עוד ב-

יגאל דמרי: "תכניס טוב לראש: תהיה קטסטרופה בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

1. מחירי הדירות חוזרים לזנק - זו הכותרת המרכזית מהשבוע הזה. הנתונים האלה פורסמו אתמול, אבל הבסיס הגיע עוד שלשום, בנתוני הלמ"ס והאוצר, שלראשונה יישרו קו בעניין. מי שרצה לצלול לנתונים ולא הסתפק במאקרו, ראה כי מספר העסקאות, בניכוי נתוני עונתיות, עולים. השאלה הגדולה היא האם מדובר בתחילת מגמה. כבר עסקנו כאן לא אחת בתחזית הזאת, שלפיה החל מחודש נובמבר נראה עלייה במחירי הדירות בעקבות סיום המלחמה וחזרת החטופים. סביר להניח שאפילו הקבלנים לא האמינו לנתונים האלה, שהצביעו על זינוק של מעל 1% במחירי הדיור. 2. הנתון המרכזי מאמש מגיע מתל אביב. ההפחתות הרצופות במחירי הדיור באזור הגיעו במנות קטנות, אבל הזינוק אתמול משנה מעט את המפה. תל אביב ספגה מכה קטנה בכנף, עם ירידה של 2.8%. אם הנתונים בחודש הבא יעלו, הירידה תהיה מינורית וכמעט בלתי מורגשת, לפחות אם להסתמך על נתוני הלמ"ס. חשוב להדגיש: מספר העסקאות עדיין נמוך, תל אביב עדיין חווה האטה, אבל הנתונים האלה עשויים לשנות את המפה. אתמול טען נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק, כי "היזמים והקבלנים מדווחים על היקף התעניינות הולך וגדל בשבועות האחרונים ובזהירות הנדרשת נאמר שההיקף גדל מספיק כדי שנסיק שמדובר בתחילת שינוי מגמה".  

קשה לומר שהאמירה שלו מקרית. הוא פשוט עשה את מה שרוב האנליסטים עושים: קרא את נתוני המכירות של 2025 אצל חברות הנדל"ן הציבוריות וקיזז את נתוני 3 הרבעונים הראשונים של השנה. הוא ראה מה טוב: רוב החברות הציבוריות מכרו בכמויות כפולות ומשולשות ברבעון האחרון ובעיקר בנובמבר-דצמבר. בירושלים, המחירים מזנקים ב-9.4% בשנה שעברה. משבר? מחירי הדיור בדרך לירידה דו ספרתית? ייתכן ובכירי האוצר, שם העריכו כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לרדת, שכחו לטמון פתק בכותל. 3. שני יזמים שדיברו כאן בשבועיים האחרונים, אסי טוכמאייר ויגאל דמרי, הסבירו מה הסיבות שבגללן המחירים לא יכולים לרדת. דמרי הבטיח שתהיה קטסטרופה בשוק הנדל"ן. התירוץ היה צד ההיצע. טוכמאייר הסביר שלא מדובר במדע טילים, שעלויות הבנייה גבוהות, שמחירי הקרקעות עדיין גבוהים - ולכן המחירים יחזרו לעלות. לא בטוח ששניהם חשבו שזה יקרה מוקדם כל כך, אבל זה קרה. למרות שהנתונים האלה מעודדים, אבל עדיין מוקדם מבחינת היזמים לקרר את השמפניות. כדי לראות מגמה, אנחנו זקוקים לנתוני החודשיים הקרובים. בינתיים, הם יכולים להתנחם בכך שלפי הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות, אלא שכבר הכריזו שהם בדרך לקריסה, ירדו בשנה האחרונה ב-0.8%. בתרגום חופשי: 20 אלף שקל בממוצע לדירה (בישראל קנדה זה שווה יותר). אז נכון, הטבות המימון לא נכנסות כאן ויחד איתם הירידה היא חדה יותר. מצד שני, בלמ"ס מסבירים כי באף מדינה בעולם לא מכלילים הטבות מימון בתחשיב וכך גם בישראל. בהתחשב בנתונים אלה, מעניין מה נראה כאן בעוד 60 יום. הנתונים הבאים יקבעו האם שוק הנדל"ן אכן בדרך לעליות, או שמדובר בנתון חד פעמי. 4. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, אמר לנו בשבוע שעבר, בהקשר של מחירי הדיור, כי הוא מרגיש בנוח להוריד את הריבית. הסיבה לכך היא שהפחתת ריבית אחת עדיין לא החזירה ביקושים לשוק. השפעת הורדת הריבית השנייה עדיין לא נכנסת לנתונים שפורסמה אתמול. בעוד חודשיים נדע עד כמה ההשפעה שלה משמעותית, אבל עושה רושם כי חזרת הביקושים לשוק נובעת בעיקר מהחזרה לשגרה. השאלה הגדולה כעת תלויה בטראמפ ובאיראן. מערכה קצרה או שקט בגזרה עלולה לתרום להמשך התיקון. כל תוצאה אחרת עשויה לטרוף את הקלפים. לפחות בטווח הקצר.