האם הציבור בישראל לוקח הלוואות מסוכנות מדי? עד כמה הבנק המרכזי והבנקים מסכנים אתכם ומה חושב מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, שפרסם דוח בנושא המשכנתאות, על המצב?

אחרי הסערה שנוצרה אתמול בעקבות התגובות ההדדיות ששוגרו ממשרד מבקר המדינה ובנק ישראל, שתוקפים זה את זה בעקבות הממצאים שפורסם בדוח, נתמקד באחד הפרמטרים החשובים שפרסם המבקר בנוגע למשכנתאות - שיעור החזר מהכנסה. הפיקוח על הבנקים קבע ביולי 2014 כי מדובר ביחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה של הלווה, וגם על כך הרחיב המבקר.

הכנסה חודשית פנויה היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות. למה זה חשוב? כי הבנק רוצה לדעת שאתם לא בסיכון ולא תפגרו בהחזר המשכנתא. אם אתם מרוויחים 20 אלף שקל נטו בחודש למשק בית ומשלמים כ-5,000 שקל עבור המשכנתא - זה לא מסוכן. אבל אם המשכנתא עומדת על 10,000 שקל בחודש, זה כבר חריג ומסוכן והחשש הוא שלא תוכלו לעמוד בתשלומים.

כיום, קיימות שלוש חלופות לחישוב שיעור החזר מהכנסה בעת מתן אשראי נוסף לדיור: חלופת הלוואה (שעושה חישוב של אשראי נוסף עקב פערי עיתוי בלקיחת האשראי); חלופת נכס (מחושבת לכל נכס בנפרד, באופן המשפיע על אשראי נוסף בלבד); וחלופת לווה (חישוב המגבלה המודד את עומס החוב, בגין אשראי לדיור, המוטל על הלווה, באופן שמשפיע על רוכשי דירה חליפית ומשקיעים בעלי משכנתא). במהלך הביקורת עדכן הפיקוח על הבנקים את מגבלת שיעור החזר מהכנסה לפי חלופת הנכס, כלומר - היא תחושב על כל ההלוואות שנלקחו עבור רכישת הנכס. כאשר לווה ימנף את הנכס שלו שיעור ההחזר שלו יעלה וישקף מינוף גבוה יותר.

משקל ההלוואות בסיכון גבוה (עיבוד נתוני בנק ישראל, דוח המבקר)

מתברר כי הפיקוח על הבנקים לא עדכן את מגבלת שיעור החזר מהכנסה שנותרה על 50% משנת 2013 ועד לתקופת הביקורת. המבקר כתב כי המגבלה זו מחושבת מחדש בעת לקיחת ההלוואה נוספת כך שייתכן ושיעור ההחזר בגינה יירד, למרות שהמינוף בפועל עולה. הוא כותב כי מדובר בהטיה כאשר מחשבים לפי חלופת הלוואה והחל מיולי 2026 המגבלה תחושב לפי חלופת הנכס, כלומר ככזו שמחשבת גם את לקיחת ההלוואה הנוספת.

למשל, אם אדם רכש נכס ולקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל, ואז הוסיף עוד 200 אלף שקל בהלוואה לכל מטרה דרך המשכנתא, ההלוואה הכוללת תהיה 1.7 מיליון שקל, ולא 1.5 מיליון שקל. "המגבלה הנהוגה במרבית המדינות בעולם היא יחס שירות חוב להכנסה (DSTI) הכוללת את כל החובות החודשיים של הלווה בחישוב המגבלה, באופן המצמצם את ההטיה כאמור ומשקף את נטל החוב האמיתי של הלווה", ציין המבקר.

המבקר התייחס להלוואות לדיור בסיכון גבוה. הוא מצא כי בשנים 2022 ועד 2025 עלה משקל הלוואות בסיכון גבוה מכ-20% לכ-31%. בנוסף, עלה משקל הלוואות בשיעורי החזר מהכנסה שהן בטווח של 40%-30%. אז הוא עמד על 39% והיום על 56%. זה אומר שיותר ממחצית האנשים מפרישים עד 40% מהשכר נטו שלהם למשכנתא.

