נדל"ן ותשתיות

מזכויות בנייה נוספות ועד קיזוז תשומות: על היבטי המיסוי בהתחדשות עירונית

לנושא המיסוי השלכות דרמטיות על כדאיותם הכלכלית של פרויקטים בהתחדשות עירונית. מהן ההטבות המוענקות ליזמים, היכן טמון הרווח המתמרץ אותם לביצוע המיזם ומהם הפטורים להם זכאים הדיירים? ירון גינדי וחגית גבאי עמיאל עם התשובות

חגית גבאי עמיאל, ירון גינדי (צילום אודי מוצני, פרטי)
מדיניות מיסוי פרויקטים של ההתחדשות העירונית היא אחד הגורמים המשמעותיים לחיזוק, שיפור המבנים, והגדלת היצע הדירות - ולה השפעה ישירה גם על מחיר הנדל"ן בישראל. חשוב לדעת שהשלכות המיסוי בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 עשויים להשפיע על מימושם, וחישובי המיסוי יכריעו את כדאיות הקמתם.  
מכירה ורכישה של נכסים בישראל מחויבת בתשלומי מיסוי מקרקעין. במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית, ניתנות הטבות מס ייחודיות והטבות כספיות לבעלי הדירות שמעבירים את זכויותיהם ליזם ומקבלים בתמורה דירה חדשה גדולה יותר, או דירה הכוללת שיפור, חיזוק והשבחה על הנכס הקיים.
במקביל, ובמטרה לעודד קידומם של פרויקטים, ניתנות הטבות ליזמים וחברות. המשמעות היא קבלת זכויות המאפשרות בניית דירות נוספות ומכירתן. מדובר בהטבות משמעותיות בעלות ערך כספי רב, שניתנות בכפוף לחוק.
הטבות מס עבור יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית:
יזמים וחברות העוסקים בהובלה ומתן שירותי בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, מקבלים גם הם הטבות לפרויקטים, על מנת לייצר כדאיות ביצוע. הם מספקים דירות לדיירים, אבל מקבלים זכויות בנייה לדירות נוספות - שם טמון הרווח שלהם. יחד עם זאת, יתכן ומבחינת השלכות המס מדובר בחוסר כדאיות כלכלית לאחר תשלומי מיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ.
אלו הן ההטבות הבולטות:
  • יום המכירה הינו בעל חשיבות לצורך חישוב חבות המס. לצורך ההטבה מועד זה נדחה לפי החוק לאחד מאלה (המוקדם מבניהם) – מועד בו מתקיים תנאי המתלה (תנאי שהוגדר בהסכם), מימוש האופציה שרכש היזם או תחילת הבנייה במתחם.
 
  • קיזוז תשומות בגין שירותים והוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה וניתנות לדיירים, כמו לעורכי הדין מטעם הדיירים, מפקח, יועצים שונים, שכר דירה לתקופה בה נדרש לפנות את הדיירים, הובלה וכדומה.
 
  • הטבה במע"מ. מתן שירותי הבנייה לדיירים לפי תוכניות החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת יהיה מס אפס, מה שמאפשר להכיר בהוצאות החלות בעסקה.
 
  • במכירה והעברת פרויקטים בין יזמים בהתחדשות עירונית, יחול עליהם מס רכישה פעם אחת, לחברה הבונה, זאת לפי שווי הרכישה ולא שווי המכירה.
 
  • זכויות הבנייה הנוספות בבניינים שמעבר לדירות הדיירים המקוריים, הנן גבוהות. אותן זכויות הופכות לדירות שמוכר היזם, ועליהן ישולמו מיסים על ידי היזמים.
 
  • קביעת שווי העסקה לצורך חישוב המיסים. מחד, נמכרות ליזם הזכויות ולכן שווי העסקה יכול להיות שווי הזכויות הנמכרות, ומאידך ישנו שווי השוק של הקרקע או של שירותי הבנייה. קביעה זו משפיעה על הרווח של היזם ונושא נדון מול רשות המיסים.

הטבות מס עיקריות לדיירים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש:
בעלי הדירות מקבלים פטור ממס שבח על העברת הדירה ליזם וכן על זכויות הבנייה הנוספות כנגד קבלת דירה חדשה ומוגדלת הפטורה ממס רכישה.
במסגרת זו מקבלים הדיירים סכומים נוספים פטורים ממס, כמו דמי שכירות, עורך דין ודמי העברה למקום מגורים חלופי עד לסיום הבנייה. בנוסף דיירים המקבלים זכויות גדולות יותר מהמגיע על פי חוק, למשל דירה גדולה יותר, ישלמו מס רכישה רק על ההפרש בין הדירות. קבלת הפטור הייחודי בדירה בפרויקט יהיה בנוסף על כל פטור ממס שזכאי לו בעל הדירה.
יצוין כי לקידום ומניעת עיקובים בשל סירובי דיירים קשישים, ניתנו לאוכלוסייה זו הטבות לבחירה: דירה חדשה בפרויקט, מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
הטבות מס עיקריות לדיירים בפרויקט חיזוק ותוספת זכויות בנייה:
בעלי הדירות מקבלים פטור ממס שבח ואין מס רכישה על הזכויות הנוספות, החיזוק, הרחבת בדירה הקיימת, מעלית, חניה, מחסנים, מרפסות וכדומה - תמורתן מקבל היזם זכיות לדירה או דירות בבניין. ישנן גם הטבות על חילופי שטחים בין השכנים בבניין.
 
לסיכום, מערכת המיסוי הינה כלי לקידום או מניעת פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. ישנה חשיבות רבה למתן הטבות מיסוי, על מנת שתהיה כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים הכוללים שיפור וחיזוק מבנים, בניית ממ"ד לכל דירת מגורים, הקמת שכונות חדשות עם תשתיות מותאמות וכמובן צמצום מחסור הדירות בישראל.
הכותבים הם ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס בישראל, וחגית גבאי עמיאל, יו"ר ועדת  הקשר מיסוי מקרקעין של לשכת יועצי המס  
 

 
 
תגובות לכתבה(1):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 1.
    ממתי בתוקף ? (ל"ת)
    אלי 05/2021/31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור