נדל"ן ותשתיות

"הכוח אצל המוכרים": הערים שבהן לא כדאי לכם לרכוש דירה

איך יודעים היכן לרכוש דירה ומתי? בערים שבהן הביקוש גבוה וההיצע נמוך יחסית, המחיר עולה. בעזרת נתוני יד2, מצאנו באילו ערים המוכרים יתעקשו על המחיר

איציק יצחקי | 3/5/2026 14:06

ירושלים (צילום פלאש 90/ הדס פרוש, אביר סולטן, ליאור מזרחי, shutterstock)

איך יודעים האם מחירי הדיור באזור שלכם עומדים לעלות או לרדת? מחירי הדיור נקבעים לפי היצע וביקוש. אם אתם מוכרים דירה באזור שבו הביקוש קשיח וההיצע נמוך - כנראה שתרוויחו, כי הקונים יסכימו לשלם יותר.

מדד החום של יד2 הוא אינדקס של היחס בין ההיצע לביקוש. הם בודקים את היחס בין הביקוש להיצע באמצעות מודעות. ערך גבוה יותר מציין כי השוק נוטה יותר לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. ערך נמוך מעיד על כך שיש פחות קונים המעוניינים בנכסים הזמינים.

איך יודעים מה הציון הגבוה ומה הנמוך? ציון של 70 ומעלה מבטא "שוק מוכרים חזק" - ביקוש גבוה מאוד ביחס להיצע. במקרה כזה, בממוצע, לא כדאי לקנות דירה בנקודת הזמן הזו. כמובן שמדובר בממוצע. ברור שבעיר שבה הביקוש גבוה וההיצע נמוך יכולות להיות הזדמנויות. מה שבאים לבדוק ביד2 הוא את רשימת הערים שבהן הכוח נמצא אצל המוכר. שם, הירידה במחיר תהיה נמוכה. נזכיר כי ציון שבין 55 ל-69 - "שוק מוכרים" מצביע על ביקוש גבוה ביחס להיצע; ציון שבין 44 ל-55 מהווה "שוק ניטרלי". במקום הזה נמצאות הערים אשדוד, חיפה וחריש (אור יהודה נמצאת במקום גבולי).

כפי שאפשר ללמוד מהטבלה, שדרות נמצאת במקום הראשון. הנתון הזה מפתיע משום שיש בנייה בשדרות, אבל מצד שני - היא לא מתקרבת למסת הבנייה של אופקים או נתיבות. בנוסף, בשדרות דירות רבות נבנות במסגרת מחיר למשתכן, ולא תמיד עבור השוק החופשי.

ערים נוספות שבהן הכוח אצל המוכרים הן מודיעין ובית שמש. הנתון מבית שמש מפתיע, משום שיש שם בנייה רבה, אבל יכול להיות שהביקוש גבוה בשל העובדה שמדובר בעיר מתחרדת והרצון לרכוש דירה לא תמיד קשור למחיר - בחלק מהמקרים מדובר בביקוש קשיח, בעיקר בשכונות שבהן גרים זרמים מסוימים בתוך הציבור החרדי. גם קריית מוצקין מוגדרת ככזו. אולי אחת הסיבות היא שמדובר ב"עיר כלואה", שלא יכולה כמעט להתפתח ובונה בעיקר על התחדשות עירונית כדי להגדיל את היצע הדיור.

שכונת אפק בקריית ביאליק (יחצ)

אגב, קריית ביאליק הסמוכה אינה כזו. היא נהנית מעתודות קרקע משמעותיות מאוד במזרח (שכונות הענק "נאות אפק" וצפונה משם). ייתכן והביקוש לדירות בעיר גבוה יותר.

הנתון הכי מפתיע בטבלה מגיע מקריית גת. זו עיר שבונה הרבה מאוד דירות ולכן ההיצע אמור להיות גבוה. ייתכן ומחירי הדיור הגבוהים באזור המרכז ממשיכים להביא קונים לאזור. רק בשבוע שעבר 14 רשויות מקומיות שפעלו להגדיל משמעותית את מספר הדירות שנבנות בשטחן קיבלו מענקים. בקריית גת שווקו 4,217 דירות והיא תקבל כ-75 מיליון שקל.