איך נקבעים השינויים במחירי הדיור? האם אפשר לומר על עיר מסוימת, שבה המחירים יורדים ב-3%, שכל דירה תימכר במחיר נמוך יותר? השינויים במחירי הדיור אינם קבועים. הם משתנים בין יישוב ליישוב, בין שכונה לשכונה ואפילו בית בתים צמודים באותו הרחוב. יש כמה סיבות לירידה או עלייה של מחירי הדיור. בראש ובראשונה מדובר בביקוש והיצע.

אלה מושפעים בעיקר מהתחלות הבנייה. במקום שבו הביקוש גבוה ואין בתים למכירה, המחירים יעלו. ולהפך - במקום שבו ההיצע גבוה והביקוש נמוך - המחירים יירדו. נקודת שיווי המשקל, ששם המחירים הם סטטיים, נמצאת לרוב באזורים שבהם רמת הביקוש וההיצע שווים.

בעזרת נתוני הלמ"ס, בדקנו אילו ערים הן המובילות בירידה בהתחלות הבנייה. מה זה אומר? ששם המחירים עלולים לרדת. ערים שבהן הקבלנים מאיטים את הקצב, הן לרוב כאלה שבטווח הארוך המחירים בהן יעלו. מצד שני, לפעמים הירידה בבנייה היא מכוונת בגלל ההיצע הגבוה, ולכן אנחנו לא רואים את ההשפעה על המחיר בטווח הקצר.

לפי הנתונים שבידנו, 5 הערים המובילות בירידה בהתחלות הבנייה הן לוד, באר שבע, אופקים, אשדוד ובית שמש. לכאורה, חלק מהנתונים כאן מפתיעים - איך יכול להיות שבערים כמו אופקים ובית שמש, שלא מפסיקות לבנות דירות בקצב גבוה, הנתונים בירידה? 

התשובה לכך היא פשוטה: הנתונים השוואתיים יש ערים שבונות הרבה מאוד דירות כי הן התחילו בנייה בין יולי 2024 ליוני 2025, ושם הקצב היה גבוה. בשנה שאחרי הקצב ירד למקומו הטבעי ונראה לכאורה שהירידה גדולה מאוד. בחלק מהמקומות היא נובעת מכך שהקבלנים מבינים שכדאי לחכות. העיר מוצפת בדירות ולכן המחירים עלולים לרדת ויהיה להם קשה למכור. חלק מהם לא מוציאים היתרי בנייה וממתינים לתקופה טובה יותר, אולי זו שתגיע בקרוב, אחרי שהריבית תרד לפחות מ-3%.

זה בדיוק המצב באופקים ובבית שמש, שם מדובר בירידה של 70%-44%. בשנה קודם החל הגל הגדול של הבנייה באופקים, וכפי שאפשר לראות, היא בנתה כמעט 3,000 דירות בתקופה הקודמת. הקצב כרגע הוא גבוה מאוד 1,656 דירות. אם המצב יימשך באופקים, המחירים יירדו. ההיצע גבוה מאוד ומה שקורה באפיקי הנחל, השכונה החדשה, יכול להפוך את מפת המחירים מעלייה שחוותה עד כה לירידה שמתחילה לחלחל לשוק המקומי.

בלוד המצב גם כן זהה. בתקופה הראשונה שבחנו נתנו אלפי דירות בשתי שכונות, הרובע הבינלאומי ובן שמן. כעת, הירידה היא טבעית. בלוד נבנו בשנה האחרונה כ-2,000 דירות. זה נתון גבוה מאוד וסביר להניח שנראה את המחירים סטטיים או לפחות לא עולים, וזאת למרות הפער הגדול במחירי לוד בהשוואה לשכנותיה (לא כולל רמלה, שם המחירים דומים).

עוד ב-

הקבלנים לא מצליחים למכור דירות בערים האלה - וזו הסיבה

לכתבה המלאה

לכן, חשוב מאוד לשים לב גם למספרים. יש עיר שתבנה 2,000 דירות בשנה, ואחרי שנה תבנה 500 בלבד ותיחשב לכזו שבה נרשם זינוק גבוה. זה בדיוק מה שקרה בבית שמש. קשה לומר שבעיר לא נבנות היום דירות חדשות. בניגוד לערים אחרות, יש שם ביקוש גבוה לדירות מצד המגזר החרדי ולכן המחירים לא יירדו בשיעור משמעותי אחרי הזינוק הגדול מאז 2021.