רחוב אנה פרנק ברמת גן נמצא במיקום נהדר - הוא ממוקם בשכונת חרוזים, צפונית לרחוב ביאליק, לא רחוק מנתיבי איילון, או אם תרצו: בין הבורסה לפארק הירקון. שכונת חרוזים, המוכרת גם בשם שנקר (המכללה לעיצוב נמצאת בשכונה), היא אחת השכונות שמשנות את אופיין - משכונה נעימה וכפרית לשכונה של בנייני בוטיק, בשילוב פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, כולל שטחים ירוקים.

מחירי הדירות שם משתנים מאוד בין הבניינים, אבל אפשר לומר שהמחירים בבניינים חדשים כבר נעים בין 48-53 אלף שקל למ"ר - תלוי בפרויקט, בקומה ובגודל הדירה כמובן. באנה פרנק 9 נרשמה עסקת שיא לשכונה השנה: 11.91 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה האחרונה והשמינית בפרויקט חדש, שכולל דירת 191 מ"ר. המחיר למ"ר הוא מעל 62 אלף שקל למ"ר, אבל כמובן שמדובר בחישוב "קר" ללא חישוב לפחות שליש משטח המרפסת הגדולה. הבניין יהיה מוכן בשנת 2029.

מלבד העסקה הזו, שנסגרה לאחרונה, בחנו את שתי העסקאות האחרונות בפרויקט. אחת מהן לרכישת 3 חדרים בקומה ראשונה, שנמכרה ב-3.29 מיליון שקל. מדובר בדירת 65 מ"ר - כלומר מעל 50 אלף שקל למ"ר. באותו בניין נמכרה גם דירת 5 חדרים בקומה השביעית, הפעם במחיר של 8.26 מיליון שקל. זו דירת 153 מ"ר - כ-54 אלף שקל למ"ר. בבניין הסמוך, שיהיה מוכן באותו זמן, נמכרה גם דירת גן במחיר של 3.36 מיליון שקל. המחיר נמוך, אבל הדירה קטנה, 65 מ"ר, עם גינה קטנה. זה אולי מסביר גם את המחיר. בחישוב החלק הבנוי בלבד - זה מחיר של קרוב ל-52 אלף שקל למ"ר.

פרויקט הריסה ובנייה בשכונת חרוזים (שי בן סניור)

בחנו עוד עסקאות, הפעם ברחוב חרוזים הסמוך, שם נמכרה דירה בבניין שגם הוא יהיה מוכן ב-2029. הרוכש שילם 10.6 מיליון שקל לדירת 163 מ"ר, 5 חדרים בקומה ה-8 - 65 אלף שקל למ"ר. גם אנה פרנק 13 בונים. שם נמכרה דירת 70 מ"ר במחיר של קרוב ל-53 אלף שקל למ"ר, גם היא דירת גן אבל בשטח בנוי של 70 מ"ר. ברור כי בחישוב אקוויוולנטי כולל רבע משטח הגינה המחיר יהיה קרוב יותר ל-50 אלף שקל למ"ר.

שכונת חרוזים היא השכונה שבה יש הכי הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית בשנים האחרונות ולמרות זאת - המחיר הממוצע לדירה לא זול. לפי הפרסומים, מחירי השכירות בשכונה נעים בין 7,000-10,500 שקל לדירות 3.5-4 חדרים, כשברף הגבוה נמצאים הדירות החדשות, עם ממ"ד. מחירי דירות 5 חדרים חדשות 10,000-12,500 אלף שקל.

לקחנו דירות 4 חדרים חדשות וממוצעות בשכונה. מחיר השכירות שלהם הוא 9,500 שקל. מחיר הדירה עומד על כ-5.1 מיליון שקל - והתשואה היא נמוכה מאוד - 2.2%. בחנו גם דירות אחרות באזור. השכירות אמנם גבוהה, אבל מחירי הדיור הגבוהים בשכונה לא משאירים מספיק בשר למשקיעים, שיכולים לבנות כרגע רק על עליית ערך, ולא על השכירות הנמוכה יחסית. במחיר הזה, אפשר לרכוש 2 דירות מרווחות בבאר שבע ולבנות על תשואה של עד 4%. השכירות אמנם נמוכה יותר, אבל המחירים זול משמעותית. ובכל זאת, מי שבונה על עליית ערך, עשוי להישאר ברמת גן בשל המיקום הנהדר.

השכונה מקבלת אופי אחר - והמחיר בהתאם (שי בן סניור)

עוד עסקאות באזור:
אנה פרנק 11, 93 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 4.31 מיליון שקל (46,290 שקל למ"ר)
רחובות הנהר 1, 118 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 6.6 מיליון שקל (‏55,932 ‏שקל למ"ר)
רחובות הנהר 1, 103 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 5.28 מיליון שקל (‏51,262 ‏שקל למ"ר)
רחובות הנהר 13, 100 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 5.27 מיליון שקל (‏52,700 שקל ‏למ"ר)
יואב 26, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 6 מיליון שקל (‏50,000 ‏שקל למ"ר)