הזינוק המטאורי במחירי הדירות, כמו גם בהיקף המשכנתאות עם שיאים חדשים כמעט מדי חודש, הוא בין הדאגות העיקריות של ממשלת השינוי הטרייה. לאחרונה קיימה שרת הפנים הנכנסת, איילת שקד, מסיבת עיתונאים בה הציגה תוכנית חלופית לתמ"א 38, שנועדה בין השאר לספק מענה ופתרונות יצירתיים לשוק מוצף, שהמחירים בו ממשיכים להשתולל ולהרחיק רבים מהגשמת חלום הדירה.

במבט קדימה, מי שמתקשה לראות הפחתה ניכרת במחירי הדיור הוא אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין והבעלים של משרד דנוס-להט. בראיון ל-ice הוא מציע דרכי התמודדות עם המשבר על היבטיו, יודע בדיוק מהם הדברים שהשוק זקוק להם, אבל רחוק מלחוש רוחות של שינוי בענף בעקבות החלפת הממשלה.  

"אני לא חושב שכרגע ישנה דרך מהירה להפחתת מחירי הדירות. הדבר היחיד שאפשר לעשות הוא להעביר בחקיקה הוראת שעה שפוטרת ממס שבח באופן גורף בכל סוגי העסקאות במקרקעין עד תקרה מסוימת – נאמר חמישה מיליון שקלים. צריך לאפשר לאנשים למכור דירות וליצור רווח לכלל הציבור", פותח דנוס. "כיום אנשים תקועים בפוזיציות בנדל"ן שהם לא יכולים לממש, כי כל היום הם חושבים רק על מיסים, היטלי השבחה ושכר טרחה – הוצאה של מאות אלפי שקלים, כי בנכסים ההוצאה כבדה וחלק הארי הוא המיסוי. רק אם תהיה סוכריה בדמות פטור של שנה-שנתיים, נוכל לראות גידול בהיצע שימתן את המחירים. נכון שזה פחות פופולארי ומצריך חשיבה מחוץ לקופסה, אבל ייצר את הפתרון המהיר שהשוק כל כך זקוק לו".

בטווח הבינוני – ארוך, מדגיש דנוס כי "יש להתמקד בהקצאת משאבים גדולה יותר לבנייה להשכרה ארוכת טווח, כולל עידוד רשויות באופן אקטיבי לבנייה גם על קרקעות חומות, וכמובן הפעלה מאסיבית של חברת דירה להשכיר והעברת קרקעות לניהולה. בכל מקום בו המדינה תייצר אלטרנטיבות לשכירות באופן מוסדי, ירדו מחירי הדירות".  

מה דעתך על החלופה לתמ"א 38 שהציעה השרה שקד?

"נשפכו כל כך הרבה מילים על התמ"א, כשבעצם כל מה שחסר לה הוא כסף לרשויות המקומיות. אם ראשי הרשויות יכלו לפחות לשדרג תשתיות ולקבל סיוע בסבסוד תושבים חדשים, היינו רואים הרבה יותר תמ"א בשטח. לא שהעירייה תרוויח חלילה, אבל לפחות שלא ייווצר אצלה גירעון בכל תוכנית. הרשום שלי הוא ששקד לא טיפלה בבעיה עצמה. היא רוצה כאילו לעזור לתמ"א להתממש, אבל בעצם להפחיד ולהלחיץ את ראשי הרשויות, לגרום להם 'להתאהב' בתמ"א הקיימת ולבקש להמשיך עם מה שיש עד שיהיה חוק חדש. בכל ההצעה שלה אין כסף לרשויות המקומיות או אפשרות לחתום עמם על הסכמי גג, כך שהיא מתעלמת מההיבט הכלכלי. כל עוד היא לא תגיע להסדר כספי ראוי עם הרשויות, לא נראה תמ"א ולא תהיה דרך להתחדשות עירונית של מבנים בודדים".

עד כמה הארכת חוק הותמ"ל חיונית?

"אני בעד וברור שהחוק חשוב וחיוני, אבל הגיע הזמן שתהיה יותר התחדשות עירונית ופחות הפשרת קרקעות בפריפריה. מירב מרצו של החוק הוא בפינוי-בינוי, שם הדברים סבוכים יותר כי מדובר במרחבים בנויים, אבל התמורה היא לא רק כלכלית אלא חברתית. זה יכול דרך זה לטפל במחירי הדיור וליצור רווחה באמצעות התחדשות עירונית. צריך לזכור שבמרכזי הערים יש בזבוז קרקע נוראי מאז קום המדינה, כשבנו מעט מדי ולא ניצלו את כל השטח".

"בלי הסדר כספי עם הרשויות, לא תהיה דרך להתחדשות עירונית" צילום: Magma Images

אומץ לב ציבורי

אוהד דנוס (52) מתגורר בתל אביב. נשוי, אב לשלושה וסב לנכד. בעל ניסיון של למעלה משלושה עשורים בתחום שמאות המקרקעין ומפורצי הדרך בהתחדשות העירונית, לאחר שכבר בשנת 2006 החל להתמחות בתמ"א 38. כיום הוא מוביל ומעורב בקידומן של אלפי יחידות דיור בתוכניות פינוי-בינוי מטעם רשויות מקומיות ויזמים באזור המרכז.

למרות הדעה הרווחת שממשלה מתפקדת לאחר תקופה ארוכה עשויה להוביל לשינוי מהותי בשוק הדיור, דנוס מצנן את ההתלהבות: "נכון שיש ממשלה, אבל אין ממשלה חזקה. היא עדיין לא הוכיחה יציבות, להפך – הצעות חוק נופלות חדשות לבקרים וזו ממש לא בשורה משמחת לשוק הדיור", הוא מחדד. "רפורמות חדשות דורשות יכולות, כוח ואומץ לב ציבורי. כרגע הציבור לא מתנהג כמי שסומך על נבחריו, אלא מבין שאין מי שידאג לו בתחום הדיור. כשהמחירים רק עולים, אתה צריך לדאוג לעצמך. מה שקורה בשוק הדיור בעשור האחרון הוא למרות הממשלה ולא בזכותה. הציבור הישראלי מנהל את שוק הדיור, בעוד הממשלה היא שחקן שולי ולא מצליחה לשלוט בו".

לסיום, מה התחזית שלך לגבי שוק הדיור בשנים הקרובות?

"כפי שאמרתי, לצערי אין שום אינדיקציה לירידות מחירים צפויות, אלא בעקבות מהלך ממשלתי כלשהו. במצב הנוכחי, אין לי ספק שבכל היבטי שוק הדיור, המחירים ימשיכו לעלות כל הזמן".