נדל"ן ותשתיות
האם אפשר לקבל משכנתא כשההכנסה לא יציבה? ההנחיות החדשות לבנקים
מסמך ההבהרות של הפיקוח על הבנקים עושה סדר: מה קורה כשלוקחים הלוואה לכל מטרה, איך מחושב שיעור המימון בנכסים מרובים, מה הדין לתושבי חוץ, מה קורה כשממחזרים משכנתא ומתי הבנק דורש תצהיר מעורך דין? שאלות ותשובות
שוק הנדל"ן הישראלי מתנהל תחת מערכת נוקשה של מגבלות והנחיות שמפקח על הבנקים מטיל על המערכת הפיננסית, בראשן הוראת ניהול בנקאי תקין - "מגבלות למתן הלוואות לדיור". כדי לצמצם חיכוך ופרשנויות שגויות מצד הציבור והמערכת הבנקאית, הפיקוח על הבנקים מרכז ומעדכן מעת לעת קובץ שאלות ותשובות מחייב.
המסמך מטפל בשאלות בוערות שנוגעות לכל רוכש דירה בישראל: החל מחישוב שיעור המימון (LTV) בעסקאות מורכבות, דרך התייחסות להכנסות עצמאים וחברות בע"מ, ועד לכללים המחמירים סביב קבוצות רכישה ומיחזור הלוואות.
ריכזנו את השאלות והתשובות המרכזיות מתוך מסמך ההבהרות של בנק ישראל, שעושות סדר בכללים הפיננסיים החשובים ביותר לשנת 2026.
1. חישוב שיעור המימון במצבים מורכבים
שאלה: לווה מבקש הלוואה לרכישת דירה יחידה, אך משעבד לצורך כך נכס אחר (כמו הבית של ההורים). כיצד מחושב שיעור המימון?
תשובה: כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה, שיעור המימון מחושב ביחס אליו. לעומת זאת, כאשר נכס קיים משמש כבטוחה לרכישת נכס אחר, שיעור המימון יחושב אמנם ביחס לנכס הנרכש (בהתאם למטרת ההלוואה – 50%, 70% או 75%), אך בכל מקרה האשראי לא יעלה על 50% מהנכס המשועבד בפועל. לכן, הבנק מחויב להעריך את שוויו של הנכס הנרכש גם אם אינו משמש כבטוחה ישירה.
שאלה: האם תושב חוץ שרוכש דירה ראשונה בישראל נחשב לרוכש "דירה יחידה"?
תשובה: לא. המונחים "דירה יחידה" ו"דירה חליפית" מוגדרים אך ורק לגבי רכישה על ידי אזרח ישראלי. לפיכך, רכישת דירה על ידי תושב חוץ מוגדרת אוטומטית כ"דירה להשקעה", ושיעור המימון המרבי עליה מוגבל ל-50% בלבד.
שאלה: האם ניתן לקבל עזרה בהון עצמי מצד ג' (כמו הורים) באמצעות משכון הבית שלהם, והאם שווי הנכס שלהם רלוונטי לחישוב ה-LTV של העסקה?
תשובה: אין מניעה לקבל עזרה בהון עצמי מקרוב משפחה מדרגה ראשונה. עם זאת, ההלוואה לצד ג' נחשבת כ"הלוואה לדיור לכל מטרה", ולכן שיעור המימון המותר בה מוגבל ל-50% בלבד מהנכס המשועבד של אותו צד ג'. שווי הנכס של צד ג' עצמו אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה הראשית.
2. בחינת הכנסות והחזר חודשי
שאלה: כיצד יוכלו עצמאים או תושבי חוץ להוכיח עמידה בדרישות "שיעור החזר מהכנסה" כאשר הכנסתם אינה סדירה מחודש לחודש?
תשובה: במקרה של עצמאים, הפיקוח על הבנקים קובע כי קבלת דוחות שומה שנתיים חתומים שהוגשו לרשות המסים (או אישור חתום של רואה חשבון/יועץ מס אם הדו"ח טרם הוגש) מהווה תנאי מספיק. לגבי תושבי חוץ, ניתן להסתמך על דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינת החוץ.
שאלה: האם ניתן להכיר בהכנסות של לווה שהוא בעלים מלאים (100%) בחברה בע"מ, בדומה לעצמאי?
תשובה: כן. ניתן להכיר ברווח הנקי של החברה בכפוף לזכות למשוך דיבידנד. מתוך הרווח הנקי יש לנכות את המס הצפוי במשיכת הדיבידנד, ולהפעיל מקדם ביטחון שמרני על הסכום נטו שקובע הבנק. משיכת דיבידנד בפועל לא תוכר כהכנסה נוספת במקרה זה.
שאלה: האם ניתן להסתמך בחישוב ההחזר על הכנסה עתידית משכר דירה, כאשר עדיין אין חוזה שכירות בתוקף?
תשובה: ניתן להכיר בהכנסה עתידית משכר דירה רק על בסיס עיקרון של הקבלת הוצאות והכנסות (למשל, כאשר מדובר בדירה להשקעה או שהלווה משכיר את דירתו ובמקביל שוכר דירה אחרת), ובתנאי שמתקיימים ארבעה תנאים נוקשים: הלווה הצהיר על כוונתו להשכיר את הדירה, סיפק אסמכתאות על דירת מגוריו הנוכחית או דמי השכירות שהוא משלם, הציג חוות דעת שמאי מוסמך לגבי דמי השכירות החזויים, והבנק הפעל מקדם ביטחון זהיר ושמרני על ההערכה. אם הדירה כבר מושכרת בפועל, ניתן להסתמך על חוזה השכירות המקורי ללא צורך בשמאי.
3. מיחזור הלוואות ושינויים בתנאים
שאלה: האם מיחזור הלוואה שבו גדל סכום האשראי אך ורק בגובה "עמלת פירעון מוקדם" מחייב חישוב מחדש של שיעור ההחזר מההכנסה?
תשובה: לא. כאשר הגידול באשראי נובע אך ורק מעמלת פירעון מוקדם, המיחזור מותר ואין צורך לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה.
שאלה: מה ההבדל בין "מיחזור פנימי" (באותו בנק) לבין "מיחזור חיצוני" (בבנק אחר) לעניין חישוב LTV והחזר מהכנסה?
תשובה: במיחזור פנימי (באותו הבנק שהעמיד את ההלוואה המקורית), אין צורך לחשב מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה או את שיעור המימון. לעומת זאת, במיחזור חיצוני (מעבר לבנק אחר), הבנק החדש מחויב לערוך חישוב מחדש של נתוני ההכנסה ושווי הדירה העדכניים לצרכי ניהול סיכון והון, אך המיחזור עצמו מותר גם אם מתגלה בו חריגה מהמגבלות המקוריות.
4. קבוצות רכישה
שאלה: מתי קיים "קשר מהותי" בין קבוצות רכישה שונות המחייב את הכללתן תחת "קבוצת לווים" אחת?
עוד ב-
תשובה: אמנם אין רשימה סגורה, אך ישנם אינדיקאטורים שצירופם מעיד על קשר מהותי: משקל מהותי של חברים משותפים בפרויקטים שונים, סיכון חיצוני משותף (כגון פעילות באזור ספציפי לא מאוכלס), וקרებתו המקצועית של מארגן משותף או אנשי מקצוע זהים (יועצים משפטיים, קבלנים, מהנדסים). הבנק נדרש לבחון זאת בקפידה בכל מקרה לגופו.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
