה היא למי יש".

יכול להיות שאנחנו רואים את התפרצות הביקושים בדירה בהנחה מהסיבה הזו? כלומר, 130 אלף איש ניגשים למכרז, למרות שהם יודעים שהסיכוי לזכות נמוך - בעיקר מי שאינם מילואימניקים.
"כן, אנשים צריכים לגור איפשהו בסוף. זו האופציה הטובה ביותר, אבל רובם לא זוכים בסוף. השאלה היא כמה מהם יכולים לקנות בלי הנחה".

כדי שתהיה נגישות לאלה שלא יכולים לקנות, אנחנו זקוקים לירידה של 30% ואולי אפילו יותר במחירי הדיור כדי שיוכלו. נראה ביקוש גדול יותר לדירות להשכרה?
"יכול להיות שאתה צודק, זה מה שאמור לקרות. אלה שלא יכולים לקנות, יפנו להשכרה. יש מצבי ביניים שבהם אנשים יכולים להשיג עוד 100 אלף שקל, ועם הורדת הריבית הם יעשו עסקה. יש יותר אנשים או זוגות שיכולים לרכוש דירה. שוק הנדל"ן הוא כמו פירמידה: בסיס עם דירות זולות יותר, לזוגות צעירות ומשפחות קטנות, דירות יקרות יותר ובקצה - פנטהאוז בתל אביב או דירה בכפר שמריהו".

מי שלא קנה דירה ב-2018-2019 - טעה?
"גם מי שלא קנה מניות טעה. מי שקנה לפני, התמזל מזלו. השאלה היא מה יקרה הלאה".

עוד ב-

יגאל דמרי: "תכניס טוב לראש: תהיה קטסטרופה בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

בוא נניח לרגע את 2026. אתה רואה מכרזי רמ"י, רואה שלאחרונה היזמים משלמים מחירים קרובים ואף מעל למחיר השומה. מה זה אומר?
"אנחנו גם רואים היצע מאוד גדול של דירות. התחלות הבנייה הן בשיא של כל הזמנים בשנה האחרונה. כמה זה משפיע? זה משפיע על התמתנות בעלייה. בעבר, כשהשוק היה בקיפאון או בירידה, היזמים מיד הפסיקו לבנות. זה לא מה שרואים היום. הם ממשיכים לגשת למכרזים, אבל לפי ההערכות שלהם שוק הנדל"ן התעורר. הם בונים על גידול טבעי באוכלוסייה. הזמן יראה מי צודק והאם זה מה שיקרה או לא. חשוב לציין שיש הבדל אזורי - לא רואים את אותו מצב בשוק. בתל אביב במצב הרבה פחות טוב מאשר בירושלים וגם בצפון בכלל. צריך לקחת את זה בחשבון - שהבעיה היא במרכז הארץ. יכול להיות שזה קשור להגירה שלילית, כי יותר אנשים, גם מהמרכז, יוצאים יותר לחו"ל בשנתיים האחרונות".