מחירי הדירות החדשות עולים בחודשיים האחרונים ביותר מ-1% - כך לפי נתוני הלמ"ס. חלק מהכלכלנים וכמובן הרוכשים הפוטנציאליים הרימו גבה - איך יכול להיות, הם שואלים, שמחירי הדירות מזנקים בצורה כל כך חדה כשאין עסקאות בשוק? האם מדובר בתיקון חד פעמי או בנתון שמצביע על שינוי בשוק הדיור? האם נראה בחודש הבא נתון נוסף שמצביע על עליית מחירים?

ראשית, נבהיר: נתוני עסקאות הנדל"ן של ספטמבר-נובמבר שהוציא הלמ"ס בשבוע שעבר הצביעו על עלייה בעסקאות הנדל"ן בנטרול גורם העונתיות. האוצר, לעומת זאת, פרסם נתונים שגם הם מצביעים על עלייה במספר העסקאות. שני הנתונים האלה מתייחסים, בין היתר, לחודש נובמבר. רבים הסתכלו על הנתונים היבשים, לפיהם יש ירידה ביחס לחודשי נובמבר קודמים או ביחס לשנה שעברה, אבל עובדתית, יש עלייה.

איך זה קשור לעלייה במחירי הנדל"ן בנתונים האחרונים הלמ"ס? ובכן, מיעוט העסקאות בחודשים הקרובים הוא חלק מהסיבות למגמת הירידה בשוק. מסורתית, בשוק חלש, אפשר לראות יותר עסקאות "קטנות" והורדות מחירים. כשהשוק חזק יותר, ויש יותר עסקאות, לרוב תראו מגמת עלייה גם במחירים. הכללים האלה לא קשורים רק לעולם הנדל"ן, זה משחק של ביקוש והיצע.
 

ולפני שנמשיך, הבהרה קטנה: מחירי הדיור לא מזנקים, הם גם לא עולים. הם עדיין מדשדשים, ורק התגברות הביקוש תוביל בחזרה לעלייה. מה שקרה בסוף השבוע הוא תיקון קטן בדרך למה שהזהרנו מפניו הרבה קודם: ההיצע בישראל עדיין לא גבוה מספיק ורחוק מהתכנית האטסטרטגית לדיור של מדינת ישראל וההתאוששות במספר הדירות הנמכרות בנובמבר וגם בדצמבר (חכו לנתונים בחודש הבא ותראו שהייתה עלייה לעומת החודשים האחרונים) נובעת מחזרת החטופים ותמחור של הורדת הריבית הראשונה (ולא השנייה, כי היא התרחשה בינואר).

בחודשים האחרונים הביקוש ירד משמעותית, אבל זה לא קרה מהגדלת ההיצע ובטח שלא מהצלחה של משרד האוצר, אלא בעיקר בגלל ריבית גבוהה ומלחמה. לולא הנתונים האלה, סביר להניח שהיינו רואים עלייה.
 

בחודש דצמבר אנחנו צפויים לראות עוד עסקאות. זה החודש שבו אנחנו עשויים, לראשונה בנתוני 2025, לראות מספר גבוה של מכירת דירות החדשות. את העלייה הזאת לא נראה לעומת נתוני השנה שעברה. בדצמבר 2024 נרכשו אלפי דירות רגע לפני עליית המע"מ. גם היקף המשכנתאות היה חריג, כי אנשים נטלו משכנתא והקדימו תשלומים כי הם לא רצו שהיזם יגבה מהם מע"מ גבוה יותר. הנתון שיכריע האם נראה עלייה במחירי הדיור בחודש הבא הוא מחירי הדירות של דצמבר לעומת אוקטובר. אם מספר העסקאות גבוה יותר, כפי שהקבלנים טוענים, סביר להניח שנראה עלייה כי בשוק חלש, ככל שמספר העסקאות גבוה יותר, בדרך כלל המחיר הממוצע גבוה יותר.

