תושבי החוץ הם אחד מחלקי הפאזל החשובים שמרכיבים את שוק הנדל"ן. יש להם חשיבות רבה בעיקר בימים אלה, כאשר מחירי הדיור גבוהים וחלק מהקבלנים נוסעים ליבשות אחרות כדי לגייס לקוחות. יש להם חשיבות רבה גם מבחינת המחיר הממוצע: כשהם קונים את דירות היוקרה בירושלים ובתל אביב, זה משפיע על המדד הכללי של מחירי הדירות. בלמ"ס לוקחים בחשבון את הרכישות האלה, ועדיין - הם יכולים להחזיק את השוק בחיים.

על השאלה מהיכן מגיעים תושבי החוץ מנסים במשרד האוצר לענות. "אין לנו עדיין אפשרות לשלב AI בגישה למערכות רשות המסים", מודה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר. לדבריה, בשלב זה המידע עדיין נשלף באופן ידני מתוך חוזי המכר.

בן נאים מסבירה כי בחודש טוב רכישות תושבי החוץ נושקות ל-200. ברוטו, כלומר לפני ניכוי של כ-50 דירות שהם מוכרים בחודש. מרבית רכישות אלו מתרכזות באזור ירושלים ובפרט בבירה עצמה. לדבריה, הם מגיעים בעיקר מארה"ב, כלומר כשני-שליש מהם. "זה שיעור די יציב. אבל הרכישות עצמן נמצאות בירידה חדה בשנה האחרונה. כך, בעוד שבחודשים ינואר-פברואר אשתקד רכשו תושבי החוץ האמריקאים 96 דירות בירושלים, בחודשיים הראשונים של 2026 הם רכשו 72 דירות. בהתחשב בכך שינואר אשתקד היה חלש באופן בולט, על רקע הקדמת רכישות לדצמבר 2024, לפני העלאת המע"מ, ירידה זו בולטת עוד יותר".

לפי נתונים שראינו בשבועות האחרונים, תושבי החוץ דווקא חוזרים לרכוש דירות בעשרות מיליונים, באזור שבין נתניה לתל אביב, ודרומה משם רק בירושלים. האם במשרד האוצר חושבים שתושבי החוץ יורדים מרכישת דירות? לדברי בן נאים, יש תושבים זרים שהגדילו רכישות בירושלים: הצרפתים. "נכון, המספרים שלהם עדיין נמוכים, 19 דירות בינואר-פברואר 2026. ועדיין מעלה תהיות למה אצלם יש גידול ומנגד ירידה חדה בקרב האמריקאים".

תל אביב היא העיר השניה בדירוג רכישות תושבי החוץ. את הגידול ברכישות הצרפתים בארץ (רוכשים גם בנתניה ובאשדוד), לעומת הירידה החדה ברכישות האמריקאים, היא מסבירה, בין היתר בשער החליפין. "בחודשים ינואר-פברואר השנה, נחלש הדולר ב-13% מול השקל, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, האירו שמר על יציבות. היה עוזר, לא רק לקבלנים, אם היה יצוג משמעותי למדינות נוספות מאירופה, ובכלל, כדי לקבל אינדיקציות נוספות האם השער אכן משחק כאן תפקיד משמעותי".

בדרף כאן למטה תוכלו לראות מה קרה למחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ האמריקאים בבירה. המחיר הממוצע נותר על 5.7 מליון שקל, אבל בדולרים, נרשמה עלייה. לסיום, היא מזכירה את רכישות הצרפתים בירושלים. "שם, בניגוד לתל אביב", היא מסכמת. "הם פעילים בפלח השוק היותר עממי. זה בולט אפילו במיוחד בחודשיים הראשונים של 2026. מוקדם להסיק מסקנות, בפרט כאשר מדובר בהיקף רכישות מצומצם, אבל נמשיך לעקוב. אולי רכישות תושבי החוץ הן כבר לא רק צרות של עשירים".