הוא מציין כי למרות העלייה במשקל ההלוואות בסיכון גבוה, נמצא כי הפיקוח על הבנקים לא קבע הוראות למשקלי הסיכון עבור הלוואות בסיכון גבוה, שניתנות בשיעורי מימון והחזר מהכנסה גבוהים, מלבד הלוואות בהן שיעור החזר מהכנסה עולה על 40%. הוא טוען, לכאורה כמובן, שהפיקוח "מעלים עין" - והנורה האדומה נדלקת רק כאשר שיעור ההכחזר מהכנסה גבוה במיוחד. בעבר, הוא מציין, הבנק היה לוקח בחשבון גם את סכום ההלוואה וחלק ההלוואה בריבית משתנה, ולא מסתכל רק על אחוז ההחזר. למה זה יכול לגרום? המבקר כתב כי "אי קביעת הוראות למשקלי סיכון מותאמים על הלוואות בסיכון גבוה עלולה לפגוע בהערכת הסיכונים של הבנקים ולפגוע ביציבותם, סיכון שגדל לאור זאת שמשקלן של הלוואות בסיכון גבוה עלה כאמור מכ-20% לכ-31% בשנים אלה".

בהמשך התייחס המבקר למעורבות הבנקים בקביעת מחירי דיור על ידי צוות בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה, בראשות פרופ' אבי שמחון. הוא התייחס לאירוע שקרה במאי 2025, אז הועדה בדקה האם הבנקים מתערבים לקבלנים בקביעת מחירי הדיור. "הצוות מצא כי כמות הפניות של הקבלנים לבנקים להוריד את מחירי הדירות בפרויקטים היא מועטה", כתב המבקר, "ולכן המליץ הצוות לאסור על הבנקים להתערב בשיקולים של הקבלנים בקביעת מחירי המכירה של דירות בפרויקטים שלהם". עם זאת, הוא מוסיף כי מסקנת הצוות לא התבססה על נתונים אמפיריים.

הוא התייחס גם להצעה של פרופ' שמחון וראש הממשלה נתניהו לסבסוד משכנתאות. "נמצא כי בנק ישראל ומשרד האוצר לא היו שותפים בגיבוש ההצעה שנדונה במשרד רוה"מ בעניין סבסוד לווי המשכנתאות, וכן לא היו שותפים לאחר מכן בהכנת תזכיר החוק בנדון", ביקר.

לסיום, הוא הראה כי משקל ההלוואות בסיכון גבוה (כלומר, מעל הרף העליון, מעל 40% מההכנסה) עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025. עוד נמצא, כי משקל ההלוואות בשיעור מימון בטוווח של 75%-60% עלה מכ-45% לכ-46.2%. "הסבר אפשרי לעליה בכמות ההלואות בהן שיעור ההחזר מהכנסה גבוה מ-30% הוא עליית ההחזר החודשי בשנים האחרונות שהתרחשה על רקע הגידול בסכומי המשכנתאות בסביבת ריבית ואינפלציה גבוהות מבעבר".

עוד ב-

הבנקים מורידים את ריבית המשכנתא - האם זה הזמן לקנות דירה?

לכתבה המלאה

נמצא כי שיעור המשכנתאות החדשות המוגדרות בסיכון גבוה נמצא ברמת שיא היסטורית, שנכון לספטמבר 2024 הייתה בשיעור של 29.7%, ומאז עלתה לכ-30.8% ביולי 2025, כך שמשקל ההלוואות בסיכון גבוה הוסיף לעלות. לסיכום הוא כתב: "העליה המתמשכת בביצועי משכנתאות בסיכון גבוה נובעת בעיקר בשל העליה במשקל ההלוואות בשיעור החזר מהכנסה מעל 30% ופחות מההלוואות בשיעורי מימון גבוהים, שמשקלן לא עלה באופן משמעותי באותן שנים".