אז איך אפשר לדעת שנתוני דצמבר היו גבוהים יותר? פשוט מאוד. חלק מהיזמים הגדולים פרסמו את נתוני המכירות ל-2025. מבדיקה עולה ששלושת הרבעונים הראשונים היו חלשים מאוד והרבעון השלישי היה חזק מאוד. חלק מהיזמים פרסמו גם את נתוני נובמבר-דצמבר וציינו כי ישנה התאוששות בעיקר בחודשיים האלה. נכון, לא מדובר בכלל החברות והנתון הזה לא משקף במדויק את מה שקורה בשוק, אבל אפשר להבחין בהחלט במגמה - עלייה בנובמבר-דצמבר במכירת דירות חדשות אצל היזמים הגדולים.

רוצים דוגמאות? קבוצת אנשי העיר שחוותה תקופה חלשה מאוד בשנתיים האחרונות מכרה ברבעון הרביעי 45 דירות, בערך פי 3 ממה שמכרה בתשעה חודשים (15 דירות). במקום לסיים את השנה עם הפסד, היא סיימה אותה עם הכנסות של 279 מיליון שקל, לעומת 160 מיליון שקל בלבד ב-2024. הנתון של אנשי העיר חשוב מכמה סיבות: היא חברה מרכזית בשוק התל אביבי והנתונים שלה משקפים היטב את הלך הרוח בשוק הנדל"ן המקומי.

לא סתם מחירי הדיור בתל אביב עלו דווקא החודש. זה קרה כי הרוכשים הבינו שהשוק מיצה את עצמו והגיע לנקודת תחתית שיוצרת הזדמנויות. אנשי העיר לא מכרה במחיר מחירון, היא פעלה בשוק כמו המתחרות שלה, אבל הצליחה למכור. מה שונה הלילה הזה? שוק מתעורר, עם כמות גבוהה פי 2-3 של מתעניינים במשרדי המכירות. איך אמר לנו יזם מוביל מהאזור? "אנחנו עדיין סוגרים 1 מתוך עשרה שנכנס למשרד, אבל מה ההבדל? אז באו עשרה מתעניינים בחודש, היום יש לנו 4-5 פגישות ביום".

בואו ניקח חברה גדולה. י.ח דמרי. היא מכרה 536 דירות בתשעה חודשים. ברבעון האחרון, עם דגש על נובמבר דצמבר, היא מכרה 300 דירות. יש לכך סיבות, כמו המבצעים הגדולים שדמרי עשה ברבעון האחרון, אבל הם היו כאן גם ברבעונים הקודמים, ואז הוא לא מכר. מה קרה? יותר פגישות, יותר לידים. משרד המכירות עובד ויש לכך השלכות על המכירות.

בשורה התחתונה, סביר להניח שבחודש הבא נראה עלייה במספר העסקאות מול הממוצע השנתי, אבל לא מול השנה שעברה בשל עניין המע"מ. גם היקף המשכנתאות יירד לעומת דצמבר 2025. כפי שציינו קודם, בנתוני הלמ"ס נכללים חודשי נובמבר-דצמבר, כלומר חודשיים, ואם חודש דצמבר היה חזק יותר מאוקטובר (סביר להניח שכן, לפי דיווחי הקבלנים) הנתונים עשויים להראות שהייתה עלייה נוספת (אלא אם הם נבעו ממכירות פריסייל ומחיר למשתכן).

עוד ב-

אסי טוכמאייר שובר שתיקה: "המחירים לא יכולים לרדת. אין פה מדע טילים"

לכתבה המלאה

האם נראה התפרצות ביקושים בקרוב? כנראה שלא. זה עדיין רחוק. שוק הנדל"ן עובר על תהליכים הגדרתיים, וכמו שהוא ידע לרדת בהדרגה, הוא יטפס חזרה רק כשהרוכשים ירגישו בטוחים יותר.