כמה דירות להשכרה בונים בישראל ומהו מספרם ביחס לשנים עברו? שוק השכירות סובל מתדמית שלילית בישראל. לא תמצאו הרבה מדינות שבהן התושבים מעדיפים לרכוש דירות ולא להשכיר אותן, לפחות לא בשיעורים כל כך גבוהים. היזמים מתאימים את עצמם לשוק, ואולי בכלל מכתיבים את הקצב. הם בונים בעיקר דירות למטרת מכירה ולא להשכרה.

ב-2022 החל בנק ישראל להעלות את הריבית. העובדה הזו הובילה יזמים רבים להתרחק עוד יותר משוק השכירות. שוק השכירות והריבית נעים בכיוון הפוך. כשהריבית גבוהה, היזמים מעדיפים לשים את הכסף במקום אחר, מאשר לבנות ולקבל תשואה נמוכה יחסית על הכסף.

חלק מהיזמים חושבים אחרת. לרוב, ריבית גבוהה מגיעה עם אינפלציה גבוהה, ומחירי השכירות בפרויקטים כאלה הם צמודי מדד. לכן, בנוסף לתשואה הרגילה, הם רושמים עלייה בדמי השכירות כתוצאה מההצמדה. מצד שני, אסור לשכוח שחלק מההוצאות של הקבלן צמודות מדד ועם העלייה בהכנסה - מגיעה גם עלייה בהוצאה.

בדקנו מה היה שיעור הדירות שנבנו לטובת השכרה מכלל הדירות שנבנו, בין השנים 2023. צריך לזכור שמספר התחלות הבנייה עולה במהלך השנים. לפי נתוני הלמ"ס, שמאגד את מספר הדירות שנבנו למכירה או שלא למכירה (בנייה עצמית או קבוצות רכישה, ועדיין, מדובר בהגדלת ההיצע) מדובר בזינוק של כ-15 אלף דירות נוספות שנבנו בשנה החולפת לעומת 2023. 

כפי שתוכלו לראות בטבלה, במהלך השנתיים האלה נוספו עוד כ-1,500 דירות לבנייה. אם ניקח בניין ממוצע, סביר להניח שמדובר בכ-45 בניינים חדשים בישראל שמיועדים לשכירות ארוכת טווח. ייתכן ושיעור הבניינים החדשים נמוך יותר, בשל העובדה שבניינים להשכרה לרוב גבוהים יותר, אבל מה שמעניין הוא מספר הדירות. עלייה של 1,500 דירות נותנת מענה לעוד 500 משפחות בממוצע בישראל. זה עדיין לא הרבה, אבל מדובר בגידול לעומת שנים עברו גם באחוזים. כיום, כך עולה מהניתוח, קרוב ל-5% מהדירות שנבנות הן לטובת שכירות.

נזכיר כי שיעור השוכרים בישראל הוא כמעט שליש, ושיעור המחזיקים בדירה הוא קצת יותר משני שליש. לכן, היינו מצפים שמתוך התחלות הבנייה יהוו הדירות להשכרה כ-20% לפחות מהשוק, על מנת לענות על הצורך. היזמים חושבים שהמספרים של רוכשי הדירות דווקא יעלו בשנים הקרובות, וזאת למרות ההאטה בשוק והעובדה שהנתונים מצביעים על כ-86 אלף דירות לא מכורות.

אחד הרעיונות שעלו בעבר הוא להקצות דירות לא מכורות לטובת שכירות ארוכת טווח. התהליך הזה לא פשוט עבור היזמים. כשהם בונים פרויקטים ומשווקים אותו למכירת דירות, את הכסף עבור השכירות הם יקבלו בטווח ארוך, ולרוב הם זקוקים לכסף מיידי כדי להוסיף עוד חמצן ולהזרים כסף לבנק, שימשיך לממן פרויקטים אחרים שלהם.

עוד מצאנו, כי דווקא חלקן של קבוצות הרכישה יורד משמעותית, ביותר מ-90%. לפי הנתונים, החלה בנייתן של 40 דירות בלבד לטובת קבוצות רכישה בשנה החולפת. לעומת זאת, עולה שיעורן של עסקאות הקומבינציה. 5,355 דירות כאלה החלו להיבנות בשנה חולפת, לעומת 3,931 בלבד ב-2023 - עלייה של יותר מ-36%.

עוד ב-

יגאל דמרי מסתער על מניות החברה שלו רגע אחרי הדוחות

לכתבה המלאה